עו"ד חג'ג: אם מדיניות הקצאת האשראי של הבנקים תשתנה - חברי קבוצות הרכישה ייפגעו

"המדיניות החדשה של הבנקים עשויה לפגוע בשוק קבוצות הרכישה ולייקר את כל נושא ההלוואות והריביות על המשכנתאות". אומר עו"ד צחי חג'ג' מהבעלים של קבוצת חג'ג', על רקע יוזמת בנק ישראל המבקשת להקשיח את תנאי המימון על קבוצות הרכישה ולהטיל מגבלות חדשות.



"הדבר יחייב את קבוצות הרכישה להחזיק ברזרבות גבוהות יותר, מה שעשוי להגדיל את הקושי במתן אשראי", המשיך עו"ד חג'ג. "כבר היום המצב לא מזהיר במיוחד והמדיניות המקודמת מהווה חסם נוסף בפיתוח הנדל"ן ועשויה לייקר את הכל".



קבוצות רכישה שילמו עד היום עבור הבנייה והקרקע באופן מודולרי – לפי קצב הבנייה, כאשר הן נהנו מהקצאת מסגרת אשראי להקמת פרויקט המגורים. כעת מבקש בנק ישראל להגביל את מסגרת האשראי והמשמעות הישירה היא העלאת ריביות על המשכנתא ועל מסגרת האשראי, ובתוך כך - ייקור הפרויקט.



"לדעתי חברי הקבוצה יבקשו לשלם יותר הון עצמי כדי לחסוך את המימון הבנקאי", מסבירה ענבל אור הבעלים בקבוצת אור סיטי נדל"ן, "הנושא הועבר לידיעתי מאחד הבנקים הגדולים שאני עובדת אתו. נמסר לנו כי נעשתה פנייה מבנק ישראל שביקש לראות מסמכים ולבדוק כיצד מתנהלים הדברים. לא מדובר בהחלטה, אלא בטיוטת הצעה ואנחנו מתכוונים להביע את עמדתנו בנושא. נצטרך לבדוק כיצד תוקפים את זה. המשמעות היא ריביות גבוהות יותר, סוגייה שמארגני הקבוצות יצטרכו לקחת בחשבון בדו"חות הכספיים שלהם".



היוזמה של בנק ישראל נשקלת על רקע בדיקות שנעשות במקביל ברשות המסים ובמשרד הבינוי והשיכון לבחינת תופעת קבוצות הרכישה שהפכה לוהטת בשנים האחרונות, על רקע עליות המחירים בענף. לפני כחודש הודיע משרד הבינוי והשיכון כי יתחיל בהליך שימוע לגורמים בענף הנדל"ן שיחוו דעתם על תחום קבוצות הרכישה. ברשות המסים כבר החלו דיונים ובחינה מחודשת כיצד להכביד את נטל המס על קבוצות רכישה, שאינה משלמת מע"מ על מרכיב הקרקע, מה שגורם הפסד לקופת מדינה.



"גורם הסיכון על בנקים במימון קבוצות רכישה הוא גבוה יותר", מסביר ראול סרוגו מי ששימש עד לאחרונה סגן נשיא התאחדות הקבלנים, "לכן דרישת הבנקים מוצדקת". סרוגו הוא בין המתנגדים הבולטים ללתופעת קבוצות הרכישה והתריע כי הדבר עשוי להביא למפלה גדולה השי היעדר פיקוח של הרשויות ואי מתן ערבויות חוק מכר לרוכשים הפוטנציאליים. בין היתר טען על אפליה ברכיבי מס בין יזם נדל"ן לקבוצת רכישה.



"אנו מתריעים על הנושא הזה למעלה משנה ולאט לאט הרגולטור מפנים את העניין. כולם מבינים את רמות הסיכון שיש בזה", ממשיך סרוגו. "הסיכון הגדול של הבנק בא לידי ביטוי בכך שיש מולו קבוצת אנשים ולא גורם אחד. בעסקות ליווי של יזמים, בין אם מדובר ברכישת קרקע או בעסאות קומבינציה, הבנק נמנע לעשות משכון חלקי.



"במצב של פשיטת רגל בקבוצות רכישה, כאשר הבנק יידרש לממש את הקרקע, הוא לא יוכל למכור אותה כחטיבה אחת - אלא לפעול פרטנית מול כל משכון. זו פרוצדורה סבוכה ולכן לא הרבה בנקים מוכנים להיכנס לעסקות כאלה ולתת ליווי לקבוצות. כעת הבנקים עשויים להיות יותר בררנים בזהות מארגן קבוצת הרכישה ותנאי הליווי יהיו נוקשים יותר. המדיניות תקטין באופן ניכר את האפשרות של ההנחה שבמטיחות הקבוצות".