החלטות עקרוניות בבחירת ההשקעה

המדריך להשקעה משפחתית בנדל"ן

>> בשבוע שעבר תיארנו את הצורך המשפחתי בהכנסה נוספת, והצגנו את ההשקעה בנכס מניב למגורים כאלטרנטיווה הולמת להשגת המטרה. עוד הדגשנו שהיות שמדובר בסכומי כסף גבוהים, הן אלה הנלקחים מההון העצמי הן אלה שמלווה לנו הבנק, יש להשקיע חשיבה מוקדמת ולתכנן נכונה את כל מאפייני העסקה, כדי למקסם את הרווחיות שלה ולמנוע טעויות.



לאחר ביצוע ההחלטה על רכישת נכס מניב כהשקעה, יהיה עלינו לתכנן את כל מרכיבי העסקה. תחילה עלינו להגדיר מהי מטרת ההשקעה. האם יעד ההשקעה הוא להניב לנו את הסכום הגבוה ביותר לתקופה אינסופית? האם ביום מן הימים יגור אחד הילדים בנכס? האם חשוב שהנכס יהיה סחיר למכירה מהירה? כל תשובה תפנה אותנו לנכס אחר. כך, למשל, נכס מניב בנתיבות יכול להניב תשואה גבוהה מזו שתתקבל באזור המרכז, אך סחירות הנכס צפויה להיות נמוכה יותר.



גם גובה ההשקעה הוא מרכיב שמשפיע על סוג ופרופיל הנכס. מה סכום הכסף הפנוי העומד לרשותי? כסף פנוי הוא הסכום שבאפשרותי וברצוני לגדר לתקופה ארוכה, כלומר כסף שסביר להניח שלא אדרש לממש בשנים הקרובות.



משתנה נוסף הוא רמת הסיכון. השקעה בדירות למגורים מוגדרת לרוב כהשקעה בסיכון נמוך. עם זאת, קיימים גורמי סיכון עיקריים שיש לקחת בחשבון: ערך הדירה עלול לרדת עם הזמן, ויש גם סיכון הכרוך בעבודה מול שוכרים בעייתיים. נהוג לומר כי בהשקעות קיים מתאם חיובי בין סיכוי גבוה לסיכון גבוה, ולהיפך: סיכון נמוך יניב תשואה נמוכה. יש להגדיר מראש איזה סוג משקיע אני, מהי רמת הסיכון והסיכוי המועדפת עלי, ומהן יכולותיי הפיננסיות לעמוד בסיכונים אלה.



גם שאלת המיקום של הנכס חשובה. בכדי לקבל תשואה מרבית על הנכס, הן בתקופת היותו נכס מניב הן בשלב המימוש, על הנכס להיות מבוקש ככל האפשר, הן לשכירות הן למכירה. מנגד, נכס באחד מהאזורים המבוקשים במדינה, כמו מרכז תל אביב, לרוב יניב תשואות נמוכות. עלינו להחליט מראש על מיקום שיהווה פשרה בין תשואה לביקוש.



בהחלטה זו יש להימנע מטעות נפוצה, בה נבחר לרכוש נכס באזור הנוחות שלנו - אזור המוכר לנו היטב מתקופת הלימודים, העבודה או המגורים. אין הכרח שאזור זה יניב את המטרות שהגדרנו להשקעה. מנגד, יש לקחת בחשבון שנכס מניב ידרוש את תשומת הלב שלנו בעתיד, ולכן מומלץ שמיקומו יהיה במרחק גישה סביר.



עניין נוסף הוא שאלת השותפים. אנו צפויים לשני שותפים אינטגרליים בכל עסקה: בן/בת הזוג ורשות המסים. עם זאת, ביכולתנו לבחור לצרף שותף נוסף לעסקה - חבר, קרוב משפחה, שותף עסקי ועוד. לשותפות זו יתרונות רבים: סכום כסף רב יותר לביצוע ההשקעה, יכולת פיזור השקעות משותפות, פעילות משותפת ומהנה יחדיו, חלוקת מטלות לביצוע ועוד. מובן שהשותפות טומנת בחובה גם חסרונות כמו מחלוקות עתידיות. עלינו להחליט מראש אם ברצוננו לבצע את הרכישה עם שותף או לבד.



עלינו לשאול את עצמנו גם מהם לוחות הזמנים שלנו לביצוע העסקה. רובנו עסוקים בפעילות אינטנסיווית יומיומית, במשפחה ובעבודה. השקעה מסוג זה דורשת, לפחות בשלב הראשון, זמן לא מועט, שיוקדש ללימוד ובחירת האזור, חיפוש ואיתור הנכס, וביצוע המטלות הכרוכות ברכישה, בלקיחת ההלוואה ובניהול הנכס. כחלק מהתכנון הכולל, יהיה עלינו לתכנן את לוחות הזמנים ולהקצות מועדים שבועיים קבועים כבר בשלב הראשוני. אל תחכו לתקופה שבה יהיה לכם זמן פנוי, כי זמן כזה תמיד יחסר.



המרכיבים לתכנון העסקה שצוינו לעיל נכונים לגבי העסקה הראשונה וכל עסקה נוספת. עם זאת, במידה שברשותנו הון עצמי מספק וברצוננו לרכוש סל נכסים מניבים, נידרש לתכנון מקיף יותר - תוך ניתוח מספר רב של אזורים עד לבניית תמהיל ההשקעה הנכון.



תכנון נכון של התהליך יגדיר בצורה המיטבית את הנכס ומאפייניו: מיקום, פרופיל הנכס, גודלו, מספר החדרים, קומה רצויה וגיל המבנה. מאפיינים אלה מהווים בסיס איתן לתשואה הצפויה מהנכס, הן זו שמתקבלת מדמי השכירות הן זו שתושג כתוצאה מהשבחה עתידית. בהצלחה.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il