אל תוותרו על פטור ממס במכירת דירה

>> במקרים רבים נבנות ונרכשות דירות מגורים במסגרת חברות. סוג המניות המוחזקות על ידי בעלי המניות משקף דירה מסוימת בחברה ואותם בעלי מניות "סוג" הם המחזיקים בפועל בדירה.

1. מכירת מניה כמכירת דירת מגורים בפטור - החוק מעניק פטור ממס במכירת דירה או חלק ממנה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. לכן דירה המוחזקת על ידי חברה אינה זכאית לפטור ממס במכירתה או במכירת המניות של החברה שהיא בבעלותה. למרות זאת, רשות המסים מאפשרת פטור ממס לדירה בבעלות חברת מקרקעין.



לדוגמה: בשנות ה-60 רכשו בני זוג יחד מניות מסוג א' בחברת גוש חלקה, המשקפות דירת מגורים בבניין בן שתי קומות וחניה צמודה. המניות הקנו את הזכות להחזיק ולהתגורר בדירה ולהשתמש בחניה. החברה מסווגת כ"איגוד מקרקעין" ובבעלותה כמה דירות והקצתה סוגים שונים של מניות. כל בעל דירה יכול לעשות את כל הפעולות הקשורות לדירה המוחזקת על ידו, ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות (המניות), המחזיקים ביתרת המניות בחברה. למשל, לשפץ את דירתו.



בני הזוג לא מכרו את הדירה במשך יותר מארבע שנים וביקשו מהרשות לקבוע כי מכירת מניותיהם בחברה תשקף את זכויותיהם בדירה ולפיכך, מכירה זו תזכה לפטור. רשות המסים נענתה בחיוב. לכן, ניתן לקבל במכירה פטור ממס שבח במכירת המניות, כלומר במכירת הדירה.



2. האם נדרשת תקופת צינון במתנה של דירה בין בני זוג - כדי למנוע ניצול פטור ממס במכירת דירה על ידי קרובי משפחה, נקבעו תקופות המתנה בין המועד של קבלת דירה במתנה למועד מכירתה בפטור.



לעתים בני זוג נשואים מעבירים זכויות אחד לשני כך שהבעלות תהפוך למשותפת. ולהיפך - כשחיים בפירוד, האחד מעביר לשני כך שכל הזכויות יוחזקו על ידי אחד מבני הזוג. האם נדרשת תקופת המתנה בגלל הענקת הזכויות?



לדוגמה: יעקב ורחל נשואים והיו רשומים כל אחד כבעלים של 50% בדירה בה התגוררו באזור המרכז. בשל תפקידו של יעקב התגוררה המשפחה בחו"ל אך בשנים האחרונות החליטו כי האישה והילדים יתגוררו בארץ ויעקב יישאר בחו"ל. ב-2008, בסמוך לקבלת תפקיד חדש של הבעל בחו"ל, העביר את חלקו בדירה לאשתו במתנה וללא תמורה בפטור ממס שבח.



בני הזוג טרם החליטו להתגרש, אך הם גרים בנפרד. רחל החליטה למכור את הדירה ללא תקופת צינון. רשות המסים נענתה בחיוב, ונתנה אישור לרחל לפיו לא תידרש לתקופת הצינון עקב המתנה, ותהיה זכאית לפטור ממס שבח.



באישור נקבע כי מאחר ובני הזוג "נשואים", יראו אותם כמוכר אחד כך שהפטור שנוצל על ידי האישה ייחשב ככזה שנוצל גם על ידי הבעל לעניין זכאותו למימוש הפטורים בעתיד.



-



עו"ד ורו"ח בלנגה הוא מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'



jack@blanga.co.il