גינדי מהמרים: מחירי הנדל"ן בת"א יעלו

אחרי ארבעה חודשים של מתח, תהפוכות ובורסת הימורים שוקקת, נראה כי מכרז השוק הסיטונאי בתל אביב הגיע לקו הגמר. אם שום דבר לא ישתבש בדרך, תשלם קבוצת גינדי השקעות, האחים גינדי וריבוע כחול תמורה כוללת של 1.4 מיליארד שקל עבור רכישת השטח. בתמורה תקבל הקבוצה קרקעות ל-700 דירות וקניון - ויהיה זה מכרז הנדל"ן הגדול ביותר שנערך במדינה.

בניגוד להערכות כי מחירי הדירות בתל אביב עומדים לרדת, מורה עסקת העתק של המכרז הסיטונאי, ביחד עם עסקות יזמיות אחרות שנחתמו בעיר, כי אנשי הנדל"ן סבורים שהמחירים יוסיפו לעלות - ועל ההנחה הזאת אנשי הנדל"ן מוכנים לסכן מיליונים רבים. עם סיום המכרז הסיטונאי תהפוך משפחת גינדי, על חברותיה השונות, לגורם החשוב ביותר של נדל"ן בתל אביב. בנוסף לשוק הסיטונאי זכתה לפני כארבעה חודשים גינדי החזקות במתחם שרונה בדרום הקריה בתל אביב תמורת 457 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח) לפני כשנה רכשו האחים גינדי שטח של 40 אלף מ"ר ברחוב הארבעה, שעליו ייבנו 2 בנייני משרדים ו-750 חנויות בהשקעה של 870 מיליון שקל; ואחרון חביב - מגדל המגורים G שבונים גינדי החזקות ברחוב אבן גבירול פינת שאול המלך, ובו 37 דירות יוקרה בהשקעה של 450 מיליון שקל.

את הצעתם הסופית לחברת השוק הסיטונאי הגישו הגינדים ורבוע כחול אתמול לפנות בוקר. היא כללה תשלום של 950 מיליון שקל במזומן, ותמורה נוספת שמוערכת ב-400 מיליון שקל, שתינתן לבעלי הקרקע בצורה של תמורות עתידיות ממכירות בפרויקט. התמורות ככל הנראה יהיו מדורגות - ככל שמחירי הדירות יהיו גבוהים יותר, שיעור התמורה לחברת השוק הסיטונאי יעלה.

המקורות הכספיים לעסקה של קבוצת גינדי יתבססו בעיקר על מכירת 75% מקניון הזהב על ידי האחים גינדי במיליארד שקל, אותו הם מכרו ב-2008 לחברת הביטוח מגדל; גינדי השקעות גייסה לפני כחודשיים כ-50 מיליון שקל בהנפקת אג"ח בשוק ההון וככל הנראה תגייס בעוד כמה חודשים כספים נוספים. כמו כן, מתנהלים מגעים בין הקבוצה לבין כמה בנקים לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט הגדול.

אבל במכרז השוק הסיטונאי ההפכפך שום דבר לא נגמר עד שהוא נגמר - כזכור, גם קבוצת סוהו - שכללה את שיכון ובינוי, אמות, יורוקום, אביב וקנדה ישראל - כמעט חתמה על הסכם, אך העסקה התפוצצה בשל פערים של 50-100 מיליון שקל בין הצדדים. סוהו טוענת כעת כי עדיין לא אמרה את המלה האחרונה. אך לא ברור אם בשלב זה, שבו חברת השוק הסיטונאי - שבשליטת תנובה (60%), עיריית תל אביב (25%), שרגא בירן (6%) ואחרים - נתנה בלעדיות למגעים על רכישת הקרקע לקבוצת גינדי-הריבוע הכחול, מישהו מבחוץ יכול להתערב.

הצדדים אמנם שומרים על שתיקה ומסרבים להגיב על העסקה המתגבשת, אולם מדובר בהצלחה גדולה לחברת השוק הסיטונאי. על פי ההערכות הראשונות, שהתבססו במידה רבה על מכרז שרונה של חברה אחרת של משפחת גינדי - גינדי החזקות - שווי הקרקע היה 1-1.2 מיליארד שקל, ואילו עתה הם יגיעו אל היעד ואף יעלו עליו.

על פי ההערכות, קבוצת גינדי-הריבוע הכחול תקים במקום דירות של 5 חדרים ומעלה במחיר של כ-4 מיליון שקל לדירה - 800 אלף שקל לחדר. מחיר זה גבוה במעט ממחיר חדר בפרויקט שרונה של גינדי החזקות, על אף שבמקור מחירו היה אמור להיות נמוך יותר. המחיר לדירה בפרויקט מפתיע ומוכיח כי יזמי הנדל"ן סבורים שעליות מחירי הדירות בתל אביב עוד לא נגמרו.

השוק הסיטונאי לא לבד. רק שלשום זכו קבוצות רכישה שמארגנות אקרו וקנדה ישראל במכרז להקמת 107 דירות במתחם רמז בעיר, במחיר שמגלם עלות קרקע ממוצעת של 2.8 מיליון שקל ליחידת דיור; מדובר על מחיר קרקע שגם בתל אביב גבוה ממחירי דירות 4 חדרים בנויות. עסקה זו מצטרפת לרכישת מתחם אסותא על ידי קבוצת הרכישה "העיר החדשה" ב-343 מיליון שקל, שמגלמת מחיר קרקע ממוצע של 2.2 מיליון שקל לדירה.

לעסקות אלה יש להוסיף את שיווק הדירות בשרונה, שמחיריהן נמוכים בכ-5% ממחירי הדירות המוערכים בשוק הסיטונאי, וזאת כשמדובר במתחם שנחשב לפחות טוב מבין השניים שבשוק הסיטונאי. מחירי הדירות במגדלים המתוכננים בשוק הסיטונאי, שהקרקע עליהם עוד לא נמכרה, אמורים להיות גבוהים אף יותר.

גם במכרזי מינהל שנערכו באחרונה בערים סמוכות, כמו נתניה ויבנה, מחירי הקרקעות נמצאים בעלייה. המשמעות היא שבין הקבלנים קיים קונצנזוס כי מחירי הדירות יוסיפו לעלות, על אף העליות המרשימות שנרשמו ב-2009, ולמרות הצהרות ראש הממשלה ושר השיכון כי שהם יילחמו בעליית מחירי הדירות.

סיפורה של משפחת גינדי מתחיל באסתר ומנחם גינדי, בני העיר חאלב, שהתיישבו בראשון לציון ב-1938, והתפרנסו מניהול חנות מכולת הוריהם של האחים. הבן אברהם הוא זה שייסד את אימפריית הנדל"ן של גינדי בשנות ה-70 וצירף אליה את שני אחיו הצעירים, יגאל ומשה.

בשנות ה-80 המוקדמות היו שלושת האחים גינדי סמל לחיים הטובים בתקופת ימי האינפלציה. כתוצאה ממתיחות התפצלו לשתי חברות נפרדות. החברה של אברהם, שנסחרה בבורסה, היתה מוצלחת יותר ונחשבה לחברת הבנייה הגדולה בישראל.

החגיגה נקטעה כאשר עלו חשדות לפלילים בפעילות האחים במסחר בקרקעות בגדה המערבית. נגד אברהם גינדי הוגש כתב אישום, וכתוצאה מהפרסומים השליליים, התמוטטה החברה שבשליטתו. ביוני 1986 הוא שרף את עצמו בדירת הפנטהאוס שלו בראשון לציון.

שני אחיו הצעירים נעלו את הווילות הגדולות בסביון וברחו לארה"ב ולאחר מכן לברזיל. הם חזרו כעבור שנה וחצי לאחר שפרקליטם, פרופ' דוד ליבאי, ידיד המשפחה עד היום, שיכנע אותם שהתיק נגדם ייסגר, מה שאכן קרה. בתחילת שנות ה-90 עשו יגאל ומשה קאמבק כאשר בנו את קניון הזהב בראשון לציון, הקניון הגדול בישראל.

הדור השלישי נכנס לעסקים בתחילת העשור האחרון. שתי הדמויות הדומיננטיות בדור הצעיר הם מנור, בנו של משה גינדי ומבעלי גינדי השקעות, ובת-דודתו ליטל, הבת של יגאל ומבעלי גינדי החזקות.

החברה של מנור, שבונה כעת פרויקט של 500 יחידות דיור ברמלה ובנתה בעבר פרויקטים קטנים בארץ ובמזרח אירופה, זכתה, ביחד עם האבא יגאל והדוד משה במכרז על המתחם ההיקפי בשוק הסיטונאי בתל אביב. בניו של אברהם, חן ואיתי, הקימו חברת בנייה שכיום פועלת בהיקפים קטנים, בעיקר בראשון לציון.

נראה כי אצל משפחת גינדי האופטימיות זורמת בעורקים. גם הדור הצעיר בעלי ביטחון עצמי גבוה, נלחם על פרויקטים שהם מאמינים בהם - ולרוב גם מנצח.

בשני המכרזים הגדולים, שרונה והשוק הסיטונאי, החברות שלהם נראו כאנדרדוג. בשרונה ניצבו מולן קבוצות מנוסות, ואילו במכרז השוק הסיטונאי התמודדו נגדם חברות הנדל"ן הגדולות ביותר. ולא רק זה - שותפם העיקרי, נוחי דנקנר, פרש לפתע מהמכרז והותירם לבד. למרות זאת, הם הצליחו לצרף אליהם שותף חדש (רבוע כחול) ולנצח.

השאלה היא מה יקרה אם ההערכות שלהם, שמחירי הנדל"ן יוסיפו לעלות - לא יתגשמו, ואם הגב הכלכלי של משה ויגאל רחב מספיק כדי למנוע התמוטטות חוזרת בחברות המשפחתיות.