קבוצת סיכון

>> "רציתי להצטרף לקבוצת רכישה כי בסופו של יום אתה קונה דירה במחיר נמוך ממחיר שוק. עכשיו גם את זה מונעים מאתנו. סוף סוף היתה דרך לקנות דירה בהנחה ועכשיו שוב מתברר שזוג צעיר בישראל לא יכול לקנות דירה, רק בעלי הון". מוטי אביר, שחיפש לעצמו קבוצת רכישה בראש העין, מתוסכל. לדבריו, בעקבות החלטת הממונה על הבנקים רוני חזקיהו להקשיח את מתן האשראי לחברי קבוצות הרכישה, הוא יוותר על הרעיון להצטרף לקבוצת רכישה.



אביר אינו היחיד. יום לאחר ההחלטה של חזקיהו להקשיח את מתן האשראי בבנקים, באמצעות דרישה להלימות הון לפי מקדם סיכון גבוה ביותר (ראו מסגרת), רוב מארגני הקבוצות, חברי הקבוצות ונותני השירותים הנלווים שעמם שוחחנו מסכימים כי מדובר במכה אנושה לענף.

לטענתם, המשמעות הכלכלית הישירה של החלטת המפקח היא העלאה ניכרת בהחזרים החודשיים של המשכנתאות לחברי הקבוצות, וירידה גדולה בכדאיות ההשתתפות בקבוצות למשקיעים ספקולנטים.



טרנס קלינגמן מבית ההשקעות מיטב בדק דירה שנרכשה בקבוצת רכישה ב-2 מיליון שקל, עם הלוואת משכנתא בשיעור של 70% - 1.4 מיליון שקל. להערכתו, התוספת שייאלצו חברי קבוצת רכישה לשלם בשל ההוראה החדשה תהיה כ-1,100 שקל בשנה - מה שמשקף עלייה של כ-1% בריבית השנתית שתיגבה מהם על ידי הבנק.



"זה לא יגרום להיעלמות קבוצות רכישה או לחוסר כדאיות מוחלט להשתתף בהן, משום שעדיין החברים חוסכים מיסוי בדרך זו", אמר קלינגמן. "לדעתי, תהיה הפחתה משמעותית של השתתפות המשקיעים הספקולנטים - ?פליפרים' בקבוצות הרכישה - כי הכדאיות הכלכלית להשתתפות בהן תרד מאוד".



מארגני הקבוצות מתוסכלים וזועמים. "המפקח יצא לתקשורת, אך מן הראוי היה שיזמן את קבוצות הרכישה המובילות שישמיעו את דעתן", אומרת קרן בן דוד, בעלה משותפת של חברת מגדלים. "במבחן השוק הוכח עד היום כי אף קבוצת רכישה לא קרסה וכי לא היה מימוש של קרקע בניגוד לחברות קבלן".



לטענתה, מי שייפגע מהצמצום בהיקף האשראי הוא המשק, שייכנס לקיפאון וקצב המכירות יואט. "התחלות הבנייה החדשות שלא בוצעו עד היום נבעו מכך שבנקים לא נתנו ליווי לחברות נדל"ן. אנחנו מתכוונים להחמיר את הסינון ובדיקות הסף שנעשה. כיום אני לא אכניס לפרויקט מישהו שיש לי חשש שבנק לא ייתן לו ליווי, ולא אכניס לקבוצה אדם שהשכר הבסיסי שלו לא יעלה על תנאי הליווי של הבנקים".



אלון הרצוג, מנכ"ל חברת הנדל"ן קפיטל גרופ המשווקת עשרה פרויקטי קבוצות רכישה, פסימי. "בפרויקטים הקיימים לא יחול שום שינוי. בעסקות חדשות ייתכן שיחול השינוי. קשה לעשות עסקים כשלא יודעים מה יהיה מחר. בהחלט קיים סיכוי שכעת נמקד את עיקר פעילות החברה בחו"ל - לאחר שחזרנו לשוק המקומי לפני כשנתיים - וחבל על כך. קיימת גם אפשרות שקבוצות נדל"ן ישקלו לחפש מימון חוץ-בנקאי, למשל מחברות ביטוח".



נחשון קיוויתי, הבעלים של קבוצת בסר, ימשיך לדבריו להקים פרויקטים לפלח אוכלוסייה שעלויות ריבית לא משפיעות עליו. "הפצצה שהנחית עלינו המפקח תגרום לרעידת אדמה בעיקר בקרב הקונים בפלח השוק ברמה בינונית ומטה. אנחנו עוסקים בארגון קבוצות רכישה למגורי יוקרה. על אף שמדובר בהתייקרות של מאות אלפי שקלים בעסקה, אנחנו נמשיך לבצע עסקות".



עו"ד ערן באלינט ממשרד שבלת, המייצג קבוצות רכישה ותיקות, סבור כי היוזמה לא תפתור את הבעיה האמיתית של קבוצות הרכישה: "היו צריכים לטפל בהטלת מגבלות על הבנקים בליווי קבוצות רכישה שבהן יש מארגנים הנעדרים כל ניסיון בתחום הבנייה", הוא אומר ומציע לבנקים לבחון כל קבוצה וכל פרויקט לגופם ולהחליט אם ואילו מגבלות להטיל על כל קבוצה בהתאם לנסיבות.



"אפקט דומינו"



עו"ד רינה שיבולת סבורה דווקא כי המפקח צדק. לדבריה, הצטרפות לקבוצת רכישה היא עסקה מסוכנת מאוד. "אין בה את מינימום של ביטחונות הנדרשים למי שרוצה לדעת באיזה מחיר הוא קונה את הדירה. אמנם הבנק נותן אשראי לכל חבר בקבוצה, אך הבטחת מימון הפרויקט תלויה בכל חברי הפרויקט".



שיבולת צופה "אפקט דומינו" בקבוצות הרכישה. "עצם ההודעה של המפקח תגרום לניסיונות בריחה של אנשים מקבוצות הרכישה. האפקט יהיה קריטי. כמו כשקורה משהו שמשפיע על מניה בבורסה ואנשים מתחילים למכור את המניות שלהם. כך יקרה גם בקבוצות".



מה עמדת הבנקים בנושא? מנהל האגף העסקי בבנק ירושלים בנצי אדירי אינו אוהב את ההחלטה של חזקיהו. "יש מקום להפריד בין סוגי הקבוצות", הוא אומר. "ישנן קבוצות רכישה קלאסיות המהוות התארגנות אמיתית של יחידים, שרוצים לבנות עבור עצמם דירות למגורים. קבוצות כאלה ניתן לסווג כהלוואות לדיור - כי הן שקולות לבנייה עצמית. לעומתן יש קבוצות עם אופי יזמי יותר, שאותן אנחנו מכנים קבוצות משקיעים. את הקבוצות הללו יש מקום לסווג כהלוואות שצריכות 100% נכסי סיכון", הוא אומר.



כמו כן, אדירי אומר, שאם בנק ישראל חושש מכניסה של שחקנים לא מיומנים למגרש, שחלקם מארגנים קבוצות גדולות למרות שלא מסרו דירה אחת מימיהם, עליו לדעת שהבנקים מכירים את הסיכונים ויודעים כיצד לטפל בהם.



"בבנק אנחנו יודעים להפעיל מסננת רצינית וחלק הארי של הבקשות למימון נענה בסירוב. אנחנו סבורים שבנק ישראל לא היה צריך להכליל את המגבלה על הקבוצות עד לקצה כי הבנק כבר יודע להביא בחשבון את גורמי הסיכון בבקשות. יש גם סיכונים אצל קבלנים ויזמים, כמו סיכון של שיווק ומכירה שקיים בפרויקט של קבלן בעוד שבקבוצות רכישה הפרויקט כבר מכור", אמר אדירי.