קרנות הנדל"ן: יותר פיזור משכל

>> כבר כתבנו כאן לא פעם על כך שקרנות הנאמנות מתקשות לרוב להכות את מדדי היחס שלהן לאורך זמן. ואולם הפעם אציג קבוצת קרנות שהצליחה לעשות זאת כמעט באופן גורף - קרנות נאמנות שמשקיעות בחברות נדל"ן ישראליות.



בבורסה בתל אביב נסחרות תשע קרנות המתמחות במניות נדל"ן שהיו קיימות גם לפני שלוש שנים (איני מביא בחשבון קרנות ששינו התמחות). כשמרחיבים את תקופת הבדיקה לחמש שנים מצטמצם מספרן לשש.

שלוש השנים האחרונות היו קשות מאוד למשקיעים בנדל"ן. התשואה השנתית החציונית של תשע קרנות הנדל"ן היתה -10.1%. למעשה, אף אחת מהקרנות לא הצליחה לספק למשקיעים תשואה חיובית. בראש טבלת התשואות ניצבת קרן מיטב נדל"ן, עם תשואה שנתית ממוצעת של -2.5%, ואילו בתחתיתה נמצאת מגדל נדל"ן אקטיבית עם -17.7%.



מדד ת"א נדל"ן 15, שכולל את 15 המניות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בתחום הנדל"ן שנסחרות בבורסה, הוא אלטרנטיבה לקרנות נאמנות שמשקיעות בנדל"ן. משקיעים יכולים להשקיע במדד זה באמצעות מגוון של תעודות סל. ואולם מתברר שהשקעה במדד זה הניבה תשואה גרועה בהרבה משל כל הקרנות - -18.2%.



כשמרחיבים את תקופת המדידה לחמש שנים, ההשקעה בקרנות הנדל"ן כבר אינה נראית כה גרועה: התשואה החציונית של שש הקרנות בקבוצה היא 5.2%. בראש טבלת התשואות עומדת שוב קרן מיטב נדל"ן עם תשואה של 12.5%, ואילו בתחתיתה נמצאת קרן כלל נדל"ן עם תשואה של 4.1%.



ההשוואה למדד נדל"ן 15 מראה שוב שכל הקרנות הניבו תשואה גבוהה יותר - התשואה השנתית הממוצעת של המדד בחמש השנים האחרונות היתה 1.6% בלבד. מכיוון שתעודות הסל שעוקבות אחר מדד הנדל"ן הן חדשות יחסית, לצורך ההשוואה השתמשתי במדד עצמו. בפועל המשקיעים במדד היו מקבלים תשואה נמוכה יותר עקב דמי הניהול שגובות תעודות הסל.



האם קרנות הנדל"ן הצליחו להניב תשואות גבוהות יותר באמצעות הגדלת הסיכון? בחינה של סטיות התקן של הקרנות ביחס לסטיית התקן של מדד נדל"ן 15 מראה שהתשובה היא שלילית. סטיות התקן של מדד נדל"ן 15, הן לשלוש שנים (43.4%) והן לחמש שנים (38.2%), היו גבוהות יותר מסטיות התקן של רוב הקרנות.



כדי לבחון מיהן הקרנות שהניבו תשואה מותאמת לסיכון גבוהה יותר השתמשתי במדד שארפ, שמחושב באמצעות הפחתת התשואה של נכס חסר סיכון מתשואת הקרן - וחלוקת התוצאה בסטיית התקן של הקרן. לאחר מכן השוויתי את התשואה המותאמת לסיכון של הקרנות לתשואה המותאמת לסיכון של הנכס שמהווה אמת מידה במקרה שלנו, מדד נדל"ן 15. ההפרש בין התשואה המותאמת לסיכון של הקרן לבין התשואה המותאמת לסיכון של אמת המידה נקרא תשואה יחסית מותאמת לסיכון. כשהתשואה היחסית המותאמת לסיכון היא אפס, אין לקרן שום יתרון מול אמת המידה; כשהיא גדולה מאפס, ביצועי הקרן טובים יותר משל אמת המידה; ואילו ערך שלילי משמעו שאמת המידה עדיפה על הקרן.



לכל הקרנות היתה תשואה יחסית מותאמת לסיכון גבוהה מאפס, כלומר כולן היו עדיפות ביחס למדד נדל"ן 15 גם כשהובאה בחשבון התנודתיות שלהן. שתי הקרנות הבולטות, הן לתקופה של שלוש שנים והן לתקופה של חמש שנים, היו מיטב נדל"ן ורמקו נדל"ן ותשתיות.



המדד ריכוזי מדי



ממה נובעת ההצלחה של קרנות הנדל"ן? ההסבר הסביר ביותר הוא האפשרות לפיזור רחב. בבורסה בתל אביב נסחרות 136 חברות נדל"ן ובינוי ו-86 חברות השקעה ואחזקות, שלחלקן אחזקות בתחום הנדל"ן. קרנות הנדל"ן חופשיות לבחור מניות להשקעה מתוך קבוצה רחבה מאוד של חברות, ואילו מדד נדל"ן 15 מוגבל ל-15 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר. לכן, המדד מושפע מאוד מירידה חריפה באחת החברות, כפי שקרה עם אפריקה ישראל באחרונה. יתרה מזאת, המשקל המירבי של חברה בקרן נאמנות הוא 10%, בעוד שהמשקל המירבי לחברה במדד נדל"ן 15 הוא 15% - כך שכל חברה משפיעה על המדד הרבה יותר מאשר על קרן נאמנות.



כדי לבדוק אם האפשרות לפיזור אחראית לעודף התשואה של הקרנות בדקתי את התשואות של שני מדדים שמפרסמת הבורסה: מדד נדל"ן ובינוי ומדד השקעה ואחזקות. התשואה השנתית הממוצעת של מדד נדל"ן ובינוי היתה -11.6% לשלוש שנים ו-9.6% לחמש שנים. התשואה הממוצעת של מדד השקעה ואחזקות היתה -3.3% לשלוש שנים ו-12.2% לחמש שנים.



תיק שהיה מורכב משני המדדים בחלקים שווים היה מניב תשואה של -7.5% לשלוש שנים ו-10.9% לחמש שנים. התשואה של תיק כזה היתה עדיפה על התשואה של רוב הקרנות, הן לתקופה של שלוש שנים והן לחמש שנים. רק ארבע קרנות הצליחו לרשום תשואה ממוצעת גבוהה יותר מזו של שני המדדים במשך שלוש שנים. לעומת זאת, בתקופה של חמש שנים רק קרן אחת מתוך שש מציגה תשואה גבוהה יותר מזו של שני המדדים.



לרוע המזל, אין למשקיעים אפשרות להשקיע במדד נדל"ן בעל פיזור רחב. לכן, בקטגוריית הנדל"ן יש לקרנות הנאמנות יתרון - לא ממש בשל יכולת המנהלים לבחור מניות, אלא יותר בגלל אפשרויות הפיזור שעומדות בפניהם.



-



הכותב הוא עורך האתר inbest