המחשב של תומר חן בן ה-16 מנתניה לא מיועד רק למשחקים. "כשהייתי בן 13 קיבלתי קצת כסף לבר מצווה והחלטתי לנסות להגדיל את הסכום", הוא מספר. "נכנסתי לאינטרנט והתחלתי למכור מוצרים באי-ביי, לשווק מוצרים של חברות באינטרנט ולבנות אתרים שמשווים מחירים אונליין. מהעיסוק הזה צברתי כמה עשרות אלפי שקלים - ומכיוון שאני ילד, אני לא משלם עליהם מס". עם הכסף שהרוויח באינטרנט החליט חן לנסות את מזלו גם מחוץ לעולם הווירטואלי - בשוק הנדל"ן.
"התלבטתי מה לעשות. התייעצתי קצת, והבנתי שלא כדאי לשמור את הכסף בבנק. נרשמתי לקורס השקעות מניבות בנדל"ן במכללת cashflow והחלטתי למצוא דירה שתוכל להניב לי תשואה גבוהה. בקורס לומדים איך לנתח את השוק, ואיך לזהות מחיר שוק אמיתי של דירה. כך לומדים להגיע גם לדירות שמוצעות במחירי מציאה".
בחירת הדירה
"הלכתי לראות כמה דירות. ראינו שלט למכירה בבניין ברחוב ביאליק ברמת גן, סמוך למכללת שנקר ולמחלף ההלכה. זה בניין די מוכר, מכיוון שבמשך שנים היו תלויים עליו שלטי פרסומות גדולים שנראים מנתיבי איילון.
"השלט היה על דירה בקומה 12 מתוך 13 קומות. זו דירת ארבעה חדרים בשטח של 115 מ"ר הפונה לכיוון מערב, ורואים ממנה את הים. הדירה שימשה לפני כן כבית בושת ופונתה בצו של בית משפט. לכן היא גם היתה זקוקה לשיפוץ".
"ראינו עוד כמה דירות בבניין, אבל זו היתה הכי משתלמת מכיוון שהמוכרת היתה לחוצה למכור. זו היתה דירה של אמא שלה, והיא רצתה למכור כי השוכר האחרון שלה עשה לה הרבה בעיות. היא דרשה 1.4 מיליון שקל. זיהינו שזו הזדמנות והצלחנו להוריד את המחיר ל-1.25 מיליון שקל. ראינו דירות נוספות בבניין במחיר הזה, אבל בקומות נמוכות - ראשונה ושלישית - שלא רואים מהן את הים. לכן ידענו שזהו מחיר מציאה לדירה הזאת".
מימון וציפיות
"הבאנו 30% מהסכום כהון עצמי - הרווחים שהיו לי באינטרנט בצירוף השלמה מההורים. את המשכנתא לקח עבורי אבא שלי, משום שלא ניתן לקחת משכנתא מתחת לגיל 18. את ההלוואה לקחנו במסלול של 40% פריים ו60% ריבית קבועה".
"אני מצפה שמחיר הדירה יגיע ללפחות 1.5 מיליון שקל. מבחינת האזור, ברור לי שהוא לא יתפתח יותר. אני לא רוצה למכור את הדירה בקרוב, בגלל השכירות הגבוהה שהיא מניבה".
עלות ודמי שכירות
"משכנתא בהיקף של 4,100 שקל בחודש. מכיוון שהדירה שופצה, אין עלויות תחזוקה".
"את הדירה החלטתי להראות לשוכרים פוטנציאליים לפני ששיפצתי אותה, כדי לדעת כמה שכירות ניתן לקבל עליה במצבה. את הדירה ראו שתי מעצבות, שביקשו שאבצע שינויים ספציפיים בדירה. מכיוון שהשינויים בוצעו לבקשתן, הן משלמות שכר דירה גבוה יחסית של 7,000 שקל - ובסך הכל 84 אלף שקל בשנה, מה שמביא לנו תשואה של 6.7% ובניכוי הוצאות השיפוץ תשואה של 6.4%".
עסקות מתוכננות
"אני מחפש דירה זולה בנתניה שעולה 320 אלף שקל".
לקחים וסיכונים
"צריך לבצע מחקר שוק מעמיק יותר משביצעתי. למזלי זו עסקה טובה, אבל זה יכול היה להיות אחרת. לקח נוסף הוא שצריך מראש לדעת איזה סכום לקחת כמשכנתא ואיזה סכום אתה רוצה לשלם במזומן. בהתחלה לקחנו משכנתא של 40% בלבד והבאנו הון התחלתי של 60%. רק אחר כך החלטנו שאנחנו רוצים כסף זמין לעוד עסקה, ולכן הגדלנו את המשכנתא ל-70% והוספנו עוד 30%. אם היינו לוקחים מראש משכנתא של 70% היא היתה זולה יותר".
"הסיכון העיקרי הוא שלא תצליח לקבל את שכר הדירה המבוקש, אבל אני מניח שככל שהדירה קרובה יותר למרכז, הסיכון נמוך יותר, בעיקר כשהדירה סמוכה למכללה".
טיפ למשקיעים
"כדאי לחפש דירה מחוץ לאזור שבין גדרה לחדרה. שמעתי ששם התשואות גבוהות יותר. בקרית שמונה, למשל, יש תשואות של 14%-15%. "מצד שני, כשמחליטים ללכת על אזור מסוים, כדאי להתמקד בו, ולא לחפש גם בקצה השני של העיר. החוכמה היא להכיר היטב את האזור, לשאול את המוכר במכולת השכונתית ואת הקשישים שיושבים על הספסל על מחירים ועל אופי הסביבה. בנוסף, כדאי לעתים לחכות לשוכר עם דרישות ספציפיות, שמוכן לשלם שכירות גבוהה יותר, ולא להשכיר להראשון שמוכן לקחת את הדירה".
מי אני?
שם: תומר חן
גיל: 16
עיסוק: תלמיד תיכון
הנכס: דירת ארבעה חדרים שזקוקה לשיפוץ ברחוב ביאליק ברמת גן
תאריך הרכישה: אפריל 2009
מחיר הרכישה: 1.25 מיליון שקל
עלות השיפוץ: 50 אלף שקל
מימון: %30 הון עצמי - והיתרה במשכנתא
שווי כיום: 1.4 מיליון שקל
דמי שכירות חודשיים: 7,000 שקל
הוצאה חודשית על משכנתא: 4,100 שקל
תשואה ברוטו: %6.4