בשבוע שעבר קיבל הלהיט החם של שוק הנדל"ן - קבוצות הרכישה - כרטיס צהוב מהמפקח על הבנקים רוני חזקיהו. המפקח דרש מהבנקים להגדיל את ההון שמרותק בגין האשראי שניתן לקבוצות. זאת, כדי שהיקף ההון המרותק ישקף את הסיכון שבפעילותן.
"בנייה עצמית באמצעות קבוצות רכישה התקיימה במשך תקופה ארוכה בשולי פעילות האשראי לדיור", כתב המפקח במכתב ששלח לבנקים. "באחרונה חל גידול משמעותי בהיקפי הפעילות של קבוצות הרכישה. הגידול נבע בעיקרו משילוב של חיסכון בעלויות ויתרונות מיסוי. השפעת גורמים אלה הואצה בשל הגדלת המודעות הציבורית לפעילות ותמרוץ המארגנים בתחום".
בבנקים מסכימים שנדרש סדר בתחום, אך טוענים שהגדלת היקף ההון הנדרש היא גורפת מדי. ככל הידוע, בפגישה שקיים המפקח עם נציגי הבנקים בעניין בשבוע שעבר הובילו מזרחי טפחות ובנק ירושלים את ההתנגדות לדרישה. במערכת הבנקאות העריכו השבוע כי החוזר החדש ייקר את המשכנתאות לקבוצות הרכישה בשיעור של עד 1% בשנה.
אף אחד מהבנקאים שעמם דיברנו לא חושב שמדובר בסופו של עידן קבוצות הרכישה, אלא בגלגול עלויות דרישות המפקח על הלקוחות. הדרישה של המפקח היא כי במשך השנים שבהן מתבצעת הבנייה, הקצאת ההון נגד ההלוואה תהיה 100%, אך לאחר מכן, כשהבנייה הושלמה, דרישות ההון יחזרו ל-35%. ההערכות הן שהשינוי יוביל לעליית מחירים. משה כהן, ראש אגף אשראים בבנק לאומי למשכנתאות, מעריך כי הריבית על ההלוואות לקבוצות רכישה יעלו בעד כ-1% בשנה כדי לפצות על דרישת ההון.
"תיתכן התייקרות של ההלוואות, אבל לא בטוח שזה ייקר את הדירות לרוכשים", אומרת אירית שלומי, סמנכ"לית וראש אגף בנקאות בבנק הבינלאומי. "גם ככה הפער בין מחירי הדירות מקבלן למחירי הדירות בקבוצות הרכישה מצטמצם, מכיוון שהמארגנים של הקבוצות גוזרים קופון גבוה יחסית. אולי זה לא ייקר את הדירות, אלא יוריד את המרווח היזמי שגובה המארגן, כדי לשמור על אטרקטיביות הקבוצה".
"בוודאי שבשלב הראשון תהיה עליית מחירים, בשביל לפצות על ההקצאה ההונית שנדרשת. אומר אבי בוזורה, מנכ"ל בנק ירושלים, שחלק ניכר מפעילותו היא בתחום קבוצות הרכישה. "בהמשך יכול להיות מאוד שהתהליך יפלה בין קבוצות רכישה אמיתיות שמורכבות ממספר נמוך של רוכשים, שמעוניינים לבנות למגורים, לקבוצות גדולות, יזמיות באופיין. ההערכה שלי היא שרק הקבוצות הגדולות ייפגעו, ובקטנות המערכת תמשיך לתמוך, בצורה מפוקחת.
אפשרות נוספת שעליה מצביעים במערכת הבנקאות היא שעבור קבוצות רכישה יפותח מודל שונה של הלוואות מיוחדות שבשנתיים הראשונות הריבית עליהן תהיה גבוהה יותר, כדי לפצות את הבנק על ההון המרותק, כאשר לאחר מכן, ולאחר סיום הבנייה, הריבית תרד לרמה של ריביות השוק.
כדי לקבל מימון, פונות קבוצות הרכישה לכמה בנקים כדי לקבל הצעה אטרקטיווית. התמליך מתחיל כשקבוצה מגיעה לבנק שילווה את הפרויקט ומבקשת הלוואה על פי הערכה של עלות הבנייה. הבנק דורש מהקבוצה להציג הון עצמי של 25%-30%, ולאחר מכן בודק את תנאי המשכנתא הנדרשים. אם כל חברי הקבוצה עומדים בתנאי הבנק, הבנק נותן את המשכנתא לגבי 70%-75% הנוספים מהעלות, כאשר המשכנתא ניתנת לכל אחד מהחברים בנפרד.
בדרך כלל בשנתיים-שלוש הראשונות הלווים משלמים החזרי ריבית בלבד - עד גמר הבנייה. לאחר מכן הם מתחילים לפרוע גם את הקרן. הריביות על המשכנתאות לקבוצת הרכישה גבוהות יותר מהריביות לרוכשי דירות מכיוון שהיא מגלמת סיכונים גבוהים יותר לבנק המממן. ריביות לקבוצות רכישה ניתנות כיום בריבית פריים - שגבוהה ב-0.75%-1% ממשכנתאות שניתנות לרוכשי דירות מקבלן, ודומות לריביות שמקבל לווה שבונה את ביתו לבדו.
החלוץ בתחום - מזרחי טפחות
בבנקים מעריכים כי נבנות כעת באמצעות קבוצות רכישה כ-7,000-5,000 יחידות דיור, בעיקר באזור המרכז. הבנקים הדומיננטיים בליווי קבוצות רכישה הם לאומי ודיסקונט. על פי ההערכות מלווה כל אחד מהם פרויקטים בהיקף של כ-1,000 יחידות דיור. היסטורית, הבנק שהוביל את התחום היה מזרחי טפחות באמצעות הבנק למשכנתאות אדנים, שהיה דומיננטי בתחום קבוצות הרכישה, וההערכות הן שגם מזרחי טפחות מלווה פרויקטים בהיקף לא מבוטל, ואף דומה להיקף של לאומי.
היקף ההלוואה משתנה מאוד מפרויקט לפרויקט לפי המיקום ומספר הדירות. פרויקט בהיקף הלוואה של כ-40 מיליון שקל נחשב לבינוני. במקרה כזה, הבנקים נותנים מימון עד 75% מהעלות הצפויה של הפרויקט - בניגוד למשכנתאות לרוכשי דירות, שם נותנים מימון עד 70% מהפרויקט. מכיוון שהבנקים מניחים שעלות הבנייה נמוכה מהשווי של הנכס בסוף התהליך הם מממנים שיעור גבוה יותר.
"אשראי לקבוצות רכישה דומה לפעילות של ליווי יזמות של אדם שבונה או ליווי פרויקט נדל"ן", אומרת שלומי. "גם מבחינת אורך הפרויקט וגם מבחינת העובדה שהבנק נדרש לרדת לשטח ולבדוק כיצד מתקדם הפרויקט. בהיבטים האלה, זה שונה מהלוואה לצורך רכישת דירה מקבלן. אין בקבוצות רכישה ערבות חוק מכר (ערבות שמבטיחה את הכסף למקרה שהקבלן המבצע נופל א"א) ואין לבנק קבלן לחזור אליו אם משהו לא מסתדר.
"למעשה, בקבוצת רכישה, מעבר לסיכון של כל לווה רגיל, אנחנו רואים עוד שני סוגי סיכונים - סיכון של סכסוכים בתוך הקבוצה, ואנשים שרוצים לפרוש, וסיכון של חריגה בהוצאות והתייקרות. כלומר אם לאורך חיי הפרויקט עולים מחירי התשומות, ייתכן שהעלות של הקבלן שיצטרכו לקחת חברי הקבוצה בעוד שנתיים, תהיה גבוהה משהם מעריכים כיום".
שלומי אומרת כי השוק והבנקים הצליחו ליצור מנגנוני בקרה על שני הסיכונים בקבוצת הרכישה. לדבריה, יש דרישה שיהיה ועד מסודר ובעל סמכויות כדי למנוע סכסוכים. לגבי הסיכון של ההתייקרות - הבנקים בוחנים אם הפרויקטים שלהם מורכבים רק מזוגות צעירים שזהו כל הונם עלי אדמות, ועד כמה הם יכולים לעמוד בהתייקרות. אם יש חשש, הם דורשים הון נוסף, או לא מאשרים חלק מחברי הקבוצה.
"הבנק רואה נגד עיניו עשרות נוטלי משכנתאות, ולא יזם אחד, ולכן תנאי החיתום הם יותר מחמירים", אומרת אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות. "למארגן קבוצה אין מעמד משפטי, מי שנותן הוראות לבנק איך לשחרר כספים, ומי שחותם על הסכמי ההלוואה הם החברים בקבוצה". המימון הבנקאי יוצא לדרך רק לאחר שהבנק אישר כל אחד ואחד מחברי הקבוצה, ופתח לו מסגרת".
לנגרמן מצביעה על סיכון נוסף - אי מתן היתרי בנייה בקרקע. על כן, מסבירים בבנקים כי הם לא נוהגים לממן קבוצות רכישה שרוצות להקים בניינים שחורגים באופן מהותי ממה שניתן להקים על פי תוכנית בניין העיר הקיימת (תב"ע).
במכתבו לבנקים מנה חזקיהו עוד שורה של סיכונים, בהם כשירות עסקית שעדיין לא הוכחה של חלק ממארגני הקבוצות, עצירת תשלומים של חלק מחברי הקבוצה ואי ודאות ביחס למעמד המס של העסקה. לטענת חזקיהו, סיכונים אלה עלולים לפגוע באיכות האשראי של הבנקים ובמוניטין שלהם.
מה יקרה אם המחירים יירדו?
בבנקים מספרים כי עד כה לא היו פרויקטים שלא הושלמו, או מקרים של חדלות פירעון בפרויקטים שיצאו לדרך. עם זאת הם מעידים כי היו עיכובים בהשלמות בשל קבלן שקרס באמצע התהליך וכן עיכובים בקבלת אישורים, אבל בכל המקרים הבנייה הושלמה בסופו של דבר. למרות זאת, באחרונה מתנהל בכלי התקשורת דיון סוער בנוגע לסיכונים שנלווים להשקעה בקבוצות הרכישה.
אם כן, מדוע דווקא עכשיו עלה הנושא לכותרות? הסיבה הראשונה שילוב של שינוי באופי קבוצות הרכישה - מבנייה למגורים לבנייה להשקעה. בבנקים מסבירים כי מכיוון שבשנים האחרונות המחירים בשוק הנדל"ן עלו, גם אם היו חריגות במחירי הבנייה, הרוכשים לא נפגעו. ואולם אם יש ירידות בשוק ומדובר בדירות שמיועדות להשקעה ולא למגורים, השווי של הנכס בסופו של דבר הוא קריטי, ועיכוב בהשלמת הבנייה עלול לפגוע במשקיעים.
הסיבה השנייה היא הסדרה של התחום. "התחום תופס תאוצה, והרבה אנשים לא יודעים למה הם נכנסים", אומר כהן. "המפקח על הבנקים בודק את יציבות הבנקים, ושר השיכון מוביל הסדרה שמטרתה להגן על רוכשי הדירות ולהבטיח תנאים מינימליים לקיומה של קבוצת הרכישה. המטרה היא שאנשים יצטרפו לקבוצה עם ביטחונות מסוימים. רשות המסים מסדירה במקביל את התחום של מיסוי הקרקע. צריך להסדיר גם המעמד המשפטי של מארגן הקבוצה - שכיום אין לו כל מעמד".
עוד סיבה לדיון בסיכונים היא המעבר של הבנקים לניהול סיכונים לפי הוראות באזל 2. "לפני באזל 2, כל הלוואה בהיקף של יותר מ-60% מערך הנכס דרשה ריתוק הון של 100%", אומרת לנגרמן. "כעת כל הלוואה של פחות מ-75% מערך הנכס מאפשרת ריתוק הון של 35% בלבד.
"יש היגיון בעמדת המפקח שלפיה אין להסתפק בדרישות הון של 35%. ואולם ייתכן שיש מקום להציג דרישת הון מתונה יותר, שלא מתייחסת רק לעסקה, אלא גם למאפייני הלווים - ולקבוע את הסיכון בהתאם".
בוזורה: "ההתערבות של המפקח נאותה. אנחנו לא מסכימים לכל מה שהוא אומר, אבל אין ספק שהטרנד של קבוצות הרכישה נסחף למקומות שלא היינו רוצים להיות בהם. זה נכון בעיקר בקבוצות גדולות, שבהן הרוכשים הם יזמים עסקיים, ספקולנטים, או אנשים שנסחפו בלי שיש להם מספיק ידע על התחום".
בפגישתם עם חזקיהו הציגו הבנקים שני נימוקים לכך שיש לדרוש הון נמוך מ-100%. הנימוק הראשון הוא שלא קיים סיכון במכירת הדירות בפרויקטים של קבוצות הרכישה, שכן הדירות הן למגורים. הנימוק השני הוא שאמנם לא מדובר בקבלן אחד חזק שהבנק יוכל לחזור אליו במקרה של בעיה, אבל מדובר בלווים רבים - כלומר הסיכון מפוזר יותר.
המפקח חושש מקבוצות הרכישה - הבנקים פחות
מאת אתי אפללו
24.2.2010 / 8:00