>> יש כמה מסלולים המזכים בפטור ממס שבח במכירת דירה, וקיימות מגבלות על ניצול פטורים אלה. לפני ניצול פטור ממס כדאי לחשב את חבות המס הצפויה. אם המס הצפוי נמוך מאוד יש לשקול את כדאיות ניצול הפטור. לעתים, לאחר ניכוי כל ההוצאות בגין הדירה, או הצמדת העלות לאינפלציה, נוצר הפסד ממכירתה ואין הכרח לנצל פטור.
אם מחליטים לנצל פטור - כדאי לבדוק איזה הוא המתאים ביותר לאותה דירה ולדירות נוספות שצפויות להימכר על ידי אותה משפחה. יש להתייחס לבני זוג נשואים ולילדיהם עד גיל 18 כמוכר אחד.
כל הפטורים שלהלן, למעט הפטור החד פעמי, מוענקים גם לתושבי חוץ אשר השקיעו בדירות מגורים בישראל.
1. דירת מגורים המזכה בפטור. הפטור מוענק רק לדירת מגורים שהיא בבעלותו של יחיד והיא ראויה למגורים ושימשה למגורים, לפעולות חינוך או שהיתה ריקה באחת משתי התקופות: 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה.
2. פטור לדירה יחידה. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, והוא לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירת מגורים אחרת בפטור ממס כדירה יחידה ובארבע השנים שקדמולמכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
3. פטור כל ארבע שנים. המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
4. פטור לדירה יחידה שנתקבלה בירושה. הפטור מוענק לבן זוגו של המוריש, לצאצא ולבן זוגו של צאצא של המוריש בתנאי שלפני פטירתו המוריש היה בעליה של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס.
5. פטור חד פעמי לשתי דירות. פטור חד פעמי מוענק פעם בחיים למוכר תושב ישראל (ולא חל על תושבי חוץ) המוכר שתי דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה. מכירת הדירה הראשונה מבוצעת לפי חלופת פטור אחת לארבע שנים ואילו הדירה השנייה תזכה לפטור ממס אם מתקיימים התנאים הבאים: המוכר מכר בפטור ממס את הדירה הראשונה בתוך 12 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 1.67 מיליון שקל (אם שווי שתי הדירות הוא עד 2.78 מליון שקל, המוכר יקבל פטור של 1.67 מיליון שקל והיתרה תתחייב במס), והמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה, או בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת בסכום השווה ל-75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.
6. פטור לזכויות בנייה. במכירת דירה כשהתמורה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת זכאי המוכר לפטור בשל סכום שווי הדירה ללא הזכויות לבניה הנוספת. אם שווי הדירה ללא זכויות בניה נמוך מ-1.42 מיליון שקל זכאי המוכר לפטור בשל הזכויות לבניה הנוספת עד תקרת סכום זה.
7. דירת מתנה. נתינת מתנה לקרוב משפחה ללא כל תמורה פטורה ממס שבח בידי הנותן, גם ויתור על דירה ללא תמורה פטור ממס.
-
עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il
לא תמיד משתלם למכור דירה בפטור
ג'ק בלנגה
14.2.2010 / 6:48