הנדל"ן של וינטרוב נחשף: נכסים של 2 מיליארד יורו בעולם

>> אף שהוא נמצא כבר כעשור מחוץ למשחק, השם שמעון וינטרוב חקוק היטב בקרב ותיקי שוק ההון המקומי. מי שהתחיל את דרכו בתחילת שנות ה-90 בחברת הקרנות של בנק דיסקונט, אילנות ובהמשך היה הבעלים של בית ההשקעות קפיטל, נחשב דמות מרכזית בשוק.

לקראת סוף שנות ה-90 וינטרוב ושותפו, רונן פלג, החליטו לחתוך. עסקי ניהול ההשקעות של קפיטל נמכרו. השניים החליטו להתמקד בעסקי הנדל"ן וכנגזרת מהחלטה זו גם להיעלם מהמכ"ם. במהלך העשור וחצי האחרונים הם היו עסוקים בבניית אימפריית נדל"ן שמנהלת נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד יורו ברחבי העולם, ונחשפת בראשונה ב-themarker.



וינטרוב ופלד מנהלים את עיקר העסקים שלהם באמצעות חברת האחזקות בראק קפיטל, אותה מחקו מהמסחר ב-2005 לפי שווי של כ-200 מיליון שקל. על פי ההערכות כיום החברה שווה פי 4. החברה עוסקת בעיקר בתחום ההשקעות בנדל"ן, אולם יש לה גם השקעות באנרגיה, בתשתיות, בהפקת נפט, בהתפלת מים ובהיי-טק שמוערכות בכ-150-200 מיליון דולר. לחברה אג"ח פרטיות שהונפקו למשקיעים גדולים ונסחרות ברצף המוסדיים בלבד.



באחרונה שב שמו של וינטרוב לכותרות על רקע הוויכוח שהוא מנהל עם חברת הדירוג מעלות, שהחליטה לחתוך את דירוג האיגרות של בראק קפיטל בחמש דרגות מרמה של -a לרמה של bb. וינטרוב ופלד הקימו את בראק קפיטל ב-1992, וכמה שנים לאחר מכן צירפו את איש העסקים המסתורי רוני יצחקי כשותף בחברה. קבוצת בראק כוללת שרשרת מסועפת של חברות ושותפויות פרטיות, כשיותר ממחצית הפעילות של בראק היא בתחום הנדל"ן.



ירידה של 11% בהון העצמי ב-2008



בראק קפיטל מרכזת את מרבית פעילות הנדל"ן באמצעות החברה הבת ההולנדית, בראק קפיטל השקעות בנדל"ן, שבה היא מחזיקה 75%, כשיתרת המניות מוחזקת על ידי קרן ההשקעות הפרטית האמריקאית warburg pincus. מהדו"חות הכספיים של החברה הבת ההולנדית שהגיעו לידי themarker עולה כי הונה העצמי של החברה נאמד בסוף 2008 ב-283.9 מיליון דולר - ירידה של 11% לעומת סוף 2007 - ומהווה כ-33% מהמאזן בסוף 2008 של כ-864 מיליון דולר.



הונה העצמי של בראק קפיטל נדל"ן שמר על יציבות במהלך המחצית הראשונה של 2009 שהסתכם ב-284 מיליון דולר, ומינף מאזן של 877 מיליון דולר - כ-577 מיליון דולר מתוך סכום זה נדל"ן להשקעה.



הכנסותיה של החברה מדמי שכירות ודמי ניהול עלו ב-2008 ב-35.3% לעומת 2007 ל-29.65 מיליון דולר. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה החברה הבת עם הכנסות של כ-13.7 מיליון דולר. החברה סיימה את 2008 בהפסד נקי (המיוחס לבעלי המניות) של 10.8 מיליון דולר, לעומת רווח של 28 מיליון דולר ב-2007. עיקר ההפסד נבע כתוצאה מהירידה בהכנסות משיערוך נדל"ן להשקעה וכן בשל עלייה בהוצאות המימון. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה החברה בהפסד נקי של 638 אלף דולר. הרווח התפעולי של החברה צנח ב-2008 ב-49% והסתכם ב-6 מיליון דולר.



משבר הנדל"ן הקשה, שפקד חלק ניכר מהשווקים שבהם החברה פעילה, לא עשה טוב ליתרות המזומנים שלה. בקופתה של החברה היו בסוף 2008 מזומנים ושווי מזומנים של 62.8 מיליון דולר, לעומת 100 מיליון דולר בסוף 2007. במהלך המחצית הראשונה של 2009 קטנה קופת המזומנים של החברה ב-30 מיליון דולר, וההתחייבויות נושאות הריבית הסתכמו בסוף המחצית הראשונה של 2009 ב-518.6 מיליון דולר. מתוך סכום זה חייבת החברה למחזיקי האג"ח כ-150 מיליון דולר.



האג"ח הונפקו והורחבו במהלך השנים והן צמודות מדד, נושאות ריבית של 6.5% ואמורות להיפרע בשבעה תשלומים שנתיים החל באוקטובר 2012. שיעור הריבית בגין האג"ח יכול לעלות במקרה שדירוג האג"ח של החברה יירד. נכון ליום המאזן דורגו האיגרות 2a על ידי מידרוג. החברה יצרה ב-2008 תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 26.5 מיליון דולר, ותזרים חיובי של 3.4 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2009.



בראק קפיטל השקעות בנדל"ן עוסקת בהקמת פרויקטים גדולים בשותפות עם גופים פיננסיים גדולים כמו warburg pincus international ,apollo real estate, ברקליס קפיטל, מריל לינץ'ועוד. החברה מעסיקה יותר מ-150 עובדים בניו יורק, מיאמי, לונדון, פרנקפורט, דיסלדורף, מוסקווה, ניו דלהי, מומבאי, בייג'ין, הונג קונג, אמסטרדם, בודפשט, מדריד, רומא ותל אביב.



ככל הידוע החברה ביצעה ב-16 השנים האחרונות עסקות השקעה בהיקף של יותר מ-8 מיליארד דולר ובשטח של יותר מ-3 מיליון מ"ר, וכן מכרה והשכירה ב-2005-2008 יחידות דיור בהיקף של יותר מ-1.5 מיליארד דולר. מבין העסקות הבולטות שבהן היתה מעורבת בראק קפיטל נדל"ן ניתן למנות את רכישת חברת הנדל"ן ההולנדית האסלמר ב-2002, שבשליטתה היו נכסים בהיקף של 2.6 מיליארד יורו, תמורת כ-1.2 מיליארד ליש"ט, ולאחר מכן מימוש ההשקעה ב-2004 ברווח הון של כ-60 מיליון שקל. כמו כן, התמודדה לפני כמה שנים בראק קפיטל במכרז למכירת חברת דיור גרמנית בעסקה שהיתה אמורה להסתכם בכ-3.4 מיליארד יורו, והיתה אמורה להיות רכישת הנדל"ן הישראלית הגדולה בהיסטוריה.



מבראק קפיטל נמסר "אנו מצרים על כך שחלק מהחומר הגיע לידי themarker ולא מעוניינים להגיב לגבי פעילותנו".