"חוק התכנון והבנייה החדש גרוע מהמצב הקיים"

>> בשבוע שעבר הטילה הממשלה פצצה אמיתית, בדמותו של חוק תכנון ובנייה חדש. לא עוד סיסמאות כמו "רפורמת המרפסות" או "תוכנית אחת, ועדה אחת" - אלא יוזמה למחיקת חוק קיים, שאליו מצורף שובל שלם של תיקונים והלכות בית משפט, לטובת חוק חדש. החוק החדש כולל 240 עמודים וכ-590 סעיפים - כפול בגודלו מזה הקיים, וחורג בהרבה משלל הסיסמאות שהשמיעו נציגי הממשלה.



כדי להבין טוב יותר את החוק החדש, העברנו לכמה ארגונים מקצועיים העוסקים בתכנון ובנייה משאל העוסק בהיבטים שונים של החוק: האצת הליכי התכנון, ביזור סמכויות, הגנה על קניין הפרט, והתייחסות לסביבה, ליזמות הנדל"ן ולמחירי הדירות.

התשובות שקיבלנו מרוב הארגונים היו מעוררות דאגה: החוק החדש לא יתרום באופן מהותי לפתרון הבעיות הנובעות מהחוק הנוכחי, ובמידה רבה לא ימלא את יעדיו המוצהרים - להאיץ הליכי תכנון ולבזר סמכויות. גם הקבלנים, שהיו אמורים לברך על החוק החדש, סבורים שהוא גרוע מהקיים.



יש לציין כי למעט התאחדות הקבלנים והמטה לתכנון אחראי, המשיבים הדגישו כי מדובר בעמדתם האישית, וכי ארגונם עדיין לא גיבש עמדה רשמית ביחס לחוק החדש.



כמעט כולם הצביעו על הקושי הגדול שטמון בהטמעת החוק במערכות התכנון, הרגולציה והמשפט, וההערכה היא שהדבר יימשך שנים רבות. רוב הנשאלים אמרו כי עדיף היה להכניס תיקונים בחוק הקיים.



עם זאת, כמה מהנשאלים הצביעו על המגרעות של החוק הקיים המיושן, ועל הצורך להחליפו - וניבאו כי החוק החדש יסייע לייעול התהליכים.



ניתן לומר, כמובן, שאם אף אחד לא מרוצה מהרפורמה, סימן שהיא טובה. אבל מדובר בתגובה לא רצינית. תוצאות המשאל מעוררות דאגה אמיתית - שהרפורמה והאצת הליכי התכנון הולכות רחוק מדי, למחוזות לא טובים, ושבסופו של דבר היא לא תמלא אחר יעדיה, ואף תזיק.



עם זאת, הדיון הציבורי בעניין הרפורמה עדיין בחיתוליו; היבטים ומשמעויות רבות של החוק החדש עדיין לא נבדקו לעומק, ומוסף הנדל"ן של themarker ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות.



קיצור תהליכים? לא בטוח



החוק החדש אמור, לפי מתכנניו, לפשט ולקצר את הליכי התכנון בישראל. בין השאר, השגת מטרה זו אמורה להתבצע באמצעות העברת סמכויות לוועדות המקומית שיהיו זקוקות פחות להתערבות הוועדות המחוזיות, מה שאמור לחסוך זמן של אישור התוכניות. ואולם כבר אורכו של החוק החדש - הכפול בגודלו מהחוק הישן - מעיד כי מצב העניינים החדש אינו בהכרח פשוט יותר. גם המומחים מעלים ספק באפשרות של השגת המטרה של קיצור התהליכים.



"במתכונתו הנוכחית חוק התכנון והבנייה החדש גרוע יותר מהמצב הקיים והוא לא יאפשר את האצת הליכי התכנון והבנייה", אומר יוסי גורדון, יו"ר התאחדות הקבלנים. "הוועדה המחוזית לא בוטלה, כל ערעור על תוכנית בוועדה המקומית מגיע לוועדת משנה של הוועדה המחוזית - כך שלמעשה עדיין נותרו שני דרגים של ועדות.



"בנוסף, ההליכים בתוך הוועדה המקומית סורבלו. ליועץ המשפטי של הוועדה ניתן כוח בלתי מוגבל, ולצוות המקצועי, שכלל בעבר מהנדס ויועץ משפטי, נוספו איש תשתיות, גזבר ואיש איכות הסביבה שאמורים להביע דעתם על כל תוכנית - הליך שיעכב הליכים.



"ההליכים בוועדה המקומית כביכול קצרים, אבל מי שיבצע את הבדיקות הטכניות יהיו מכוני רישוי חיצוניים", מוסיף ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "זה כביכול פישוט, אבל אם המכונים לא יעמדו בציפיות, הם עלולים לעכב מאוד את ההליכים. הליכים אלה אמורים להיות מקוונים, אבל מה יקרה אם למשל יהיו תקלות בשליחת מסמכים מקוונת?".



עמוס ברנדייס, יו"ר איגוד המתכננים בישראל, סבור כי החוק החדש יסייע לפחות לחלק מהיזמים לקדם תוכניות מהר יותר: "חלק גדול מהיזמויות בישראל מתבצעות לפי תוכניות מאושרות, ואת הסוג הזה של היזמויות החוק יקדם. לגבי יזמויות אחרות, שכוללות שינויים בתוכניות קיימות, אני לא חושב שליזמים יהיה יותר קל".



אם התקוות שנתלות בחוק כי יקצר את הליכי התכנון יתבדו, גם מטרה נוספת של החוק - הוזלת הדירות - עלולה לרדת לטמיון. המומחים מעלים ספק במידת ההשפעה של החוק החדש על מחירי הדירות.



לדברי כהן, "החוק ייושם בהליך שייקח לפחות ארבע שנים - ולפיכך, ההשפעה, ככל שתהיה, על מחירי הדירות תהיה בטווח ארוך. זה שכל אחד יוכל להגיש תוכנית עשוי להוריד מחירי דירות, אבל השינויים בעקרונות היטלי השבחה יגרמו להעלאה משמעותית בהיטלים שישולמו בעת הפשרת קרקעות, מה שיתרום לעלייה משמעותית במחירי הדירות".



גם גורדון מסכים עם כהן כי החוק לא יביא להוזלת הדירות. לדבריו, החוק במתכונתו הנוכחית לא ישפיע על מחירי הדירות, כי הוא לא יקצר את הליכי התכנון.



עם זאת, עו"ד אילן שרקון, יו"ר פורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, אופטימי יותר. ראשית הוא סבור כי החוק יביא לקיצור תהליכי התכנון כיוון ש"סמכויות הוועדה המחוזית יצטמצמו וסמכויות הוועדות המקומיות יורחבו, ולוועדות המקומיות יש אינטרס ישיר בקידום מהיר של התוכניות". ושנית, הוא סבור כי צמצום הביורוקרטיה יביא להורדת מחירי הדירות.



פגיעה בזכות הקניין



בעיה נוספת שמעלים המומחים היא פגיעה אפשרית בזכות הקניין שתיגרם מהחלתו של החוק החדש. לדברי כהן, "החוק פוגע בזכות הקניין משום שהוא מאפשר להפקיע קרקעות פרטיות ביתר קלות מאשר כיום, ומצמצם במידה ניכרת את האפשרות לתביעה מפגיעות תכנוניות - בניגוד להלכות בית המשפט העליון".



שרקון סבור כי הפגיעה בזכות הקניין אינה חמורה לעומת המצב הנוכחי: "יש פגיעה, שהיא קטנה יחסית בחוק ההפקעות וגדולה יותר בכל הקשור בפגיעה תכנונית ואפשרות לתבוע בגינה - אבל הצמצום באפשרויות להגיש תביעה החל כבר לפני שנים רבות בפסקי בית משפט, ולכן אין שינוי משמעותי ביחס למצב הנוכחי. מצד שני, מבחינת ניצול זכויות הבנייה שיש לאדם בנכס, שבא לידי ביטוי בהליכי הרישוי המקוצרים, מצב הפרט דווקא משתפר".



"קשה למחוק הכל ולהתחיל מחדש"



ברנדייס ושרקון סבורים כי החוק החדש הוא נחוץ, שכן החוק הקודם מיושן, אינו מתאים לתנאים העכשוויים ובנוי טלאי על טלאי. "מצב מערכת התכנון כיום אינו טוב, ונדרש שינוי. עד היום נערכו שינויים בחוק התכנון והבנייה - אבל לא כאלה שטיפלו בבעיות עקרוניות. עם זאת, אני סבור כי למעט כמה בעיות שקיימות בחוק, באופן תיאורטי הוא עדיף על הישן", אומר ברנדייס.



ואולם המשיבים האחרים מגלים גישה אוהדת פחות לחוק החדש. "במדינת אוטופיה החוק החדש עדיף", מסכם כהן, "במדינת ישראל מומלץ לעבוד בשלבים, שכן אויבו של הטוב הוא הרצון ל-100%. לדעתי, פרק הרישוי צריך היה להיות מיושם באופן מיידי. אני רואה גם בעייתיות במימוש החוק, שכן אנו לא יכולים למחוק את הקיים - ולבנות הכל מחדש".



גורדון הביע עמדה חריפה אף יותר: "היה נכון לעשות רפורמה אמיתית שתקצר בצורה דרמטית את הליכי התכנון בישראל, כפי שנהוג כיום במדינות המערב. ואולם, מלמידת תזכיר החוק ניתן לראות כי הרפורמה הזו משאירה אותנו בעולם השלישי בכל הקשור להליכי התכנון והבנייה".