יצאו משליטה

>> מה שלא עושה רגולטור א' עושה רגולטור ב'. בעוד רשות המסים מתחבטת כבר שנים מה לעשות עם קבוצות הרכישה, שחוסכות לחבריהן מיסוי ומשתלטות על שוק הקרקעות בתל אביב, מגיע המפקח על הבנקים ומנחית פצצה שתצמצם משמעותית את התופעה - יש אומרים מגיפה - של קבוצות הרכישה.

מה הפך את קבוצות הרכישה, שהיו עד אמצע 2009 מהלקוחות האהובים על הבנקים, לבעלות דרגת הסיכון הגבוהה ביותר? ככל הנראה מדובר בעניין של פרופורציה. עד לאחרונה התמקדו קבוצות הרכישה בפרויקטים צנועים יחסית, של עשרות בודדות של דירות. כיום הן כבר מתכננות להקים מגדלי יוקרה של מאות דירות ובהיקף של מאות מיליוני שקלים; זה כבר סיפור אחר לגמרי.



דוגמה לסיכון בפעילות הקבוצות ניתן למצוא בסיפורה של קבוצה אחת, שרכשה 41 דירות בכוכב הצפון: הפרויקט אותו היא מקימה יאוכלס אחרי יותר מארבע שנים, כשהוא מלווה בהליכים משפטיים, ותוך עלייה משמעותית בעלויות הבנייה שחברי הקבוצה נאלצים לשלם; קבוצה אחרת רוצה להקים את מגדלי ארלוזורוב בתל אביב, כשהיא מייעדת אותו ל"זוגות צעירים". עם זאת, לא ברור כיצד זה זוג צעיר יכול לרכוש לעצמו דירה ראשונה על הנייר ולהמתין עד לאכלוסה תקופה של חמש שנים ויותר.



אלה לא המקרים היחידים. ההערכה הכללית היא שתופעת קבוצות הרכישה הלכה ותפחה והגיעה לשלב בלתי מתקבל על הדעת: לא מצד רוכשי הדירות ולא מצד הבנקים שמלווים את הפרויקטים. בעוד שהרוכשים רואים שלחלק גדול מהבטחות של מארגני הקבוצות לחיסכון כלכלי של 20% ויותר אין כיסוי, ושעלות הדירה תתברר סופית רק בעת השלמת הבנייה, החלו הבנקים החלו לפגוש במארגני קבוצות שמידת הבנתם בתחום מסכנת את הפרויקט.



היה זה מנכ"ל בנק אגוד, חיים פרייליכמן, שלפני שלושה חודשים הצהיר בראיון ל-themarker כי הבנק שלו פוסל 60% מקבוצות הרכישה. אתמול כבר הגדיל בכיר אחר באחד הבנקים ודיבר על פסילה של 70% מהקבוצות.



"אם אנחנו פוסלים קבוצה על הסף, זה בגלל כישורים לא מספיקים של מארגן הקבוצה, או בגלל מחירים לא סבירים של דירות, או הערכת עלויות בנייה לא סבירות", אמר פרייליכמן באותו ראיון. "ברגע שזה הופך להיות תופעה המונית וכל טכנאי רדיו מארגן קבוצת רכישה וגובה דמי ניהול בלי אחריות לתהליך הבנייה, יש בעיה".



גם מתוך קבוצות הרכישה עצמן עלו קולות שדרשו מהממשלה להתחיל להסדיר את התחום, ובמיוחד את הפיקוח על קבוצות הרכישה. מארגני קבוצות ותיקים אינם מוכנים להתייחס לחלק מהמארגנים חדשים כקולגות, בטענה שמדובר באנשים לא אחראיים וללא ידע מספיק.



אבל רגולטור א', להלן הממשלה, פעל באטיות. רשות המסים עדיין לא הצליחה לגבש מדיניות להתמודדות בתופעה של אובדן מיסוי לקופת המדינה, שנובע מפעילות הקבוצות. שר השיכון אריאל אטיאס הודיע כי יערוך שימוע בנושא, ואולם התחושה היא שהדברים התנהלו בקצב צב. אבל אז הגיע רגולטור ב', חזקיהו, ושינה את הכללים.