סכנות בשוק הניו-יורקי

ניו יורק טיימס

>> שוק הנדל"ן בעיר ניו יורק יוצא אט אט מקפאונו, והמכירות בפרויקטים של דירות חדשות מתחילות להתאושש. אולם למרות היצע הדירות החדשות, הקונים נאלצים לתמרן בין השאיפה למצוא דירה בשלב מוקדם ככל האפשר - מה שלעתים קרובות פירושו מחיר טוב יותר - בין החשש מתשלום מקדמה בפרויקט שייקלע לקשיי בנייה או מימון.



"זה שוק של קונים", אמרה ג'אן גלר, עורכת דין לנדל"ן בחברת אלטשול גולדסטין אנד גלר. "אבל חייבים להיות זהירים. מה שנראה כמו יהלומים גולמיים עשוי להתברר כאבנים נוצצות חסרות ערך".



ולא תמיד קל לזהות את ההבדלים. כשאליסון ארצ'יבלד וארוסה, אורוש פרישיק, החלו לחפש דירה בסתיו שעבר, הם הבחינו שכמה מהבניינים שבהם התעניינו נותרו חשוכים לגמרי בשעות הלילה. "נסענו בלילה ובדקנו כמה אורות דולקים", אמר פרישיק. "אני לא רוצה להיות היחיד שגר שם".



בבניין שאליו עברו, פרויקט אורו קונדומינוים הכולל 303 יחידות דיור ברחוב גולד 306 בברוקלין, נמכרו עד כה 44% מהדירות. הם קנו דירת שלושה חדרים עם שני חדרי אמבטיה ב-740 אלף דולר. כשהחלו המכירות בפרויקט ב-2007, המחיר המבוקש לדירה בקומה ה-33 עם נוף למנהטן ולארבעת הגשרים, היה 1.075 מיליון דולר. "המצב שלנו איפשר לנו לקנות", אמרה ארצ'יבלד, "אז הבנו שאחנו פשוט צריכים לעשות זאת".



ואם גם אתם מתכננים לעשות זאת, תהיו זהירים. יש שני מוקשים מרכזיים שצריך להיזהר מהם כשנכנסים לעולם הפרויקטים החדשים. הראשון הוא כלכלי. מה יקרה להשקעה שלכם אם הפרויקט לא יצליח במכירות. השני קשור לבנייה עצמה. כיצד תוכלו להימנע מרכישת דירה בפרויקט שאינו בנוי היטב?



"אתם חושבים שאתם קונים דירת יוקרה בבניין שיהיה בבעלות של אנשים רציניים, ומוצאים את עצמכם בסופו של דבר בבניין שנמצא בבעלות של בנק או שמציע דירות להשכרה לטווח ארוך", אמר סטיבן וגנר, עורך דין לנדל"ן בחברת וגנר דייויס. "זה יוצר בעיות של מימון, קנייה ומכירה, אבל גם קשור לסוגיות של איכות חיים".



בזמן פריחה בשוק, חלק מהבניינים נבנים בחיפזון. הדיווחים על דליפות ועל היעדר מיגון נגד שריפות בבניינים חדשים מספיקים כדי להטיל ספק בלבו של כל קונה. ואם אתם שוקלים לקנות דירה בבניין שעדיין לא הושלם, תצטרכו לשאול שאלה בסיסית עוד יותר: האם הבנייה בכלל תושלם?



נפילה במחירים - קושי במשכנתא



חציון המחירים לדירות בפרויקטים חדשים במנהטן נפל ל-1.19 מיליון דולר בסוף 2009, מ-1.54 מיליון דולר בסוף 2008, ירידה של 23%, לפי קורקורן סנשיין, חברת תיווך שעוסקת בדירות חדשות בלבד. גם בברוקלין נרשמה ירידה, קטנה יותר, ל-585 אלף דולר מ-630 אלף דולר, ירידה של 7% בלבד.



בד בבד עם הירידה במחירים, נעשה קשה יותר להשיג משכנתא, בייחוד לאנשים שקונים דירות בפרויקטים חדשים. הבנקים דורשים מקדמות ודירוגי אשראי גבוהים בהרבה לעומת השנים האחרונות, ובחלק מהמקרים גם הערכות הנזילות שלהם נוקשות יותר.



"לפני שנתיים, זה היה שונה לגמרי", אמר טום לה, סגן נשיא בכיר בקבוצת קורקורן. "הקונים היו רואים בניין שעדיין לא הושלם - אפילו בלי קירות - ועל כל יחידת דיור הוגשו מספר הצעות. בימים אלה, מרבית האנשים רוצים לראות מוצר מוגמר".



לבדוק את הדירה



אם החלטתם לרכוש דירה בבניין שעדיין לא הושלם, ערכו מחקר על הגורמים המממנים את הפרויקט. בנקים מסחריים רבים עדיין נמצאים בקשיים. בדקו האם יש דיווחים במדיה על כושר הפירעון של הבנק. מידע נוסף תוכלו למצוא גם באתר האינטרנט של התוכנית הפדרלית לביטוח פקדונות (fdic).



הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לקרוא בעיון רב את מפרט הדירה, את תוכניות הפרויקט שהוגשו לרשויות העירוניות. אם כל הפריטים שעליהם דיברו המתווך והקבלן עדיין לא קיימים בבניין, ודאו כי הם מוזכרים בתוכניות. אם אינם מוזכרים בתוכניות, ייתכן כי לא ייכללו במוצר המוגמר. חשוב גם שתסיירו בבניין ותבדקו כי הוא אכן עומד בהבטחות שנכללו במפרט.



לפני שתחתמו על החוזה, בקשו מהמתווך להביא מהנדס או בוחן מטעמכם שיבחן את המקום.



בסופו של דבר, לא משנה כמה תחקרו מראש, יש דברים שלא תוכלו לדעת עד שלא תגורו שם ועד שהדירה האחרונה בפרויקט לא תימכר.



בדקו לפני שתקפצו



>> רכישת דירה חדשה בימים אלו דורשת איזון בין הסיכונים והיתרונות. הנה כמה נושאים שחשוב שתקחו בחשבון:



היזהרו ממבנים שכוללים בלוקים גדולים של דירות שנמצאות בבעלות משקיעים. במקרים שבהם יישות יחידה, שמחזיקה בנתח גדול מהדירות, אינה יכולה לשלם את העלויות השוטפות, עשוי נטל התשלומים ליפול על כתפי שאר הדיירים.



אם הבנייה נעצרה בטרם הושלם הבניין, חשוב לברר מתי ומדוע. ייתכן כי הבניין נותר בלתי מושלם במשך חודשים, והוא חשוף לפגעי הטבע.



לפני שתחתמו על החוזה, בדקו את הבניין, רצוי בלוויית מהנדס או בוחן, ודאו כי הכל פועל כשורה. נסו את כל הברזים והשירותים, סיגרו ופיתחו את כל הדלתות והחלונות. אם יש אח, בדקו אותו כדי לוודא שהאוורור פועל כהלכה.