>> בשנות ה-20 של המאה הקודמת פירסם האדריכל השווייצי לה-קורבוזיה, הנחשב מאבות האדריכלות המודרנית, את ספרו "אורבניזם". הספר עוסק בתכנון עירוני ומציע כפתרון לבעיית הצפיפות והיעדר השטחים הירוקים בעיר המודרנית קונספט תכנוני חדש: עיר המורכבת בעיקרה מגורדי שחקים הממוקמים בתוך פארקים ירוקים.
הרעיון פשוט: בצפיפות נתונה של צורכי מגורים ותחבורה, ככל שנמקם את יחידות המגורים זו מעל זו - במקום זו לצד זו - נוכל לפנות יותר שטחים במפלס הקרקע לפארקים, לריאות ירוקות ולשטחים פתוחים אחרים.
רעיון זה מקבל משנה תוקף בישראל של המאה ה-21, שכן על המתכננים להתמודד לא רק עם בעיות התפקוד של העיר המודרנית - אלא גם עם העובדה שמלאי עתודות הקרקע הרלוונטיות לאכלוס מאסיבי הוא מוגבל ביותר. בעוד כמה שנים כל הרצועה שבין חדרה לגדרה ובין הים התיכון לכביש 6 תהיה רצף אורבני של אספלט ובטון.
הבעיה האקוטית של עתודות הקרקע המתכלות עמדה גם לעיני המתכננים של תמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית מ-2006, המרחיבה את הרעיון של לה-קורבוזיה לקנה מידה ארצי. ככל שנצופף את השכונות והרובעים שכבר הופשרו למגורים, כך נדחה - ואולי אף נמנע - את הצורך לגרוע חלקים נוספים מן השטחים הפתוחים.
לפיכך, נקבע בתמ"א 35 איסור על ועדות התכנון לאשר תוכניות בצפיפות נמוכה. התוכנית קבעה למעשה את ערכי המינימום של מספר יחידות הדיור לדונם נטו בכל עיר על פי רשימה מפורטת: בירושלים ובתל אביב אין לאשר תוכנית שהצפיפות בה נמוכה מ-12 דירות לדונם נטו; בחיפה, פתח תקוה ורחובות - לא פחות מ-11 דירות, ובערי השרון לא פחות מ-10 דירות לדונם נטו.
עם זאת, חבל שבאותה נשימה קבעה התוכנית גם את ערכי המקסימום של צפיפות הבנייה - פעמיים המינימום. כיום, לאור ההידלדלות המהירה בעתודות הקרקע לבנייה, יש לבטל תקרה זו.
יתרונות לבניית רבי קומות
לצד ההכרח הברור בבנייה צפופה, יש גם יתרונות לא מבוטלים בבניית רבי קומות. נציין דוגמה אחת: החניון התת-קרקעי. בערי שדה, בבניינים בגובה 10 קומות ומטה, אין כדאיות כלכלית להסדיר את צורכי החניה באמצעות בניית חניון תת-קרקעי, ולפיכך החניה לדיירי הבניין תופסת את מרבית שטח המגרש. במגדלים של 15 קומות ויותר ההשקעה בבניית מרתף החניה מתחלקת בין דירות רבות יותר - בניית חניון תת-קרקעי נהפכת לכלכלית, מה שמאפשר לפנות את פני הקרקע לשימושים לרווחת הדיירים: גינון, פינות ישיבה, מתקני משחקים וכד'.
כמי שמלווה תוכניות בניין עיר בוועדות התכנון אני מוצא, לצערי, כי כיום, 90 שנה לאחר פרסום רעיונותיו של לה-קורבוזיה, ולאחר שאושרו תמ"א 35 והמסרים הברורים המגולמים בהוראותיה, עדיין רבים ממהנדסי הערים ומוועדות התכנון (לא כולם) רואים כאידיאל תכנוני את התוכנית עם צפיפות המגורים הנמוכה והבינוי הנמוך יחסית. אלה מתייחסים אל כל תוכנית הכוללת בניינים מעל 12 קומות כאל עקיצה שהצליח יזם לעקוץ את הוועדה.
מוסדות התכנון חייבים להפנים במהרה את צורכי התכנון המשתנים ואת תפיסת התכנון החדשה - וליישם אותם בהחלטותיהם.
-
הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן עירוני
בנייה לגובה - צו השעה
אסא זהר
24.2.2010 / 6:41