הפריפריה מחכה לממשלה

>> כיצד ניתן לשקם שוק נדל"ן ביישוב שכוחות השוק אינם מסוגלים להתניע בו שינוי - שהבנייה בו כמעט לא קיימת, שהביקושים פוסחים עליו ושעתידו רחוק מלהיות מזהיר? שני מחקרים שנעשו בשנים האחרונות בעבור משרד השיכון עונים בצורה חד-משמעית: הממשלה חייבת להתערב ב"אין שוק" של המקומות הללו בכמה אופנים, בעיקר באמצעות הקצאת משאבים להחייאתם.

בנובמבר 2009 פורסם דו"ח מסכם של סקר כלכלי-שיווקי בעיר מעלות, שהזמין משרד השיכון, שמסקנותיו עשויות לסייע בשיקום יישובים ששוקי הדירות בהם נקלעו למצוקה. את הדו"ח הכין צוות בראשות פרופ' אלי שטרן, והוא כלל את הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, את הגיאוגרפית ומתכננת הערים ד"ר אורלי רכטמן ואת האדריכלית ומתכננת הערים נינה רבינוביץ'.



מעלות הוקמה ב-57' כ-20 ק"מ מזרחית מנהריה. היישוב, שיועד לעולים ממרוקו ומרומניה, אוחד עם הכפר הערבי הסמוך תרשיחא ומונה כיום כ-23 אלף תושבים. 78% מתושבי מעלות הם יהודים, מחציתם עולים יוצאי חבר המדינות. העיר סובלת מהגירה שלילית, במיוחד בשל "בריחת" צעירים מקומיים, והיא מדורגת באשכול חברתי-כלכלי נמוך (4, בסולם מ-1 עד 10).



מצבו של שוק הנדל"ן בעיר הגלילית הוא בכי רע: בעשר השנים האחרונות לא היתה במעלות כל בנייה קבלנית למגורים והניסיונות לשווק קרקעות בעיר לא נענו על ידי יזמים; בשמונה השנים האחרונות הוקמו בעיר ארבע יחידות דיור בלבד - כולן בתים פרטיים צמודי קרקע בתרשיחא. ב-2002 החלה בנייתם של שני מבני מגורים במעלות, אבל לאחר שלא הצליחו למכור אפילו דירה אחת, הפסיקו הקבלנים את הבנייה.



חישוב שווי הקרקע במעלות העלה כי כשמדובר בצמוד קרקע, השווי הוא שלילי: מינוס 6,809 דולר ליחידת דיור. כלומר, מחיר השוק של הבתים נמוך מעלות הבנייה. כשמדובר בקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה, שווי הקרקע אמנם גבוה יותר, אך נותר שלילי: מינוס 3,500 דולר ליחידה. ערכי קרקע שליליים הם הביטוי הנדל"ני הנאמן ביותר לעיר במצוקה קשה - ללא פיתוח, ללא גידול.



מעלות - קיפאון בשוק הדירות



בעוד שוק הנדל"ן במעלות שוקע בתרדמה עמוקה, ביישובי הסביבה דווקא נרשמה פעילות נדל"נית ערה יחסית. ביישובי האזור הוקמו בעשור הקודם 2,250 יחידות דיור, מחציתן בנהריה והשאר ביישובים כפריים (כפר ורדים ויישובים בשטח המועצה האזורית מטה אשר). רוכשי הבתים בכפר ורדים הם בעיקר בני מעמד ביניים מבוססים, רבים מהרוכשים בנהריה הם תושבי עכו לשעבר ורוכשי הדירות ביישובי מטה אשר הם בעיקר משפחות משפרות דיור מנהריה.



מדוע, אם כך, מעלות גוועה בשעה שהסביבה פרחה? לדברי קבלנים שהתראיינו למחקר, מעלות היא עיר יעד לאוכלוסייה מעוטת יכולת, שאין ביכולתה לרכוש דירות בלא מענקים. עובדה: עם ביטול המענקים במחצית הראשונה של העשור הקודם - השוק נפל.



כל הקבלנים שרואיינו לצורך המחקר אמרו כי לא יבנו בעיר, משום שמחיר דירה חדשה צריך להגיע ל-1,200-1,300 דולר למ"ר - מחיר שבמצב השוק הנוכחי אין סיכוי למכור לפיו.



לפי הדו"ח, רוב הרוכשים הפוטנציאלים של דירות במעלות היו מעדיפים את כרמיאל ואת הקריות כמקומות מגורים, אם המחירים בשני המקומות לא היו גבוהים יותר. כשנשאלו מהו המחיר שביכולתם לשלם בעבור צמוד קרקע, התשובה היתה 116 אלף דולר בממוצע - סכום לא ריאלי. המשתתפים במחקר הביעו התנגדות נחרצת לקיומה של עיר שבה שכונות מעורבות של יהודים וערבים.



לאור האמור, המליץ הצוות למשרד השיכון להתערב בשוק במעלות בכמה דרכים. סיוע ועידוד יזמים לפעול בעיר, בין השאר באמצעות ביטול ההתניה של שיווק קרקעות מינהל מקרקעי ישראל בהערכת שמאי; הסרת מגבלות בכל הקשור לתמהיל הדיור במתחמי הקרקע ומתן אפשרות לשוק החופשי לקבוע את התמהיל הנכון; הפחתת מיסוי על הדירות, שיוריד את מחיריהן בכ-30% (30-60 אלף דולר לצמודי קרקע), והעמדת מימון מיוחד לקידום פרויקטים.



באר שבע - תוכניות גדולות



בדרום המדינה, ביצע מכון גיאוקרטוגרפיה ב-2008 ניתוח של שוק המגורים בבאר שבע. אין הרבה מהמשותף בין שתי הערים - מעלות בגליל ובאר שבע בנגב - באר שבע גדולה פי שמונה ממעלות וחזקה בהרבה מבחינה כלכלית, אבל הנסיבות שבגינן באר שבע נקלעה למשבר אינן שונות בהרבה מאלו של מעלות.



באר שבע נתונה במצוקה זה שנים. בירת הנגב אינה נהנית מגידול באוכלוסייה, ונראה כי אין סיכוי רב שהעיר, המונה כ-190 אלף תושבים, תעמוד ביעד שהוצב לה בתוכנית המתאר המקומית - 265 אלף תושבים ב-2015.



גם כאן, קבלנים שרואיינו אמרו כי אינם רואים בבאר שבע אפיק השקעה אטרקטיבי, וכי עם ביטול ההטבות הממשלתיות - ביטול המענקים לרוכשי דירות חדשות בתחילת העשור הקודם - נרשמו ירידות בביקושים לדירות. וכך, אחרי גל העלייה האדיר של שנות ה-90, אוכלוסיית העיר חדלה לגדול, מה שהביא להצטברות עודפי היצע גדולים בדירות קבלן (2,200 ב-2004, 924 ב-2008).



בין 2003 ל-2008 נרשמה ירידה ממוצעת של 10% במחירי דירות יד שנייה בעיר. החל ב-2007 נרשמה התעוררות בשוק מבחינת מספר דירות הקבלן שנמכרות בעיר.



לפי המחקר, שתי השכונות העירוניות הבולטות בבאר שבע מבחינת ביקושים הן השכונות החדשות נווה זאב ורמות. תושבי שתי השכונות הביעו את שביעות הרצון הרבה ביותר ממקומות מגוריהם.



ברובעים ג' ו-ד' ובעיר העתיקה, השכונות העירוניות הנחשבות טובות פחות, גילה המחקר כי מתקיימת תחלופת דיירים מהירה, וכי החלה להירשם בשכונות הללו חדירה של אוכלוסייה ערבית. ובדיוק כמו במעלות, גם בבאר שבע התושבים היהודים אינם רואים את השינוי בעין יפה.



להתמקד בטווח הקצר



לבאר שבע יש תוכניות, שהחשובות בהן הן הקמת פארק מדע של האוניברסיטה, קידום תשתיות עירוניות בתחומי הבילוי והספורט והמשך פיתוח צירי התנועה הראשיים. כמו כן, העברת בסיסי צה"ל לנגב אמורה לתת דחיפה לעיר.



עם זאת, עורכי המחקר מזהירים כי מדובר בתהליכים שיימשכו 5-10 שנים לפחות, עד שהעיר תוכל ליהנות מפירותיהם. לפיכך, הם מציעים לגוון את אפשרויות התעסוקה של תושבי העיר, בין השאר באמצעות שיפור אמצעי התחבורה, מה שיאפשר לתושבים לעבוד גם באשדוד ובאשקלון, למשל.



כמו כן, מוצע לשווק מעט קרקעות לבנייה בבאר שבע בטווח קצר. "הרחבה בלתי מבוקרת של היצע הדיור החלישה בדיעבד את סקטור הבנייה המקומי ושחקה את ערך הקרקע בנכסי הדיור עד למינימום", נכתב במחקר. כדי לאפשר לשוק הנדל"ן בעיר להתאושש ולמשוך אוכלוסייה מבוססת יותר, מוצע בין השאר להתמקד בהקמת צמודי קרקע ושכונות ירוקות.



לבסוף, ממליצים בגיאוקרטוגרפיה על פיתוח תוכניות התחדשות עירוניות בבאר שבע, כדי לצמצם את הפערים בין השכונות.



המסקנה העולה משני המחקרים היא שלא משנה אם מדובר בעיר של 20 אלף תושבים או 200 אלף. כשהן ממוקמות הרחק ממרכזי התעסוקה והתרבות הלאומיים - הממשלה חייבת להתערב ולסייע. רבות מהבעיות המאפיינות יישובים אלה הן תולדה של תהליכים לאומיים ושל צעדים ממשלתיים, ועל כן אינן ניתנות לפתרון על ידי ההנהגה ושוק הנדל"ן המקומיים.