קבוצת רכישה לא תמיד משתלמת

>> קניית דירה באמצעות הצטרפות לקבוצת רכישה צוברת פופולאריות בשנים האחרונות, בין השאר בשל חיסכון במס שאמור להיות מושג בשיטה זו. אחד המסים שאמור לחסוך מצטרף לקבוצת רכישה, שחבריה בונים מבנה למטרת מגורים, הוא מס רכישה. תכנון מס בקבוצת רכישה מאפשר תשלום מס רכישה רק על רכיב הקרקע - ולא על כל החלק של העלויות האחרות, לרבות בנייה, שכר יועצים מקצועיים ותיווך.

ואולם, באחרונה הונהגה רפורמה משמעותית במדרגות מס הרכישה, ככל שמדובר בדירה יחידה (הכוונה למדרגות מס הרכישה לרוכשים דירה שמהווה דירתם היחידה בישראל, בהתאם להגדרת החוק). כיום, עד סכום של כ-1.027 מיליון שקל לא משלמים כלל מס רכישה (0%). בניגוד לדירה, מס הרכישה על רכישת קרקע הוא בשיעור קבוע של 5% ממחיר הקרקע. לכן, בהחלט ייתכנו מצבים שבהם רכישת דירה בדרך הרגילה תחויב במס רכישה נמוך יותר - לעומת עסקה בה נרכשת קרקע במס של 5% וניתן פטור ממס על שאר מרכיבי העסקה.



דוגמה: דירה במחיר של 1.6 מיליון שקל תמוסה, במקרה של דירה יחידה, בסך של כ-22.4 אלף שקל. אם נפרק את הרכישה לפי מתווה של קבוצת רכישה, ונניח כי כמחצית מעלות הדירה היא קרקע - אזי מס רכישה בשיעור 5% על קרקע בשווי 800 אלף שקל מסתכם ב-40 אלף שקל. מסקנה: יש לבחון היטב אם אחרי עדכון מדרגות המס עדיין מושג חיסכון במס רכישה כשקונים דירה במתווה של קבוצת רכישה.



הקלות לנכים ונפגעי פעולות איבה



תקנות המס מעניקות הקלות במס רכישה לקבוצות נוספות של רוכשים, בהן נכים, נפגעי פעולות איבה ובנים למשפחות שכולות. המדובר בהענקת מדרגת מס של 0.5% על מלוא סכום, מהשקל הראשון ועד לאחרון. כדי ליהנות מהקלה זו יש לעמוד בכמה תנאים ולהצהיר כי מדובר ברכישת דירת מגורים המיועדת לשיכון הרוכשים.



ואולם לאור הרפורמה במדרגות מס הרכישה הרגילות לרוכשי דירת מגורים יחידה, אין לקחת כמובן מאליו כי המס המשולם במסלול ההקלה לקבוצות אלה נמוך תמיד בהשוואה למסלול הרגיל. דוגמה: ברכישת דירה במחיר של 1.1 מיליון שקל לפי מדרגות של דירה יחידה, יחול תשלום מס רכישה בסך 2,567 שקל - לעומת מס בסך 5,500 במסלול ההקלה.



מסקנה: לפני שממהרים להשתמש באופן אוטומטי בהטבה או בהקלה שמעניק החוק, יש לבחון היטב האם היא אכן עדיפה על פני חישוב המס הרגיל.



פיצול העסקה: דירה ומטלטלין



מס רכישה משולם, כאמור, על רכישת נכס מקרקעין. לפי הדין, המקרקעין כוללים את הבנוי עליהם ואת המחובר חיבור של קבע. הגדרות אלה מאפשרות עדיין לפצל חלק מהסכמי הרכישה של דירות מגורים לשני הסכמים נפרדים: הסכם לרכישת הדירה עצמה והסכם לרכישת המטלטלין בדירה. בקטגוריה של מטלטלין ניתן לכלול את יחידות מיזוג האוויר, ארונות שאינם ארונות קיר, מכשירי חשמל כגון מדיח כלים, כיריים ותנור וכן פריטי ריהוט אחרים.



רשויות המס מכירות בפיצול זה, וכל עוד קובעים למטלטלין שווי סביר ומדווחים על שני ההסכמים - ניתן לחסוך בתשלום מס הרכישה.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות'