במגדל מסקרים את מניית אלוני חץ בהמלצת 'החזק' במחיר יעד של 16 שקל

psp הנשלטת על ידי (כ-18%), פירסמה ביום שישי את דו"חותיה לשנת 2009. התוצאות היו טובות, מצ"ב נקודות עיקריות:



גידול בשווי נכסים למרות הצמצום בפורטפוליו- נכון לסוף 2009, בבעלות psp 179 נכסים מניבים וכן 8 פרויקטים ביזום בשווי מצרפי של כ-5.216 מיליארד chf (5.149 מיליארד לסוף 2008). ה-nav הסתכם ל-64.95 chf למניה, גידול של כ-5% לעומת דצמבר 2008 (61.83 chf). נכון לתום המסחר ביום פרסום הדוחות, נסחרת החברה במכפיל של כ-0.982 על ה-nav העדכני. במהלך השנה מכרה החברה 9 נכסים בשווי מצרפי של כ-140 מיליון chf ולא רכשה נכסים חדשים.



עלייה בשווי ההוגן של הנכסים- הערכת השווי השנתית לנכסי החברה גררה עלייה של כ-112.4 מיליון chf בעיקר עקב הגדלת התפוסה בנכסים והגדלת שכר הדירה בחוזים קיימים. תשואת ההיוון הממוצעת אשר שימשה להערכת הנכסים היא 5.72% (2008: 5.74%), אך תשואת ההיוון הגלומה בשווי החברה בבורסה, עומדת על כ-5.2% וגבוהה יחסית למקובל (כ-5.5%).



שיפור קל בתפוסה- בסוף שנת 2009, עמד שיעור התפוסה על כ-92.5% (לעומת 91.7% בסוף 2008), כאשר 1.6% מהתפוסה החסרה משויכת לפרויקטים בשיפוצים שברובם יסתיימו עד תום השנה.



עלייה בהכנסות משכר דירה- שכר הדירה השנתי עלה בכ-3.2% לעומת שנת 2008 לכ-264.6 מיליון chf, הודות לעליית מחירים בחוזים קיימים, עלייה בתפוסה וביטול הפרשה לחובות מסופקים שחלה במחצית הראשונה. כמו כן, חל צמצום של כ-2.8% בהוצאות התפעוליות בעיקר עקב ירידת הוצאות הנה"כ. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בכ-143.5 מיליון chf (2008: 161 מיליון chf), כאשר עיקר הירידה מיוחסת להוצאות מיסוי.



גידול ב-ebitda (ללא רווחים/הוצאות חד פעמיות), של כ-6.1% לכ-221.1 מיליון chf, מעל לתחזיות המוקדמות של מגדל שוקי הון (2008: 208.4 מ' chf). מרווח של 79.5% (2008: 78.1%). הרווח הנקי הישיר (ללא רווחים/הוצאות חד פעמיות) עלה בכ-11% ל-3.26 chf למניה (2008: 2.94 chf).



שיפור ביחסי פיננסיים- יחס ה-ltv (שווי חוב לשווי נכסים מוערך) ירד לכ-37.2% (40.5% בסוף 2008), כאשר לחברה כ-600 מיליון chf בקווי אשראי בלתי מנוצלים. ב-2010 לא צפויים פירעונות קרן וב-2011 חל פירעון של כ-100 מיליון chf בלבד. הריבית הממוצעת על ההלוואות הינה כ-2.54% והמח"מ הממוצע כ-3 שנים.



הגדלת הדיווידנד השנתי- בהתאם למדיניות החברה לחלוקת דיווידנד מינימלי של כ-70% מהרווח הנקי הישיר, החברה הודיעה על כוונתה להמליץ לאסיפה הכללית שתחול בסוף מארס על חלוקת דיווידנד בדרך של הפחתת הון (מקובל בשוויץ) בערך של כ-2.7 chf למניה (תשואה נוכחית של כ-4.3% על מחיר המניה הנוכחי), המהווה כ-83% מהרווח הנקי של החברה (ללא שיערוך וחד פעמי) בשנת 2009. מדור בגידול של כ-8% לעומת שנה קודמת (כ-2.5 chf למנייה).



תחזית 2010- החברה מציינת כי המצב הכלכלי עדיין קשה, אך בשל מיצובה בשווקי הפעילות, המבנה הפיננסי ואיכות הפורטפוליו היא בטוחה בעתידה לטווח הבינוני-ארוך.



בשנה הנוכחית תתמקד החברה בעיקר בהערכת הזדמנויות רכישה חדשות וכן המשך שיפור בתפוסות הנכסים הקיימים. לצורך הגדלת התשואה על נכסים חדשים החברה צפויה להגדיל את היקפי המינוף הנוכחיים.



שכר הדירה צפוי להיות מושפע לרעה מאיבוד הכנסות ממכירת תשעת הנכסים ב-2009. ה-ebitda החזוי (ללא שיערוך וחד"פ) אשר יושפע מגידול בהוצאות המימון הצפויות עקב הגדלת המינוף, צפוי לעבור את רמת ה-210 מיליון chf.



שיעורי התפוסה החזויים, צפויים להיפגע מעט ולעמוד על כ-92% בסוף השנה, כאשר פרויקט גדול אשר בנייתו תסתיים באמצע השנה, עשוי לתרום קיטון נוסף של כ-1.5%.



לסיכום



"תחזית החברה לשנת 2010 תומכת בהערכותינו הקודמות כי שווקי הנדל"ן המסחרי בשוויץ צפויים לשמור על יציבותם בשנה הנוכחית", אומר אדר עציוני - אנליסט נדלן במגדל שוקי הון, "אנו רואים לחיוב את הצהרתה של psp באשר להגדלה מתוכננת של היקף נכסיה ורמת המנוף הנמוכה לצורך הגדלת התשואה על ההשקעות. התחזית אותה סיפקה החברה נמוכה ואנו צופים כי תוכל לעמוד בה ללא קושי מיוחד. חל שיפור בתפוסות הנכסים (אשר נחשבת נמוכה יחסית למקובל בשוויץ) ועל החברה להמשיך ולהעלותן גם בשנה הנוכחית".



במגדל שוקי הון מסקרים את מניית אלוני חץ בהמלצת "החזק" במחיר יעד של 16 שקל.