>> לפני כמה חודשים התבשרנו על ידי שר השיכון על הפשרת קרקעות לבניית 5,000 יחידות דיור כשלב ראשון של תוכנית להגדלת היצע הקרקע לבנייה. עיון באזורי ההפשרה לימד שכ-40% מהם ייבנו בבית שמש.
העיר החמישית בגודלה בישראל מבחינת שטחה, המשתרעת על שטח עצום של 50 אלף דונם, שוכנת באמצע הדרך בין ת"א לירושלים בקרבה לכביש 1. נכון להיום מתגוררים בה כ-75 אלף תושבים כאשר רק לפני 15 שנה מספר התושבים היה פחות משליש ממספר זה.
בית שמש נמצאת בתנופת פיתוח אדירה. העיר הקטנה שונתה לבלי הכר ונוספו לה שכונות חדשות: רמת בית שמש א', ב' ואפילו ג', שבה מתוכננות בשלב זה כ-2,200 יחידות דיור ראשונות. למי הן מיועדות?
כמויות רבות של דיו נשפכו בעיתונות על כך ששר השיכון, אריאל אטיאס, מקצה חלק גדול מהפשרת הקרקעות למגזר החרדי. בד בבד נציין את העתירה שהוגשה בנובמבר על ידי חלק מחברי מועצת העיר בית שמש כנגד ראש העיר, משה אבוטבול, על כך שהמכרזים לאכלוס רמת בית שמש ג', לדבריהם, מופנים למגזר החרדי. אוכלוסיית בית שמש, נכון להיום, מגוונת מאוד וכוללת כ-20% עולים חדשים בהם 7,000 יוצאי חבר העמים לשעבר, 4,000 מארה"ב ו-2,700 יוצאי אתיופיה. מבחינה סוציו-אקונומית מדורגת העיר נמוך יחסית לממוצע הישראלי: 4 מתוך 10.
פרויקטים מתוכננים: כביש 38 המחבר את העיר לכביש 1 יעבור שדרוג (תאריך סיום 2013) וכך גם כביש 10 (כביש טבעתי המקיף את העיר). עוד מתוכננת בניית מרכז המכללות המאוחדות של משטרת ישראל (כ-4,000 שוטרים, מהם 2,000 בתנאי פנימיה) באזור התעשייה המערבי. מזרחית לעיר מתוכנן פארק היי-טק מתקדם (בשטח של 35 דונם) ובנוסף אליו יוקמו באזור שירותי חירום ותעסוקה. עוד מתוכננת הקמת מרכז תרבות בעלות של 30 מיליון שקל בשיתוף עם מפעל הפיס.
נכסים מניבים למגורים: מי שמחפש השקעה מניבה ישיג לרוב תשואה גבוהה יותר בחלק הוותיק של בית שמש המכונה מרכז העיר. אזור זה, שקלט בשנים האחרונות את מרב העולים מחבר העמים ומאתיופיה, מאופיין ברובו בבניינים ישנים ("שיכוני רכבת") ובהם בעיקר דירות בנות שלושה חדרים בשטח של 55-60 מ"ר. קיים ביקוש ער לנסים מסוג זה במרכז הוותיק, ונכון להיום קשה למצוא נכסים למכירה.
במרכז העיר עשוי להיות פער משמעותי במחירי הדירות בין רחובות סמוכים - המחירים באזור זה יכולים לנוע בין 400 אלף שקל ל-500 אלף שקל לדירת שלושה חדרים. מחירי השכירות: 1,800-2,300 שקל, בהתאמה. לאור האמור, התשואה (הגולמית) הצפויה על השקעה פשוטה בנכס מניב למגורים תנוע סביב 5% - תשואה אופיינית לערי המעגל השני במרכז המדינה.
רכישת נכס מניב בבית שמש, בעד ונגד:
? למה כן: עיר מתפתחת, ביקוש ער מצד המגזר החרדי, מחסור בדירות. מודיעין הבאה?
? למה לא: איפה זה בדיוק בית שמש?
? לסיכום: בית שמש מפגינה צמיחה מרשימה בהתפתחות העיר, בהיותה עיר קולטת עלייה עם אוכלוסייה מגוונת. מצוקת הדיור הקשה של המגזר החרדי גורמת לביקוש גבוה לנכסים בעיר זו. מגזר זה, כמו שאר האוכלוסייה, מאופיין ברמות ביקוש שונות: חלקו יוכל לרכוש דירה בפרויקט רמת בית שמש ג' החדש וחלקו לא. חלקו ירכוש דירה וחלקו ישכור. גם מרכז העיר הוותיק מאופיין בביקושים גבוהים לדירות הן למכירה הן בשכר דירה חודשי על ידי המגזר החרדי. האם ביקושים אלה ייגברו ויגרמו לעליות מחירים? ימים יגידו. בהצלחה.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". עזרו בהכנת הכתבה: הרן זגורי וקובי מרקוביץ. הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.rej.co.il
בית השמש העולה
חיים לוי
14.2.2010 / 6:48