המשקיעים הקטנים עוברים לפריפריה

>> בשנתיים האחרונות חל שינוי קיצוני בשוק הדירות להשקעה, שעיקרו ירידה חדה במספר הדירות שרכשו המשקיעים בתל אביב במקביל לזינוק בהיקפי הפעילות בחיפה ובבאר שבע - כך עולה מבדיקת themarker, המתבססת על נתוני מינהל הכנסות המדינה. המהפך במפת ההשקעות מבטא שינוי נוסף בשיקולי המשקיעים: העדפת דירות זולות, בערים ששוק הנדל"ן בהן מדשדש במשך שנים, המניבות תשואה גבוהה יחסית מהשכרתן - על פני דירות יקרות, בשוק שידע שנים טובות, המניבות תשואה שנתית נמוכה יותר.



הבדיקה מתייחסת לתקופה שבין תחילת 2002 לרבעון השלישי של 2008, מועד פרסומם של הנתונים העדכניים ביותר. עם זאת, ההערכה היא כי מגמה זו נמשכה גם בחודשים האחרונים - חרף הירידה הכוללת בהיקפי הפעילות כתוצאה מההאטה במשק.

המועד שבו החל השינוי, הרבעונים הראשונים של 2007, מלמד כי רוכשי הדירות להשקעה בתל אביב הגיעו למסקנה שלא יוכלו להפיק מהן תשואות גבוהות יותר, עוד לפני שהחל המסע הציבורי של שוכרי הדירות נגד העלייה במחירי השכירות בעיר בסוף אותה שנה.



מדובר בהתפתחות דרמטית בפלח שוק שאין מרבים לנתחו בשל מיעוט נתונים. עם זאת, שוק הדירות להשקעה בישראל הוא גדול ומפותח - כ-30% מכלל עסקות הרכישה של דירות בישראל בשנים האחרונות.



המשקיעים מאמינים בדירות



בדיקת themarker מתבססת על נתונים שמפרסמות רשויות המס בקטגוריית "רוכשי דירה נוספת". מכיוון שלא ניתן לדעת מדוע בעלים של דירה רוכש לעצמו דירה נוספת, הפרשנות היא שבאופן כללי הרכישות הללו מבוצעות לצורכי השקעה. הבדיקה מתייחסת ל"רוכשי דירה נוספת" בכל המדינה, תוך התמקדות בתל אביב, חיפה, באר שבע וירושלים.



רבים מ"רוכשי דירה נוספת", אגב, אינם רואים עצמם "משקיעים". הם מדברים על דירות שישמשו בעתיד את ילדיהם ולעתים אף לא משכירים את הנכס שרכשו. עם זאת, מדובר באנשים הרוכשים דירות שאינן למגורים עצמיים והמפיקות פירות כלכליים, גם אם אינן מושכרות - כמו עלייה אפשרית בשווי הדירה.



לפי הנתונים, בין 2002 ל-2007 הוכפל מספר הדירות שנרכשו לצורך השקעה, מכ-14.3 אלף ל-28.7 אלף. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2008 נמשך המומנטום בשוק זה, ובוצעו בו כ-22.5 אלף עסקות. עוד עולה מהנתונים כי במשך רוב העשור, הדירות שרכשו המשקיעים היו יקרות ב-20%-30% בממוצע מהדירות שנרכשו כ"דירה יחידה". ואולם בין יולי 2007 ליולי 2008 נרשמה ירידה של כ-10% במחיר הדירות הממוצע שרכשו המשקיעים, ופער המחירים בינן ל"דירה יחידה" הצטמצם לכ-6%.



האם הירידה במחירים לוותה בירידה במספר הדירות שנרכשו לצורך השקעה? התשובה היא לא - מספר העסקות, לפחות עד לרבעון השני של 2008 דווקא גדל. המסקנה היא שחל שינוי במדיניות ההשקעה בדירות: רכישת דירות במחירים נמוכים יותר, בהתבסס על ההערכה שייצרו תשואה גבוהה יותר, הן משכירות הן כתוצאה מעלייה בשוויין.



נוטשים את תל אביב



מה מניע משקיעים לרכוש דירות ומה גורם להם להעדיף מיקום מסוים? בעיקרון, מדובר בשני פרמטרים עיקריים: שווי נוכחי (מחיר ותשואה מהשכרה) והערכות לגבי כיוון השוק - תחזיות אודות שינויים במחיר ובדמי השכירות. באופן כללי ניתן לומר כי כשמחירי הדירות עולים, מספר הרכישות קטן; כשלציפיות בשוק השפעה רבה בכל כיוון מגמה.



כשבודקים את שוק הדירות להשקעה בתל אביב מקבלים גרף תזזיתי עם מגמה לעלייה במספר העסקות עד תחילת 2007: מ-508 ברבעון הראשון של 2002 לשיא של 1,405 ברבעון הראשון של 2007, כשבהמשך השנה החל שוק זה "לגמגם" - על אף שברבעון הרביעי נרשמה עלייה קלה במספר הרכישות. ב-2008 צברה המגמה תאוצה וברבעון השלישי צנח מספר הרכישות ל-721 דירות.







מחירי הדירות שקנו המשקיעים בתל אביב נעו אף הם בתזזיתיות בתקופה זו. המחירים צנחו מרמה של 1.2 מיליון שקל ב-2002 ל-700 אלף שקל ב-2003 - נפילה של 42% שנבעה הן מירידה חדה בשער הדולר מול השקל הן ממעבר להשקעה בדירות זולות יותר. בין 2003 ל-2008 מחירי הדירות להשקעה בתל אביב זינקו לרמה של 1.26 מיליון שקל.



עם זאת, כאמור, נראה כי כבר ברבעון השני של 2007 המשקיעים העריכו כי התשואה שיוכלו להשיג מהדירות שרכשו בתל אביב הגיעה לרמות שיא - עוד לפני ששוכרי הדירות בעיר החלו להשמיע מחאה ציבורית בחודשים האחרונים של 2007. משקיעים שעמם שוחחנו אמרו כי בתחילת 2007 הבינו משוכרי הדירות שמתקרב גבול אפשרויות התשלום שלהם; בנוסף, לדבריהם, גם מחירי הדירות בדרום העיר התחילו לזנק - ולפיכך הגיעו למסקנה שכדאיות ההשקעה בדירות בתל אביב נמצאת בירידה.



דירות זולות בבאר שבע ובחיפה



וכך, כמעט סימולטנית, החלו ההשקעות בדירות לזרום לשני כיוונים גיאוגרפיים מנוגדים: חיפה ובאר שבע. בין 2002 ל-2006 נרכשו בחיפה 650-700 דירות להשקעה מדי רבעון. ברבעון השלישי של 2006 נפל מספר העסקות ל-415 (655 ברבעון השני), בגלל מלחמת לבנון השנייה. ואולם מאז גדל מספר העסקות, ל-1,187 ברבעון השלישי של 2008 - זינוק של 186%.



המתווך כרמל עדה מסוכנות כרמל סנטר מספר כי הוא מוצף בפניות של משקיעים מאזור המרכז, שמחפשים בעיקר דירות באזור בת גלים, אחד המקומות הזולים בעיר, ובשכונת רמות רמז, הזוכה לביקוש רב בקרב שוכרי דירות בשל מיקומה - בין אוניברסיטת חיפה לטכניון. לדברי עדה, רמות התשואה באזורים אלה מגיעות ל-6.5% לדירת 3 חדרים.



הגידול במספר העסקות בחיפה הסתייע גם בירידות במחירי הדירות בעיר בתקופה האמורה. בסוף 2008 מחיר דירה להשקעה בחיפה הגיע ל-460 אלף שקל בלבד - לעומת כמעט 600 אלף ב-2002.



גם בבאר שבע נרשם זינוק מרשים במספר הדירות שנרכשו לצורך השקעה בתקופה שבה ירד היקף הפעילות בתל אביב. בין הרבעון השלישי של 2002 לרבעון הראשון של 2007 מספר הדירות שנרכשו להשקעה בעיר עלה מ-516 לרבעון ל-644 - וזינק ברבעון השלישי של 2008 ל-1,221. עם זאת, ברמות המחירים לא נרשמו שינויים מיוחדים.



מתווכים מבאר שבע מספרים כי הדירות הפופולאריות בקרב המשקיעים מהמרכז הן דירות שיכון ישנות של 3-4 חדרים, הנרכשות ב-250-350 אלף שקל. דירות אלה, לדבריהם, ניתן להשכיר ב-1,600-2,000 שקל בחודש - תשואה שנתית של 6%-8%.



לא עולים לירושלים



ומה לגבי שוק הדירות להשקעה בירושלים? האם גם שם נרשם גידול במספר העסקות כתוצאה מצמצום הפעילות בתל אביב? נראה כי רוכשי הדירות להשקעה אינם מוצאים עניין רב בבירה.



בין ינואר 2002 למארס 2003 מספר העסקות בשוק זה הוכפל מ-280 ל-553 - במידה רבה בשל ירידת המחירים שפקדה את העיר, כאשר המחיר הממוצע של דירות להשקעה ירד מ-1.073 מיליון שקל ל-864 אלף שקל.



מספר העסקות המשיך לעלות ל-811 ברבעון הרביעי של 2007, אבל ב-2008 מספר הרכישות ירד בהדרגה, עד ל-709 דירות ברבעון השלישי. כנראה שהעליות מתל אביב לירושלים היוו מחסום לזרם ההשקעות.