בעוד כחודשיים עתידים 41 חברי קבוצת רכישה של בניין בן 11 קומות בשכונת כוכב הצפון בתל אביב להיכנס לדירותיהם החדשות. סיבה למסיבה? לא בטוח. ארבע שנים, לאחר שרכשו את הקרקע, הבניין עדיין לא הושלם, וחברי הקבוצה מוצאים עצמם בתחילתו של הליך בוררות בעקבות מחלוקות כספיות קשות. למרות שהבניין כמעט מוכן, גם כיום לא ברור כמה ישלמו עבור דירותיהם.
כמה מחברי הקבוצה טוענים כי המחיר הסופי של הדירה גבוה בהרבה מההערכות הראשוניות וכי לוחות הזמנים התמשכו הרבה מעבר למצופה. "היום לא הייתי נכנס לשום קבוצת רכישה", אומר אחד מהם, והוא לא היחיד.
מקרה זה אמנם נקודתי ועדיין נמצא בשלבי בוררות ראשוניים, אבל הוא ממחיש בצורה דרמטית את הבעיות שבהן עלולים להיתקל חברים בקבוצות רכישה - החל במחירי הדירות, שאינם ברורים עד תום הפרויקט ממש, דרך האינטרסים המנוגדים לעתים של חברי הקבוצה, טענות על התנהלות מארגני הקבוצה לרבות עמידה בתכנון המקורי, ועד למועד מסירת הדירות.
האיזון מופר בכוכב הצפון
מדובר בקבוצת רכישה שהתגבשה ב-2006 לצורך הקמת מבנה ברחוב מאיר יערי 23 בכוכב הצפון. כמה מחברי הקבוצה הם דמויות מוכרות, בהם שמעון הייבלום, לשעבר מנכ"ל חברת סולל בונה, המשמש כיום חבר בוועד המנהל של הקבוצה, מהנדס עיריית מודיעין לשעבר, עזרא לוי, ושחקן הכדורסל לשעבר מולי אבישר שרכש לשתי בנותיו דירות 5 חדרים בקומה החמישית.
בניגוד לקבוצות רבות המתגבשות כיום, רבים מחברי הקבוצה רכשו דירות למטרת מגורים, ולא כהשקעה, מתוך הבנה כי באפשרותם לחסוך בכך כסף רב. באותם ימים איש מהם לא שיער כמה זמן ומאמץ יהיה עליו להשקיע בעבור חיסכון זה.
את הקבוצה אירגנו האחים עו"ד יצחק חג'ג' ועידו חג'ג', שאחראים כיום למספר רב של קבוצות רכישה באזור תל אביב, ונחשבים למובילים בתחום. עידו חג'ג' אף רכש את אחת מדירות הפנטהאוז בקבוצה, וכן אחותם, כינרת סמית, רכשה דירת 5 חדרים. לדברי מספר חברים בקבוצה עמם שוחחנו, המארגנים העריכו כי מחירי הדירות יהיו נמוכים ב-20% ממחירי השוק של 2006. חברי הקבוצה התלהבו תחילה מהחיסכון המובטח, אבל בהמשך הבינו כי יש לצדו גם סיכונים.
אחת הסוגיות הרגישות בכל קבוצת רכישה היא תמחור הדירות, על רכיביהן השונים: קרקע ועלויות בנייה. הנוהל הוא לערוך טבלת איזון, שבה ייקבע מה חלקו של כל חבר בקבוצה במחיר הקרקע ובעלויות הבנייה - על סמך חלקו היחסי בזכויות הבנייה.
זמן קצר לאחר תחילת הבנייה בפועל ב-2008 החלו בעיות בקבוצה, לאחר שכמה חברים החלו לטעון כי הבניין נבנה באופן שונה מהתכנון המקורי. חברים אלה טענו כי חלק מהדירות גדולות יותר מהתכנון בעוד שאחרות קטנות יותר. מה שבטוח הוא שהבניין נבנה עם זכויות בנייה גדולות יותר מאשר התכנון המקורי, ואולם לא ברור עדיין למי הן שייכות. כתוצאה מכך, לטענת רוכשים, הסכמי השיתוף המקוריים וטבלאות האיזון המקוריות, שעליהם חתומים חברי הקבוצה, אינם נכונים.
אחד מחברי הקבוצה, שביקש להישאר בעילום שם, מספר: "קצת אחרי שהקבוצה החלה לפעול צצו הרבה שאלות בנוגע להרכב הדיירים ובנוגע לתמהיל הדירות. היו שמועות על שינויים בפרויקט. על אף שלא תמיד קיבלנו תשובות, הדברים המשיכו להתקדם - עד ליום שבו אחד מחברי הקבוצה, עזרא לוי, שהיה חבר בוועד המנהל של הקבוצה, הביא כמה מהחברים לאתר הבנייה. זה היה כשהבניין היה בגובה 5 או 6 קומות. הוא הראה לנו את השינויים שנעשו, מול מה שידענו על הבניין שלנו".
לדבריו, מדובר בשינויים משמעותיים; החברים ידעו כי בבניין ייבנו שלושה פנטהאוזים, כשבפועל נבנו שניים בלבד. כמו כן, לרבים נודע לראשונה, לפי עדותם, שבבניין שלהם קיימות שתי דירות גן (אם כי בתוכנית הבנייה שהוגשה לעירייה הדירות קיימות - ג"ל). על פי כמה מהטענות, שטח משותף של כ-700 מ"ר הוצמד לשתי דירות הגן, שלא בהסכמת חברי הקבוצה.
לדברי כמה מהחברים, גם שטחים תת-קרקעיים שהיו מיועדים לשמש מחסנים הוצמדו לדירות הגן - מה שהביא להפחתה במספר המחסנים בפרויקט.
בנוסף, לטענת כמה מחברי הקבוצה, הם גילו כי שטחי הדירות שלהם השתנו תוך כדי הבנייה. לאחר בדיקה שביצע שמאי אותו שכרו מספר דיירים, התבררו לטענתם השינויים. "לכמה מהדיירים השתנה שטח הדירה לעומת מה שהובטח. בכמה מהמקרים הוחסרו שטחים ובאחרים הדירות גדלו", מעיד חבר בקבוצה. "במקרה שלי הוחסרו 3 מ"ר ויש דירות שהוחסר בהן יותר. מצד שני, יש דירות שגדלו ב-10 מ"ר", מספרת רו"ח ענת בביץ, אחת מחברות הקבוצה.
מחליפים את הוועד
המתיחות הביאה לכך שלפני כמה חודשים הודח הוועד המנהל של הקבוצה, שבו כיהן גם עידו חג'ג', ומונה ועד חדש, שאחד מראשיו, הייבלום, מבקש לפרוש מתפקידו בימים אלה. לאור המחלוקות הקשות החליטו חברי הקבוצה לפנות לבוררות. פגישה ראשונה התקיימה לפני כשבועיים, בראשות השופטת בדימוס צפורה ברון שמונתה לשמש בוררת בסכסוך. נכחו בפגישה מספר חברים מהקבוצה, עורכי דין של חברים אחרים וכן עו"ד יצחק חג'ג' המשמש נאמן של הקבוצה.
בפרוטוקול הדיון שהגיע לידי TheMarker מודה עו"ד יצחק חג'ג' כי זכויות הבנייה בבניין גדלו מאז נחתם הסכם השיתוף המקורי מול חברי הקבוצה: "אין חולק שהבניין בפועל נבנה עם יותר זכויות מכפי שיש בחלוקה שמוצגת בהסכם השיתוף. המחלוקת היא בעיקר למי שייכות זכויות אלה וגם אם הן שייכות לקבוצה".
בתגובה המופיעה בפרוטוקול אמר עו"ד שאול ברגרזון, המייצג שמונה מחברי הקבוצה: "אם יש עמדה שטוענת כי הזכויות שנוצרו אינן שייכות לקבוצה, הייתי מבקש לדעת מי טוען את הטענה הזו, מי מייצג אותה ומה מהות הטענה". בסיומה של הפגישה הוחלט כי בתוך 15 יום ייעשה הליך של גילוי מסמכים.
שוחחנו עם כמה חברים בקבוצה, שאינם קשורים זה לזה ולאו דווקא עם אותם אינטרסים, אבל כולם תמימי דעים בנוגע לדבר אחד: מחירי הדירות שישלמו יהיו גבוהים במאות אלפי שקלים מההערכות הראשונות שהשמיעו בפניהם המארגנים ב-2006 עת התגבשה הקבוצה.
את מרביתו של הפער הם מסבירים בשינויים בתוכנית הבנייה. לדברי אחד מהם, שביקש להישאר בעילום שם, כשהוא נכנס לקבוצה ההערכות דיברו על מחיר של 1.9 מיליון שקל בעבור דירת 5 החדרים שלו. כיום, הוא מעריך שהדירה תעלה 2.3-2.4 מיליון שקל. לדברי בביץ, הפער בין הערכת מחיר המיני-פנטהאוז שקנתה בקומה העשירית בתחילת הדרך לבין המחיר הסופי הוא כ-800 אלף שקל.
כל חברי הקבוצה שעמם שוחחנו אמרו כי הובטח להם מחסן בבניין, אלא שבפועל לא נבנה מחסן לכל דירה, ולכן חלק מהדיירים ייאלצו להיכנס לדירות בלי מחסן.
לפחות שלושה דיירים שעמם דיברנו סיפרו על עיכובים משמעותיים באכלוס הפרויקט. "כשנכנסתי לקבוצה, בתחילת 2006, ההערכות היו כי האכלוס יתבצע בתוך שנתיים-שנתיים וחצי. בפועל, האכלוס יתבצע במקרה הטוב בסוף מארס הקרוב", אומרת בביץ. חבר אחר בקבוצה טוען כי ידע שהאכלוס צפוי לקיץ 2009.
הסכסוך הכספי מייקר את הדירות
המפגש אצל הבוררת ברון לא הביא להפגת המתיחות והחשדנות. במייל ששלחה בביץ לפני כמה ימים לחברי הקבוצה נכתב: "למיטב ידיעתי, המפקחת מטעם הבנק עשתה טבלת איזון חדשה המצויה בידי הוועד כבר יותר מחודש ומשום מה לא עברה לידינו.
"בכלל, האם מישהו ראה אי פעם את הדו"חות של המפקחת? הדו"חות האלה יוצאים מדי חודש ויש בהם מידע משמעותי על התקדמות הפרויקט, ובעיקר על ההוצאות ועל החריגה מהתקציב. הוועד מקבל את הדו"חות. מדוע לא הופצו לנו אף פעם?", תוהה בביץ.
חברי הקבוצה מודעים להשלכות הכספיות של המאבק ביניהם: "עורכי הדין יעלו לנו עשרות אלפי שקלים וגם הבוררות עצמה תעלה כסף", אומר אחד מחברי הקבוצה.
כמה כסף? בדיון שקיימה הקבוצה כמה ימים לפני הפגישה אצל ברון הזהיר עו"ד חג'ג': "אם הבוררות תיעשה בצורה לא חכמה, עלותה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים". עורך דין המעורב במחלוקת מוסיף: "הכסף לעורכי הדין בטל בשישים מול התחושות הקשות של חברי הקבוצה, שפשוט מרגישים רע עם כל הפרויקט שלהם".
ולסיכום, האם אותם חברים היו נכנסים שוב לקבוצת רכישה? "בחלומות הכי שחורים שלי לא חשבתי שניקלע למערבולת הזו. אני לא מציע לאף אחד להיכנס כיום לקבוצת רכישה", אמר חבר בקבוצה.
בביץ מצטרפת לדברים: "אם הייתי חוזרת אחורה לא הייתי נכנסת לקבוצת רכישה. אני מתכוונת למכור את הדירה הזו וכבר קניתי דירה אחרת שלא בקבוצת רכישה".
קבוצת חג'ג': השינויים נדרשו במגעים מול הרשויות
מקבוצת חג'ג' נמסר: "קבוצת רכישה היא גוף שהינו יזם לכל דבר ועניין. לעתים התכנון הראשוני שמבוצע על ידי הקבוצה משתנה ומותאם לאישור הרשויות. בשל גיבוש הקבוצה בשלבים תכנוניים מאוד מוקדמים, לא היה כל תכנון למקרקעין, למעט תכנון רעיוני ולא מתואם מול רשויות, וכך אף נכתב והותרה פעמים רבות בהסכם השיתוף. החלוקה הרעיונית היתה ל-41 דירות.
"עם התקדמות התכנון מול הרשויות, נדרשו שינויים בהגשה. מאחר שהיו חסרים שטחי שירות לבניין, לא התאפשר לבנות את קומת הקרקע על עמודים, ולכן שתי דירות בבניין, שטרם שווקו, שונה מיקומן לדירות גן. כיוון שלא ניתן לבנות דירה בקומת קרקע ללא גינה, הוצמדו לדירות הגן גינות כמקובל. על כל פנים, דירות הגן הן חלק מהתכנון הראשון המקורי שבוצע לאחר התארגנות הקבוצה, והדבר היה ידוע הן לוועד הקבוצה והן לקבוצה עצמה כבר משנת 2006, והופיע בכל תוכנית".
לגבי הטענות על שינויים בדירות הגג נאמר: "בתוך פרק הזמן של תכנון הבניין ובנייתו, אושרה תוכנית, המאפשרת לדירות גג בלבד ניצול של מבנה על הגג בהיקף של 65% משטח הגג, במקום 23 מ"ר בלבד שמותר היה לבנות קודם לכן. כמעט בכל עסקה זכויות הבנייה הנוספות ו/או העתידיות צמודות לדירות הגג. גם כאן הוצמדו זכויות הבנייה הנוספות לדירות הגג, שאחת מהן של עידו חג'ג' והשנייה של משתתף אחר. הסכם המשווק קובע מפורשות כי כל זכויות הבנייה הנוספות שייכות לדירות הגג".
לגבי הטענות שעלו בנושא המחסנים נאמר: "מעולם לא הובטח לכל דירה מחסן". באשר לתוספת המחיר לעומת ההערכות הראשוניות נאמר: "עלות הדירה התייקרה בכ-150 אלף שקל בממוצע, וזאת בשל עליית מחירי הבנייה באותה עת בעשרות אחוזים".
לגבי טענות לניגודי עניינים מצד הקבוצה נאמר: "הפרויקט הינו מהראשונים של קבוצת חג'ג', ובהתאם מעורבים בו גורמים מקורבים רבים. אין עם כך כל בעיה ואין כל ניגוד עניינים. כל פעולות הקבוצה מלוות ונחתמות על ידי הוועד המפקח. משעלתה טענה ביחס לדירות הגן, ייעץ עו"ד חג'ג' לפנות לבורר מוסכם וכך נעשה. העיתוי של הקדמת הפרסום להחלטת הבורר אינו במקומו ומשתלב עם הכזב שבפרסום".