מר חזקיהו, תדליק את האור

>> האם הקבלנים, הפועלים ללא לאות מזה זמן רב להכחיד באמצעות מערך יחסי ציבור, לובי ומערכונים ב"ארץ נהדרת" את תופעת קבוצות הרכישה, מצאו את החור בסכר? עד כה נתקלו כל ניסיונותיהם להניע גורמים כמו משרד השיכון ורשות המסים בוועדות שהקשיבו, התייעצו והתווכחו - אך מנקודת מבטם של הקבלנים, התמהמהו יותר מדי בהורדת השאלטר על תופעת קבוצות הרכישה המאיימת עליהם.

והנה, הופיע הברבור השחור, רוני חזקיהו, ופעל לבסוף בדרך שקיווינו כי כבר חלפה מהעולם - נעשה ונשמע: קודם נודיע לכל הבנקים שרמת הסיכון בקבוצות רכישה היא 100%, ורק לאחר מכן נפנה אליהם לקבלת מידע. כך ניתן יהיה לעבור למטרה הבאה מבלי שחלילה מישהו יבלבל את המפקח על הבנקים עם העובדות.



ומהן העובדות מנקודת ראותם של הבנקים? ניסיון העבר עם קבוצות רכישה מראה שאין קריסות. הרי הקרקע היא בבעלות הקבוצה, לטובת הבנק נרשמת משכנתא בדרגה ראשונה והמשתתפים מעמידים הון עצמי של כ-35%. שיעור הריבית בקבוצות רכישה בתקופת ביצוע הפרויקט תמיד גבוה מהריבית למשכנתאות, ובכך מגלם סיכון.



הבנק בוחן את המימון בשני שלבים: השלב הראשון הוא רכישת הקרקע, ובמסגרתו לרוב הבנק מממן 20%-50% לכל היותר משווי הרכישה וכנגד מקבל משכנתא ראשונה והתחייבות אישית של הרוכשים, המחויבים למסגרות האשראי. בשלב השני מעמיד הבנק את עיקר המימון, שניתן רק לאחר היתר בנייה, חתימת הסכמים עם אדריכל, יועצים, חברת ניהול הנדסי וקבלן מפתח הקוצב לוח זמנים. בשלב זה מתקבל אומדן מדויק של עלויות הבנייה, וגם אז המימון ניתן רק כנגד התקדמות העבודות בפועל בשטח.



בהענקת הלוואות לקבוצות רכישה, הבנק אינו חשוף לסיכון של ירידת מחירי הדירות בשוק - הרי כולן שווקו מראש. לעומת זאת, בליווי בנקאי של יזם, מצב של ירידת מחירים עלול לגרור עצירה ארוכה במכירות שתעכב את הפרויקט ותסכן אותו. הבנק אינו חשוף לסיכון של כל עלות הבנייה ועלות הקרקע, בדומה לליווי של קבלן, שם עד לגמר הבנייה הבנק מנפיק לרוכשים ערבויות חוק מכר על הסכומים הכוללים.



האם ההחלטה ששוגרה לבנקים ביום רביעי נבעה מלחצים או סתם מיד קלה על ההדק? קשה לדעת. על פניו נראה כי זו החלטה בינארית, שבה עברנו מרמת סיכון של משכנתה לרמת סיכון מירבית ללא בדיקת הטווח שביניהם. החלטה מסוג זה חייבת להיבחן על ידי המערכת הבנקאית, שנהפכה לבקיאה ומנוסה בתחום קבוצות הרכישה.



ניסיון המפקח על הבנקים למנוע פגיעה עתידית במוניטין הבנקים (ותמיד השאלה בעיני מי) לא יכול לפגוע בזכות הקניין הבסיסית ובחופש ההתקשרות. החלטה שכזו, אם תוחל באופן רטרואקטיבי, תגרום לנזק ישיר ומיידי למאות ואלפי אנשים - תוצאה שאליה מן הסתם לא כיוון המשורר.



-



הכותב הוא עורך דין, שותף הורוביץ, אבן, אוזן ושות' ויו"ר משותף של ועדת קניין מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין