הבית כבר לא תמיד מרוויח

>> בצפון שדרת לאס וגאס ובמרחק זריקת צ'יפ מהמלונות של שלדון אדלסון, ונישאן ופלאצו, ניצבת חלקת קרקע ענקית, 140 דונם, פנויה לחלוטין. היא ממש פנויה - אין בה תשתית מכל סוג שהוא ואין בה סימנים להתחלת בנייה. אין גם שילוט על הגדר המקיפה אותה.



באוקטובר 1942 הוקם עליה אחד המלונות הוותיקים של לאס וגאס, ניו פרונטיר. אבל זה שייך להיסטוריה. ביוני 2007 הקרקע נרכשה על ידי שני יזמים ישראלים. היזם האחד הוא נוחי דנקנר, שביצע את העסקה באמצעות חברת נכסים ובניין שבשליטתו, והשני הוא יצחק תשובה, שביצע את העסקה באמצעות חברת אלעד שבבעלותו.

הרעיון היה להקים שם מלון בן 3,500 חדרים יחד עם קזינו, מרכז מסחרי ופרויקט מגורים בשם פלאזה - על שם המלון הניו יורקי בעל אותו השם שבבעלות אלעד. עבור דנקנר ותשובה זה היה פרויקט חסר תקדים בהיקפו: עלות הקרקע היתה 1.2 מיליארד דולר וההערכות היו שהקמת הפרויקט תעלה 5-7 מיליארד דולר נוספים. בנובמבר 2007, חמישה חודשים אחרי החתימה על העסקה, המלון הישן פוצץ ועבודות פינוי השטח החלו.



לאס וגאס, ובמיוחד רצועת המלונות המרכזית שלה, הקרויה ה"סטריפ", היתה אז בעיצומה של צמיחה מהירה וארוכת שנים. כל המספרים מעידים על כך. בשבע השנים שקדמו להשקעה של דנקנר ותשובה מספר חדרי המלון בעיר קפץ מכ-124,000 לכ-133,000, שיעורי התפוסה היו גבוהים - ב-12 החודשים שקדמו להודעה של דנקנר ותשובה שיעור התפוסה הממוצע היה 93.7%, וקשה היה למצוא חדרי מלון פנויים בעיר.



בין תחילת 2002 לאמצע 2007 המחיר הממוצע של חדר מלון בעיר זינק כמעט פי שניים - מ-71 דולר ללילה ל-135 דולר ללילה, וההכנסות החודשיות מהימורים בסטריפ בלבד קפצו מ-377 מיליון דולר ל-500 מיליון דולר.



הצמיחה הזו יצרה כמובן הזדמנויות עבודה יוצאות דופן והביאה לצמיחה גם במספר התושבים בלאס וגאס: מ-2000 ועד 2007 אוכלוסיית המטרופולין שלה צמחה מ-1.4 מיליון תושבים לכמעט 1.9 מיליון תושבים, כלומר מדי חודש נוספו לה 5,000 תושבים חדשים.



הדבר חייב כמובן את הרחבת העיר הרבה מעבר לסטריפ. במרחק 20 קילומטר מערבה ממנו, ועדיין בהמשך לרצף העירוני, הוקמה שכונה חדשה, ,summerlin, שנראית כמו שכונת פרברים אמריקאית חלומית: בתים צמודי קרקע, חזיתות מעוצבות, בריכות פרטיות, פארקים, מרכזי קניות ומגרשי גולף. אין שם שום זכר לעיר התיירותית השוקקת, להימורים, למופעים ולכנסים. עבור אלה המתגוררים בה, בוודאי הילדים, היא היתה יכולה להיות באותה מידה באינדיאנה או באוהיו.



אבל מתחת לפני השטח העניינים החלו להשתנות. לבה הפועם של העיר הוא כמובן המלונות, והשגשוג שלה תלוי בשיעורי התפוסה בהם. במשך תקופה מאוד ארוכה, למרות העלייה החדה במספר חדרי המלון, הביקוש עלה על ההיצע ושיעורי התפוסה עלו בהתמדה - מ-89% ב-2002, ל-94% ב-2006. זה היה המנוע העיקרי שדחף את הצמיחה האדירה בעיר.



סיום עשור הצמיחה



בחודשים שלאחר הודעת דנקנר ותשובה על הפרויקט שלהם, שיעורי התפוסה המשיכו לעלות. בינואר 2008 קרה בלאס וגאס דבר לא שגרתי, אם כי לא נדיר: שיעור התפוסה ירד בהשוואה לינואר בשנה הקודמת. כשזה קרה גם בפברואר זה נראה כמו צירוף מקרים, אבל כשגם במארס 2008 שיעור התפוסה ירד זה החל להיראות כמו דפוס חוזר.



בדיעבד, אכן התרחש שינוי עמוק - המשבר הכי קשה שהיה בלאס וגאס אי פעם: בכל אחד מ-24 החודשים שחלפו מאז ינואר 2008, שיעור התפוסה בחדרי המלון בעיר ירד. בינואר 2009, שלושה חודשים אחרי שהשווקים הפיננסיים קרסו, היתה הירידה החדה ביותר - 14.7%. מתפוסה של 95% ב-2007 ירדה התפוסה במלונות לאס וגאס ל-85% כיום.



כל זה התבטא היטב במחירי המניות של בעלי המלונות הגדולים בלאס וגאס. רוב חדרי המלון בסטריפ שייכים לארבע קבוצות גדולות: לאס וגאס סאנדס של שלדון אדלסון - הבעלים של המלונות ונישאן ופלאצו; mgm, הבעלים, בין היתר, של mgm גראנד, בלג'יו, מיראז', ניו יורק ניו יורק, aria ואקסקליבר; ווין, שבבעלות סטיב ווין, הכוללת את המלונות ווין ו-encore; והארא'ס, הבעלים, בין היתר, של סיזר'ס פאלאס, פאריס ופלמינגו. מינואר 2008 ועד תחילת מארס 2009, חודשיים אחרי הצניחה החדה בתפוסה, המניות של לאס וגאס סאנדס, ווין ו-mgm צללו כל אחת ביותר מ-80%.



מחכים לחידוש הצמיחה



המשבר הקשה בשוק הנדל"ן של העיר הוביל כמובן לסגירה מהירה של ברזי האשראי שהזינו את עשור הצמיחה המטורפת בלאס וגאס. לעצירת האשראי היו הרבה קורבנות, חלקם גדולים.



הפרויקט של דנקנר ותשובה היה אחד מהם. המגרש הריק הוא עדות לחוסר היכולת שלהם לגייס מימון להקמת הפרויקט או אפילו להתחלת עבודות, אבל הוא לא היה היחיד כמובן. בצדה הצפוני של חטיבת הקרקע של דנקנר ותשובה נמצא רחוב desert inn וממש מעבר לו היה אמור לקום פרויקט ענק נוסף, echelon, שהיזמית שלו היא boyd gaming שמניותיה נסחרות בוול סטריט.



גם לצורך הפרויקט הזה הרסו מלון ותיק, סטארדסט, אבל פה הספיקו בכל זאת להקים שלדים בסיסיים של כמה מהמבנים. עכשיו השלדים האלה עומדים בשיממונם. מלונות ותיקים נוספים, אל רנצ'ו ואלג'ירס, נהרסו גם הם כדי לפנות מקום לפרויקט ענק נוסף, fontainebleau. במקרה הזה היזמים הצליחו להשלים את שלד הבניין, שהיה אמור להכיל כמעט 4,000 חדרים, אבל אז נתקעו איתו גם הם.



קורבן גדול רביעי הוא אדלסון בעצמו: הוא התכוון להקים פרויקט מגורים גדול, saint regis, בין שני המלונות שלו - אך גם פרויקט זה הוקפא.



וכמובן, המשבר הזה התגלגל גם למחירי הדירות בעיר: בשנה האחרונה מחירי דירת מגורים ממוצעת בעיר צלל בשליש - מ-215,000 דולר ל-142,500 אלף דולר.



בשנה שעברה החשש מפני קריסה של המערכת הבנקאית התפוגג, מחירי המניות זינקו והכלכלה מתחילה להתאושש, אבל דבר מכל זה לא מתבטא בכלכלת לאס וגאס, בוודאי שלא בצורה שיכולה לחדש את הצמיחה.



"עדיין קשה מאוד להשיג אישור למשכנתא", אומרת קארן, סוכנת נדל"ן מקומית. "פעם יכולת לקבל מימון של 110% לדירה שרצית לקנות ולא היו שואלים אותך יותר מדי שאלות. כיום, כדי לקבל משכנתא, אתה חייב לעבור כמה דירוגי אשראי קפדניים מאוד. הדגש החזק הוא על הכנסות שוטפות - אם יש לך נכסים אבל אין לך הכנסה שוטפת, לא ייתנו לך משכנתא".



התמונה בשוק המימון התאגידי דומה: "הבנקים עדיין לא מוכנים לממן פרויקטים גדולים, בוודאי בתעשייה שלנו", אומר אדם המכיר היטב את תעשיית המלונאות בעיר. "הפלאזה עדיין תקוע ואני לא רואה שום מומנטום שיכול להניע מחדש את הפרויקט הזה".