מאת זיו מאור
בשנים האחרונות כמעט נעלמה מהנוף אחת מחלופות ההשקעה החביבות על ישראלים - רכישת דירות. על פי ההערכות, ב-2001 ירכשו משקיעים פחות מ-1,000 דירות, לעומת כ-10,000 דירות לשנה באמצע שנות ה-90, ימי השיא של ענף הנדל"ן.
נהירת הישראלים לרכישת נכסים בחו"ל מלמדת כי בסופו של דבר הישראלי אוהב להשקיע בנכס אמיתי שאפשר למשש, אלא שהמיתון וירידת המחירים בישראל בשנים האחרונות, הבריחה אותו מהשוק המקומי.
עם זאת שורה של תהליכים המתרחשים בתקופה האחרונה ששיאם ירידת הריבית במשק, יכולים לשנות את התמונה ולהגדיל, ולו באלפים בודדים, את מספר רוכשי הנכסים להשקעה בישראל. על ההיקפים של ימי הגאות באמצע שנות ה-90, הקבלנים יכולים רק לחלום.
אי אפשר לקבוע אם חלופת רכישת דירות להשקעה עדיפה על חלופות אחרות בשוק, אבל ברור שהנעלמים המרכיבים את המשוואה הפכו את רכישת הנדל"ן להשקעה, בנקודת הזמן הנוכחית, לאטרקטיווית הרבה יותר מאשר לפני שנתיים או שלוש. מדובר כיום בשוק שבו התשואה גדלה וגם הסיכוי להישאר בטווח הקצר, ללא שוכר, הוא אפסי.
* שכר הדירה ומחירי הדירות: שכר הדירה התייקר בשנה האחרונה ב-10% ואף יותר באזורי הביקוש במרכז המדינה. מתווכים מדווחים כי בעוד שמכירת דירה אורכת בימים אלה של מיתון חודשים רבים, הרי שאם אותה דירה תוצע להשכרה, השוק יקלוט אותה בתוך ימים ספורים, שבוע לכל היותר.
יתרה מזאת, בעוד ששכר הדירה התייקר, מחירי הדירות דווקא ירדו, דולרית וגם שקלית. כלומר, אם לפני 5 שנים דירת 3 חדרים בתל אביב נמכרה תמורת 220 אלף דולר והושכרה תמורת 600 דולר לחודש, היום אפשר לרכוש דירה כזו ב-180 או 190 אלף ולהשכירה ב-700 דולר. כלומר, התשואה עלתה מ-3% ל-4.5%. בפועל, התשואה אפילו עלתה ביותר מכך, זאת מכיוון שאת התשואה האמיתית על דירה יש לחשב ביום מימוש הנכס. במועד זה לתשואה על שכר הדירה יש להוסיף גם את התשואה כתוצאה מהפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. מסיבה זו, מי שרכש דירה לפני 5 שנים, נמצא כרגע תיאורטית בתשואה שלילית אם יחליט למכור את הנכס. מנגד מי שרוכש דירה כיום עשוי ליהנות בשנים הקרובות מסיום המיתון, דבר שעשוי להביא גם לעליות מחירים.
* הירידה בריבית: לירידה בריבית יש השפעה שלילית על אפיקי חיסכון חלופיים, ולכן היא הופכת את רכישת הדירה להשקעה כדאית יותר באופן יחסי. האפיק שנפגע יותר מאחרים הוא הפיקדונות השקליים שספגו את מלוא ירידת הריבית.
אם לפני שנה עדיף היה לקבל 5% ריבית שקלית בבנק, במקום תשואה של 4% על השכרת דירה, כעת התמונה התהפכה וההשכרה מניבה יותר מהפיקדונות
השקליים. בשל הירידה בתשואה על הפיקדונות, חלק ניכר מהכסף כבר מופנה בימים האחרונים לשוק ההון. יש להניח שנתח מסוים יופנה גם לענף הנדל"ן.
* הפיחות: שכר הדירה בישראל צמוד לדולר, ולכן נותן הגנה למי שרוצה להיות צמוד למטבע האמריקאי. בשבועיים האחרונים התרחש פיחות של כ-5%. יש להניח שמי שירכוש דירה מקבלן, יצליח לקבל מחיר שקלי או ליהנות מהנחה של שער דולר נמוך יותר - כך שתשואתו תעלה. מעבר לכך, מרגע שנרכשה הדירה כל פיחות מעלה את הרווחים בטווח המיידי. בטווח הבינוני, המשך הפיחות יכול להביא לכך שהמוכרים ייאלצו לספוג חלק מהפיחות ולהוריד מחירים דולריים.
* ריבית המשכנתאות: רוכשי הדירות להשקעה אינם נחשבים צרכני משכנתאות כבדים. מדובר בדרך כלל במימון מהון עצמי. אולם חלקם יזדקקו בכל זאת למימון מסוים כדי לרכוש את הנכס הנוסף, ולכן הירידה בריבית - המורגשת בעיקר בימים אלה, אבל החלה כבר לפני שנה - הופכת את העסקה לכדאית יותר.
* המשבר בארגנטינה: הירידה במספר העולים בשנים האחרונות, לאחר גל העלייה של ראשית שנות ה-90 ממדינות חבר העמים, הקטינה את הביקוש לדיור. הקבלנים כיווצו את היקפי הבנייה בהתאם והדבר מתבטא בירידה בהתחלות הבנייה בשנתיים האחרונות.
ריכוז מאמצים של הסוכנות בהבאת אלפי עולים מדרום אמריקה עתה - כמה מאות כבר הגיעו בימים האחרונים - יכול להגדיל את הביקוש ולהעלות עוד יותר את שכר הדירה. כמובן שהעלאת 500 עולים לא תשפיע על השוק כמו 10,000.
מול כל הנתונים התומכים לכאורה ברכישת דירה להשקעה יש כמה דברים שחשוב לזכור לפני שרוכשים נכס:
* התשואה: גם כיום התשואה על רכישת דירה צנועה יחסית, ויכולה להגיע ל-7% או 8% במקרים קיצוניים. לא בטוח שתשואה נמוכה כזו מצדיקה סיכון של מאות אלפי דולרים.
* התאוששות השוק: כשהשוק ייצא מהמיתון, אלפים מבין שוכרי הדירות יתגלו ככאלה שהמתינו לשעת כושר, וירכשו דירה בעצמם. המשמעות תהיה ירידה בביקוש לדירות בשכירות וירידה בדמי השכירות. עם זאת תהליך כזה יעלה את מחירי הדירות ויאפשר למשקיע למכור את הדירה בקלות יחסית.
* חוסר נזילות: עשרות אלפי מוכרי דירות בשנים האחרונות יוכלו לספר מניסיונם האישי על הקושי למכור דירה בזמן קצר. רכישת נכס לא מתאימה למי שמעריך שיזדקק לכסף באופן מיידי, אלא רק למי שמבקש להשקיע לשנים.
* העמקת המשבר: החרפת המיתון תפגע ביותר ויותר אנשים, לרבות בשוכרי הדירות. חלקם, בעקבות פיטורים, קיצוצים בשכר או מסיבות אחרות, יגיע למצב שבו לא יוכלו לעמוד בתשלום החודשי. בעל דירה יתקשה להתמודד עם שוכר כזה שסביר שגם צ'ק הביטחון יהפוך חסר ערך. במקרה הטוב הוא יצליח לפנותו ולהשכיר את הדירה לאחר. במקרה הפחות טוב, יגור בדירה דייר שלא משלם.
* ניהול נכס: בניגוד להפקדה בתוכנית חיסכון או לרכישת אג"ח, רכישת דירה היא השקעה שדורשת טיפול שוטף. עמידה בקשר עם השוכרים, מציאת שוכרים חדשים, הכנת חוזים מדי שנה-שנתיים, והוצאות בלתי צפויות כמו פיצוץ צנרת ועוד - כל אלה נחסכים ממי שמשקיע כספו באפיקים אחרים.
המומחים מסכימים: האטרקטיוויות גדלה
יורם גבאי, יו"ר חברת ניהול התיקים פעילים, ולשעבר הממונה על הכנסות המדינה, קובע כי אפיק הדירות להשכרה למגורים "מתחיל להיות מעניין" כיום. לדעתו, ההיצע והביקוש של הדירות התאזנו פחות או יותר, ולכן נבלמה ירידת המחירים.
לדברי גבאי, ב
הורדת הריבית עשויה להניע את שוק הנדל"ן להשקעה
הארץ
2.1.2002 / 9:36