שינוי בייעוד הנדל"ן עלול להביא להפסד

>> לפי ה-ifrs, נדל"ן שאינו מלאי, מסווג כבר במועד רכישתו על בסיס פונקציונלי: כרכוש קבוע אם הוא מוחזק לשימוש עצמי, או כנדל"ן להשקעה אם הוא מוחזק לצורכי השכרה או השבחה. במקרים שבהם קיימת מעורבות ניהולית של הבעלים בנדל"ן, ההבחנה תלויה באופי המעורבות ובסיכון התפעולי. למשל, מידת המעורבות בהפעלת קניון, חניון או מבנה משרדים נמוכה יחסית, ואינה פוגעת בסיווגם כנדל"ן להשקעה, לעומת זו שבהפעלת בית מלון או בית אבות שמביאה לסיווגם כרכוש קבוע.

לסיווג הראשוני יש משמעות קריטית, שכן נדל"ן להשקעה נמדד לרוב לפי השווי ההוגן בדומה לנכס פיננסי, שהרי הוא מייצר תזרימים במישרין, בשונה מרכוש קבוע שנמדד בדרך כלל לפי מודל העלות. יש לציין כי האלטרנטיבה של מודל ההערכה מחדש הקיים ב-ifrs לגבי רכוש קבוע, היא בעייתית מבחינה דיווחית: לפי מודל זה, הרכוש הקבוע נמדד אמנם מדי כמה תקופות בהתאם לשוויו ההוגן, אך השיערוך אינו מוכר כהכנסה רגילה, אלא נזקף ישירות להון במסגרת קרן הערכה מחדש (רווח כולל אחר) כאשר מנגד גדלות הוצאות הפחת.



הרציונל של המודל הוא שעליית ערך נכסי הייצור אינה משקפת גידול בכושר הייצור, ולכן אינה מייצגת רווחיות - שריד בודד לתפישת שימור ההון הפיסי. כפועל יוצא, השימוש במודל הוא נדיר, לאור החשש מפגיעה ברווח התפעולי למרות הגידול בהון העצמי. דוגמה כמעט בודדת היא גזית גלוב שבוחרת למדוד כך את מבני הדיור המוגן שלה, שבגינם הסתכמה קרן ההערכה מחדש לתום 2008 ב-124 מיליון שקל (לפני מס). סיווג הנדל"ן יכול להשתנות בעתיד רק כתוצאה משינוי בשימוש בפועל הנתמך בראיות: מעבר מנדל"ן להשקעה לרכוש קבוע במועד תחילת השימוש העצמי, ומעבר מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה במועד תחילת השכרה לגורמים חיצוניים.



דוגמה לשינוי סיווג כזה היא דלק נדל"ן, ששינתה ברבעון הראשון של 2008 את סיווגם של 3.6 מיליארד שקל - נכסי רודשף - תחנות שירות לצד כבישים מהירים בבריטניה, מרכוש קבוע לפי מודל העלות לנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן. הטריגר לשינוי היה כניסתו לתוקף של הסכם הניהול, שבאמצעותו הועברה האחריות לניהול ותפעול שירותי הדרך לצד חיצוני תמורת דמי שכירות קבועים. המעבר היה אטרקטיבי מבחינת הדיווח מאחר שחסך את הוצאות הפחת, ואיפשר להכליל את השיערוכים בדו"ח רווח והפסד. ה-ifrs קובע כי יש להתייחס למעבר כזה כאל שיערוך הרכוש הקבוע ערב המעבר - כלומר, זקיפת ה"אפסייד" שמיוחס לתקופת השימוש לקרן הערכה מחדש - ולא לרווח והפסד. קביעה זו, ששואבת את הרציונל מתפישת שימור ההון הפיסי, אינה קוהרנטית עם מודל העלות, ועשויה ליצור עיוות אדיר, בצורת הפסד, במקרה שבו ערך הנדל"ן יירד בחזרה.



דוגמה ל"פספוס" בנושא זה היא אלקו החזקות, ששינתה בתום הרבעון השלישי של 2008 סיווג של מקרקעין ברמת השרון כתוצאה מתחילת השכרתם בפועל לצד חיצוני. אלקו הודיעה השבוע על תיקון דו"חותיה הכספיים (restatement), לאחר שכללה בטעות את האפסייד שהסתכם ב-33 מיליון שקל במסגרת דוח רווח והפסד - במקום ישירות להון.



-



שלומי שוב הוא יועץ ifrs ומנהל התוכנית בחשבונאות במרכז הבינתחומי הרצליה