שכונת הרצליה ב': יש חיים בשוליים

8

מדד היציבות - הרצליה ב'



מיקום: שכונת הרצליה ב' כלואה בין כביש 2 (כביש החוף/חיפה) ממערב, מסילת הרכבת ופארק הרצליה ממזרח, רחוב המעפילים וכפר שמריהו מצפון ודרך משה דיין וכביש שדרות 7 הכוכבים מדרום.



היסטוריה: השכונה היא מתחם מגורים ותיק, שהבנייה בו החלה בשנות ה-60 ונמשכת עד היום. בתכנון המקורי יועד השטח לשימוש עירוני ומסחרי, היות שהוא השתרע על רכס כורכר שלא התאים לחקלאות. בפועל, גלי העלייה שלאחר קום המדינה הגבירו את הביקוש לפתרונות דיור, וכך החלו להתמלא חללים עירוניים בהרצליה המרוחקים יחסית מהמרכז.



תכנון ובנייה: הרצליה ב' מחולקת לארבעה אזורים עיקריים: הגבעה, האזור שממערב לרחוב נורדאו, האזור שממזרח לנורדאו ואזור המסילה. שטח השכונה כ-1,250 דונם, ויש בה 713 בתי אב המתגוררים ב-322 מבני דיור. השכונה מאופיינת בתמהיל דירות מגוון: קוטג'ים חד ודו-משפחתיים, קוטג'ים טוריים, מבני מגורים בני שתי קומות על עמודים, מבני מגורים מדורגים, וגם שלושה בניינים בבנייה רוויה של 8-10 קומות על עמודים.



באזור הגבעה קיימת טופוגרפיה של עליות וירידות, ולכן התב"ע מחייבת בנייה מדורגת. הבנייה במקום היא של בניינים מדורגים לצד בנייני מגורים. באזור זה רוב השטח כבר נוצל, ונותרו מגרשים בודדים בעיקר ברחוב אל על.



האזור שממערב לרחוב נורדאו גובל בין היתר בכביש 2. פני השטח הם מדרוניים ממזרח למערב, והבנייה כוללת בעיקר בתי מגורים חד ודו-קומתיים מתקופות שונות. רוב עתודות הקרקע באזור נוצלו במלואן, אך במקטע הדרומי באזור זה נמכרים מגרשים תוך הריסת הבתים הישנים שנבנו במקום.



האזור ממזרח לרחוב נורדאו גובל בין היתר במסילת הרכבת, ומבחינה תכנונית הוא זהה לאזור שממערב לנורדאו. באזור זה קיימים מגרשים ריקים וזמינים לבנייה לצד עתודות קרקע במזרח. אזור המסילה מרחוב דב הוז וצפונה מאופיין בקוטג'ים, שהחלו להיבנות בחמש השנים האחרונות. במקום יש עתודות קרקע בצפון-מזרח השכונה, במתחם הבאסה שסמוך לפארק.



אוכלוסייה: תושבי השכונה הם חילונים ברובם, ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה. חתך הגילאים הוא 35 ומעלה.



מבני ציבור: בשכונה קיימים תחנת המשטרה של הרצליה ומרכז מסחרי, גני ילדים, בית ספר יסודי, ספרייה עירונית, שני מכוני כושר, בריכת שחייה ציבורית, משכן אמנים וקופת חולים.



כ-25% משטח השכונה הופקע לצרכי ציבור, בהם פארק הרצליה החדש (פארק הבאסה) בשטח של כ-300 דונם. מהשכונה קיים חיבור להולכי רגל ורוכבי אופניים לתחנת הרכבת של הרצליה, לקריית הספורט ולפארק החדש. כמו כן, יש למקום נגישות נוחה בתחבורה ציבורית.



יש לציין כי הפיתוח בשכונה, שכלל סלילת מדרכות וביוב מרכזי במקום בורות ספיגה, הושלם רק בשנתיים האחרונות. אלמנטים רבים בסביבות השכונה נחשבים למפגע סביבתי, כמו כביש מספר 2, מסילת הרכבת, תחנת המשטרה ונתיבי איילון המקבילים לאזור הגבעה ממזרח, שניתקו פיסית את תושבי האזור מהעיר הרצליה.



לפני כשנתיים נאבקו תושבי השכונה נגד התוכנית לכריית מנהרה באזור הגבעה, שתחבר בין קניון שבעת הכוכבים ממזרח לרחוב מדינת היהודים ממערב. בעקבות פרסום התוכנית לכריית המנהרה הגישו תושבים רבים תביעות לירידת ערך הנכסים (לפי סעיף 197 לחוק) והתוכנית נדחתה.



דינמיקת מחירים: בכל השכונה חלה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הבתים מאמצע שנות ה-90. מערבית לנורדאו נרשמו עליות של 40%, ובאזור הבקעה ומזרחית לנורדאו - 50%.



לאזור שממערב לנורדאו קיים ביקוש מפתיע, על אף הקרבה לאזורים רועשים הגובלים בכביש החוף. מ-2005 חלה באזור עליית מחירים נאה, ובשלוש השנים האחרונות, כמעט כל נכס שיצא לשוק נחטף בתוך חמישה חודשים לכל היותר.



דירות 4 חדרים בבתים המדורגים בשכונה נמכרו ב-2005 בכמיליון שקל. כיום מחיר דירות אלה הוא כ-1.55 מיליון שקל. דירות 4 חדרים גדולות יותר ברחוב נורדאו נמכרו ב-2005 בכ-1.4 מיליון שקל. כיום מחירן מגיע לכ-1.7 מיליון שקל.



באזור המסילה, שהתפתח ב-4 השנים האחרונות, משווקים מגרשים בשטח של עד 400 מ"ר. המתעניינים היו בעיקר אלה שלא יכלו להרשות לעצמם בניה חדשה בהרצליה פיתוח. מגרש במקום נמכר ב-2005 בכ-700 דולר למ"ר, ובמהלך 2008 בכ-1,500 דולר למ"ר.



מדד השכונה: היצע הדירות בשכונה לא צפוי לגדול משמעותית בתקופה הקרובה. השכונה נהנית מתדמית סולידית, אך עם זאת, לא יוקרתית כמו הרצליה פיתוח השכנה, ולכן רמות המחירים בה נותרו שפויות יחסית. נתונים אלה משחקים לטובתה, ולראיה רמות המחירים בשכונה ירדו באופן מינורי יחסית בתקופה האחרונה ונראה כי רמת המחירים תישאר יציבה למדי. עם זאת, שוק היוקרה במקום חשוף יותר לירידות מחירים.



-



סייעו בהכנת הכתבה: שמאית המקרקעין מיכל בר-פרו מחברת בי-אם שמאות מקרקעין בע"מ, זכיין רימקס הרצליה פיתוח לארי גרינבלו, יועצת נדל"ן אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח סוזן ניסים