התרעת ירידות מחירים

>> האם התפתחה לנו בועת נדל"ן ב-2009? האם מחירי הדירות באמת עלו משמעותית? והכי חשוב: מה התחזית - האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות או שהמגמה תתהפך והם יתחילו לרדת?



כדי לענות חלקית על שאלות אלה, בחרתי להתמקד בפלח השוק של דירות בגודל בינוני, 3.5-4 חדרים, המהוות 40%-45% מהדירות שנבנו בישראל ב-35 השנים האחרונות. בניגוד לדירות הקטנות, בנות 1.5-2.5 חדרים, שבאחרונה מבוקשות מאוד כאפיק השקעה, רבים מרוכשי הדירות בגודל בינוני הם משפחות המתגוררות בהן. רכישת דירות אלה ממומנת בחלקה הגדול באמצעות משכנתאות.

מחירי הדירות באזורים רבים במדינה נמצאים זה כשנתיים במגמת עלייה. גל עליות זה גורם לרבים מאיתנו להרים גבה ולשאול האם אנו חיים בבועת נדל"ן שיום אחד תתפוצץ לנו בפנים?



כדוגמה ניקח את מחירי דירות 3.5-4 חדרים באזור השרון. בין 1997 ל-2003 רמת המחירים באזור זה לא עברה את "מחסום" ה-950 אלף שקל לדירה. משנת 2004 ואילך, למעט 2007, המחירים במגמת עלייה.



מניתוח המגמות, כלומר שיעור השינוי במחיר יחסית לשנה קודמת, עולה תמונה של מחזוריות מסוימת: לאחר שנה או שנתיים של עליות יש ירידה ריאלית במחירים.



מכאן עולה השאלה, אולי היכולת הכלכלית שלנו עלתה - ומחירי הדירות רק התאימו עצמם לצמיחה בשכר? ניתן להשיב על שאלה זו באמצעות בחינת מדד מחירי דירות במונחי חודשי שכר, או במלים אחרות: כמה משכורות חודשיות נדרשות כדי לקנות דירה.



בחנתי את יכולת הקנייה של הישראלי הממוצע לגבי דירה בגודל בינוני. עשיתי זאת על ידי כימות שווי דירה במונחי חודשי עבודה של שכיר - חילקתי את המחיר הממוצע של דירה בכל רחבי המדינה בשכר החודשי הממוצע במשק, כשהתוצאה היא למעשה "שווי" דירה במונחי חודשי עבודה, בהנחה ש-100% מהשכר ברוטו משמש לתשלום.



ולהלן התוצאה: בשנת 1988 נרשם שפל ב"מחירי" הדירות הבינוניות. באותה שנה ניתן היה לרכוש דירה בינונית ב"מחיר" של כ-75 חודשי משכורת ממוצעת. ב-1996-1997 "מחיר" דירות אלה הגיע לשיא - נדרשו -כ115 חודשי שכר כדי לקנות דירה.



בשלושת הרבעונים הראשונים של 2009 ה"מחיר" הממוצע עלה לכ-117 חודשי שכר, וברבעון האחרון המחיר הממוצע קפץ ל-126 חודשי שכר. כלומר, גם בממוצע הארצי מסתמנת בועה.



ב"בועה" אנו מניחים כי המחיר עובר בצורה משמעותית את כל המחירים שנרשמו עד כה. בהנחה שרמת המחירים של 1996-1997 במונחי חודשי השתכרות אינה בגדר בועה - הרי שברמה הארצית הממוצעת איננו נמצאים כעת בבועה.



המחירים שוברים שיאים



נבחן כעת את רמות המחירים, במונחי חודשי שכר, בכמה אזורים. באזור חיפה והקריות התמונה ברורה: המחירים באזור היו נמוכים ב-2009 בכ-22% לעומת רמת השיא שנרשמה ב-1997.



בתל-אביב, עד לשנה האחרונה השיא היה 195 חודשי שכר. המחיר הממוצע בשלושת הרבעונים של 2009 עלה ל-216 חודשי שכר. וברבעון האחרון המחיר קפץ ל-268 חודשי שכר! במקרה זה אנו כבר יכולים לדבר על התפתחות בועה.



בירושלים השיא עד לשנה האחרונה היה 159 חודשי שכר עבור דירה (ב-1996). בשלושת הרבעונים הראשונים של 2009 נדרשו 160 חודשי עבודה כדי לקנות דירה בגודל בינוני; ברבעון האחרון המחיר הגיע ל-172 חודשי שכר.



באזור השרון רמות השיא עד 2009 היו בסביבות 130 חודשי שכר לדירה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2009 רמה זו נשברה, והמחיר הממוצע זינק לכ-151 חודשי שכר. ברבעון האחרון המחיר המשיך לעלות - עד ל-156 חודשי שכר. גם כאן אפשר לדבר על בועה.



הריבית הנמוכה מאיצה את השוק



היבט נוסף שיש לבחון הוא שערי הריבית למשכנתאות. נבחן את השערים הממוצעים של ריביות המשכנתאות (באחוזים, מתוך נתוני בנק ישראל) ביחס למחירי דירות 3.5-4 חדרים בשרון (מתואמים לסוף 2009). עולה כי קיימת התאמה הפוכה בין מגמת הריבית למגמת המחירים: בתקופות שהריבית יורדת - המחירים עולים, ולהפך.



ריבית המשכנתאות נמצאת בשפל היסטורי וצופים שבשנת 2010 תתחיל מגמת עלייה במקביל לתחזית לעלייה בריבית הפריים. כפי שראינו, בתקופה של עלייה בריבית - מחירי הדירות יורדים.



הריביות הנמוכות פיתו רוכשי דירות ללוות סכומים משמעותיים. העלייה בריביות, כך צופים, תביא לכך שחלק מרוכשים אלה לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא וכתוצאה מכך ייאלצו למכור את בתיהם, בעצמם או לאחר כינוס נכסים. כתוצאה מכך ההיצע יגדל, וילחץ את מחירי הדירות כלפי מטה.



המחזוריות במגמות של מחירי הדירות (קיפאון וירידה לאחר שנה-שנתיים של עליות), ביחד עם "התרחקות" דירה מהישג ידו של השכיר הממוצע ובתוספת תוכניות הממשלה להביא להפשרה מאסיבית של קרקעות לבנייה - כל אלה מביאים אותי להערכה כי בטווח הקרוב (שנה עד שלש שנים) המחירים הממוצעים של דירות בינוניות לא יעלו, וסביר שאף יירדו בכ-10%-15% באזורי ה"בועה".



-



הכותב הוא יועץ כלכלי. תגובות ושאלות: www.melnikadvisory.co.il