>> חברות הנדל"ן המניב הישראליות, וחברות הביטוח שמשקיעות בתחום - עם הפנים מערבה. הן משקיעות בשוק הבריטי ועוקבות אחר השוק האמריקאי, אך סבורות שעדיין מוקדם להיכנס לתוכו, ומתחילות לתכנן פרויקטים של משרדים בשוק המקומי, מתוך הערכה שהמשבר שאליו נקלע הענף בשנתיים האחרונות יגיע לסופו ב-2012 - כך עולה מפאנל themarker לסיכום הענף ב-2009 ותחזיות ל-2010, שאירח את בכירי חברות הביטוח האחראיים על השקעות בתחום הנדל"ן ובכירי חברות נדל"ן מניב.
בפאנל השתתפו מנכ"ל בריטיש ישראל, עמיר בירם; מנהל תחום הנדל"ן בהראל ביטוח, גדי בן חיים; סמנכ"ל חטיבת ההשקעות ומנהל תחום הנדל"ן במגדל, שלמה גוטמן; מנכ"ל אספן נכסים, אילן גיפמן; הבעלים במשותף של מאן נכסים, ג'קי מוקמל; מנהל תחום נדל"ן בכלל ביטוח, אמיר שוסטק; ומנכ"ל אמות נכסים, אבי מוסלר.
למרות המשבר, ואולי אף בגללו, חברות הנדל"ן המניב וחברות הביטוח לא נחו בשקט ב-2009. כמה מהן עשו צעדים ראשונים בחו"ל, אחרות עדיין "בודקות את השטח". חלקן בחרו באסטרטגיה של השקעה במניות נדל"ן, אחרות העדיפו השקעה ישירה בנכסים.
החברה הפעילה ביותר השנה בחו"ל היתה הראל ביטוח. לדברי גדי בן חיים, מנהל תחום הנדל"ן בחברה, "לאחר המשבר התשואות בחו"ל נהפכו אטרקטיביות ומקומות שלא יכולנו להגיע אליהם, כמו מערב אירופה וצפון אמריקה, נהפכו נגישים יותר. בישראל יש מספר מסוים של נכסים וקשה להשיג עסקות עם תשואות כמו בחו"ל. אורך חוזי השכירות של משרדים בישראל קצר בהרבה".
לעומת הראל, מגדל העדיפה להשקיע ב-2009 דווקא במניות של חברות מקומיות. "השקעה במניות היא מוצר משלים להשקעה בנכסים", אומר שלמה גוטמן, סמנכ"ל חטיבת ההשקעות ומנהל תחום הנדל"ן במגדל. "השוק הישראלי מתחיל להיות צפוף ואנו צריכים לחשוב על אלטרנטיבות. אנחנו מתכוונים להשקיע בחו"ל ובוחנים את השווקים במערב אירופה, גם באמצעות שיתופי פעולה עם חברות ישראליות וגופים מקומיים. עם זאת, אני לא חושב שהגיעה השעה להיכנס לארה"ב".
גוטמן נשמע פחות נלהב לגבי ההשקעה המשותפת של מגדל עם קבוצת פישמן בחברת מונדון בהודו. "מי שמכיר את העסקה יודע שיש לנו אפשרות יציאה ממנה. כרגע המצב שם לא טוב וזה לא סוד, נקווה שהמצב ישתפר".
לומדים את השוק דרך הרגליים
הנזילות של חברות הביטוח, שאינן זקוקות לבנקים כדי לממן עסקות היא יתרון עצום על פני המתחרים ואחד הנכסים החשובים לביצוע עסקות בחו"ל. "בשוק הבריטי יש יתרון עצום למי שקונה במזומן", אומר בן חיים. "אני חושב שהרבה עסקות מגיעות אלינו כשהן 'מחוץ לשוק', וכך אנחנו מקבלים גם עסקות עם תנאים טובים יותר".
מאידך אומר אילן גיפמן, מנכ"ל אספן נכסים, כי "לחברות הביטוח יש יתרון של נזילות והן לא זקוקות לבנקים, אבל הן לוקחות סיכון סמוי. צריך יתרון יחסי במציאת הנדל"ן, בתחזוק ובניהול הנכסים, ובסוף לעשות גם אקזיט.
"גם הריחוק הגיאוגרפי וחוסר הניסיון הם חסרונות. חברות ביטוח שישכילו להתחבר לגופי נדל"ן מקומיים יוכלו להציף ערך מהר יותר. חברות ביטוח ישראליות בחו"ל מתחרות מול קרנות בינלאומיות, וככל שהן מתחרות על נכסים בהיקפים גדולים יותר כך הן צריכות יתרון יחסי גדול יותר".
להבדיל מהשוק הישראלי, שבו כולם מכירים את כולם - את המחירים, את המתווכים ואת העסקות שנמצאות בשוק - את השווקים בחו"ל צריך ללמוד דרך הרגליים. "יש עלות של בדיקת ההשקעה. חברות הביטוח לוקחות חברות מקצועיות שיבדקו את העסקות עבורן וזו הוצאה גבוהה שמשקיעים ישראלים אחרים רבים חוסכים אותה. אני מכיר הרבה משקיעים ישראלים, כולל חברות ציבוריות, שלא בדקו עסקות לעומק", טוען ג'קי מוקמל, מנכ"ל ומבעלי חברת מאן נכסים, ושותפה של חברת ייעוץ ומחקר נדל"ן הגלובלית cbre. "לגבי התחזוקה והניהול של נכסים בחו"ל, יש חברות גדולות שיודעות לתת את השירותים האלה אבל זה שוחק את הרווחיות. לכן יש חברות שמעדיפות לשכור גופים פחות מקצועיים אבל זולים יותר".
יש המשקיעים בקרנות נדל"ן שחוסכות לחברות את עלויות החיפוש והבדיקה. עם זאת, נציגי החברות בפאנל לא נלהבים מקרנות אלה. "לפעמים יש ניגוד אינטרסים כי כל עוד מנהל הקרן לא משקיע בעצמו בקרן, הוא לא משתתף בסיכונים", מסביר גוטמן. "אנחנו לא ניכנס לקרן שהשותפים שלנו לא מושקעים בה, זה יוצר מצב שאם מנהל הקרן מצליח אז כל הכבוד, ואם הוא מפסיד - לא קרה לו כלום".
"החלטנו שאנחנו מעדיפים להשקיע באופן ישיר בנכסי נדל"ן ופחות במניות. יש תחומים שבהם עדיף להשקיע באמצעות קרנות", מסביר אמיר שוסטק, מנהל תחום הנדל"ן בכלל ביטוח. "באופן כללי אנחנו רואים שהקרנות נפגעו במשבר קצת יותר מאשר הנדל"ן עצמו. לכן עדיף לבצע השקעה ישירה בנדל"ן. בבריטניה המחירים עלו מאוד בחודשים האחרונים, כך שאנחנו בוחנים עסקות גם במדינות כמו צרפת, כשגם השקעה בתחום המלונאות בארה"ב מעניינת אותנו".
לדברי בן חיים, "לקרנות יש עדיפות במקומות שבהם אתה לא יכול לעשות השקעה ישירה. במקומות שאפשר עדיף להשקיע בנדל"ן על פני הקרנות, גם אם זה מצריך יותר מאמץ".
שעתם של הקניונים
אחד השחקנים המוערכים בשוק הקניונים בישראל, דוד עזריאלי, רכש קרקע לבניית קניון בקריית אתא, ולפני כשבועיים רכש את קניון חיפה מיצחק תשובה ב-300 מיליון שקל.
"עזריאלי מוצא שבצפון יש פוטנציאל לא קטן", אומר אבי מוסלר, מנכ"ל חברת אמות, שבבעלותה בנייני משרדים וקניונים כמו קניון קריית אונו, קניון ערים בכפר סבא וקניון חוצות כרמיאל. "אנחנו מרגישים שיש בפרויקטים שלנו בצפון כוח קנייה טוב. אני חושב שההתפתחות שלו נכונה והרכישה האחרונה של קניון חיפה מוצלחת ביותר והולמת את הפורטפוליו שלו. הקניון לא היה להיט אבל אפשר להפוך אותו ללהיט. משולמים שם דמי שכירות של 80-100 שקל למ"ר - אלה רמות שאי אפשר לרדת מהן".
עמיר בירם, מנכ"ל חברת בריטיש ישראל שבבעלותה 18 קניונים ושניים בשלבי הקמה, מפרגן לעזריאלי: "הוא המציא את הקניונים בישראל ולא אנחנו, ואין ספק שזו הקבוצה המקצועית ביותר. מטבע הדברים עסקת קניון חיפה היתה אצלנו וויתרנו עליה כי הרגשנו שאנחנו מספיק חזקים בחיפה. הנכס הגדול בעיר נמצא אצלנו, הגרנד קניון, ולא ראינו טעם להתחרות בעצמנו".
ומה לגבי המכרז המדובר, אך הבלתי נגמר, במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב? קבוצת סוהו שבה שותפות שיכון ובינוי, יורוקום, אביב, קנדה ישראל ואמות קיבלה בלעדיות לניהול משא ומתן עם חברת השוק הסיטונאי עד 11 בפברואר. אף שלא ברור אם העסקה תיסגר בכלל, מוסלר טוען שהוא לא מודאג. "כשהעסקה תושלם נקים שם מרכז מסחרי עם שטחים להשכרה בהיקף של 40 אלף מ"ר", הוא אומר. "אין ספק שזו עסקה כבדה ומסובכת ואם אין התארגנות של קבוצת יזמים עם ידע מקצועי בבנייה, מסחר והשיווק - אי אפשר לבנות עיר כזו. כל קונסטלציה אחרת לא תעבוד", הוסיף ברמיזה לחברות האחים גינדי וגינדי השקעות, הקבוצה היחידה שעדיין מנסה למצוא את דרכה בחזרה לפרויקט.
לעומתו, גוטמן לקח חלק בקבוצה שבה שותפות חברות חבס, תדהר, בריטיש ישראל ורוגובין תדהר, אך אלה החליטו לפרוש לאחר שחברת השוק הסיטונאי החליטה שבשלב הראשון לא יימכרו ארבעת המגדלים בפרויקט. "נכנסנו כשותף בכיר ופרשנו כי חשבנו שהמודל החדש של העסקה, כפי שהותווה על ידי המוכרים, לפיו המתחם יפוצל, הוא מסוכן", אומר גוטמן. לדבריו, כל השותפות בקבוצה היו מעוניינת לפרוש.
כשנשאל לגבי הנכסים שמגדל קנתה מדלק נדל"ן במסגרת עסקת חילוץ והטענה שהתשואה שלהם אינה מספקת, הוא השיב: "יש קרקעות שלא מניבות, אך יש גם נכסים כמו בית סהר ובית ציון שאכן מספקים תשואה נאה. הנכסים נקנו גם במחירים של תקופת משבר. אנחנו לא מאוהבים בנכסים, וייתכן שנממש חלק מהם".
"מסוכן מאוד ליזום כרגע"
כשמדובר בשוק המשרדים, 2009 נחשבת שנה גרועה שאופיינה בירידות מחירים חדות של 20%-30% בדמי השכירות, צמצום שטחים, הוצאת שטחים לשכירות משנה וקשיים לשווק פרויקטים חדשים. הנתונים האלה לא גרמו לנפילות של חברות הנדל"ן, בעיקר בגלל שבשנים האחרונות לא נבנו מגדלי משרדים חדשים באזור גוש דן וההיצע הקטן גרם ליציבות בשוק.
האם 2010 תהיה השנה שבה יחזרו היזמים לבנות מגדלי משרדים? כנראה שלא. "מסוכן מאוד ליזום כרגע. בעיקר באזור פתח תקוה והרצליה, כי יש רוויה של משרדים. גם באזור תל אביב קיים היצע שטחים שיספיק לשנתיים הקרובות", טוען מוקמל. "יש יזמים קטנים בתחילת דרכם שמבקשים לממן פרויקטים חדשים באמצעות הבנקים, ואני מקווה שאלה יהיו חכמים מספיק להיזהר ולא לאשר את ההלוואות, כי הם עשויים להיתקע".
בירם לא מסכים עם החשש של מוקמל: "השוק כיום בוגר ולא נראה יזמים קטנים בונים מגדלים בתל אביב". לדברי מוסלר, "זה הזמן ליזמים רציניים להתחיל לעבוד, בעיקר על פרויקטים גדולים, כדי שיהיו מוכנים בעוד שנתיים-שלוש. אין מענה לביקושים למשרדים בשטחים של 1,000-3,000 מ"ר. משרד עורכי הדין גולדפרב עזב אותי כי לא יכולתי להוסיף לו שטחים. העזיבה שלו תרמה לי כי הוא שילם שכירות נמוכה באופן יחסי לשוק, ובמקומו אני יכול להכניס שוכרים חדשים במחיר כפול".
"כיום יש עודף היצע גדול של משרדים, כ-200 אלף מ"ר. בשנתיים הקרובות, עם ההתאוששות במשק, השטחים האלה יאוכלסו ולכן צריך להתחיל את היזמות בסוף השנה הזו", מסכם גיפמן. "2012 תהיה שנה חזקה במשרדים". לדבריו, 2010 תהיה שנת מבחן שבמהלכה נדע אם שוק ההון עבר את המשבר והתבגר ואם חברות גדולות יחזרו להשקיע.
"מרבית המניות של חברות הנדל"ן מתומחרות לפי שוויין הכלכלי, כשאני מניח שנראה פחות חברות שיגייסו אג"חים לא מדורגות וללא ביטחונות, ונקווה שגם אמות המידה הפיננסיות שידרשו מהן יהיו נוקשות. בלי קשר לוועדת חודק, שוק ההון ייהפך סלקטיבי הרבה יותר, כשנראה פחות חברות שופכות כסף על הנדל"ן במזרח אירופה. המבחן הנוסף יהיה יכולת פירעון האג"חים של מיליארדי שקלים בקרב חברות נדל"ן בשנים הקרובות", טוען גיפמן.
-
ג'קי מוקמל, שותף במאן נכסים:
"לא היה משבר בשוק הישראלי. ב-2009 היתה התייצבות של רמת המחירים, ולא ראיתי חברת נדל"ן אחת בישראל שנפגעה מהמשבר"
-
אמיר שוסטק, מנהל תחום נדל"ן בכלל ביטוח:
"באופן כללי אנחנו רואים שהקרנות נפגעו במשבר קצת יותר מאשר הנדל"ן עצמו. לכן עדיף לבצע השקעה ישירה בנדל"ן"
-
גדי בן חיים, מנהל תחום הנדל"ן בהראל ביטוח:
"נמשיך לראות הרחבה של הפעילות הנדל"נית של המוסדיים בישראל ובחו"ל"
-
אילן גיפמן, מנכ"ל אספן נכסים: "ענף הנדל"ן המניב יחזור לעצמו. הוא הוכיח שהוא מבטיח תזרים מזומנים לטווח ארוך, והעסקות יתרבו. באמצע 2010 תחום המשרדים יצמח"
-
שלמה גוטמן, מנהל תחום הנדל"ן במגדל
"השוק הישראלי מתחיל להיות צפוף וצריך אלטרנטיבות. אנחנו מתכוונים להשקיע בחו"ל ובוחנים שווקים במערב אירופה"
-
עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל:
"2010 תהיה שנה טובה עם יציבות מחירים. אין התחלות בנייה והמלאי, אם קיים, יתמלא"
-
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות נכסים:
"2010 תהיה טובה בתנאי שלא יהיו מהמורות כמו המשבר. הנדל"ן המניב בישראל בריא, והרבה גם תלוי בפיזור נכון של הנדל"ן"
"שוק השכרת המשרדים מתאושש - ויגיע לשיאו ב-2012"
מאת רז סמולסקי, מיכאל רוכוורגר ושלומית צור
4.2.2010 / 7:02