משכנתא או הון עצמי?

>> אחד היתרונות העיקריים בהשקעה נדל"נית הוא יכולת המינוף - כלומר, לקיחת הלוואה בשיעור גבוה מההשקעה הראשונית. בשונה מהשקעה בשוק ההון, כשאנו משעבדים את הנכס הנרכש לבנק, מחיר הכסף (שיעור הריבית) נמוך משמעותית בהשקעה נדל"נית מכל הלוואה אחרת, בשל הסיכון הנמוך יחסית שנוטל הבנק.

לרוב, הבנק יאפשר הלוואה בשיעור של עד 70% משווי הנכס, כך שבמקרה שהלווה יפסיק תשלומיו בגין הלוואת המשכנתא, הבנק יכול לממש (למכור) את הנכס ולפרוע את החוב בגינו. לעתים, הבנק יהיה מוכן להגדיל את שיעור המינוף - סוגיה שעסקנו בה בטור זה כבר כמה פעמים בעבר - אפילו עד 100% משווי הנכס הנרכש.



ניתן לדמות משקיע בנדל"ן מניב (דירה להשכרה, לדוגמה) לחברה עסקית המספקת מוצר, כשהמוצר במקרה זה הוא שירות אכלוס זמני בשם שכירות חודשית. התשומות (חומרי הגלם) הנדרשות לייצור ואספקת שירות זה הן: מתווך, עו"ד ובעיקר מימון בנקאי. הוצאות המימון ברכישת נכס כזה מהוות את ההוצאה הגבוהה ביותר בגין ה"מוצר". הוצאות אלה תלויות ביחס ישר בשיעור הריבית של ההלוואה. מהי, אם כן, העלות של "חומר גלם" זה?



נביא כדוגמה נכס בעלות של 700 אלף שקל שבגינו תילקח הלוואת משכנתא מהבנק בגובה 500 אלף שקל לתקופה של 25 שנה. כאמור, העלות המצרפית של ההלוואה תלויה בשיעור הריבית, במסלולי ההלוואה, בתקופה ובשיעור ההצמדה למדד. למרות החשיבות וההשפעה של משתנים אלו ובמיוחד ההצמדה למדד, נתמקד במאמר זה במרכיב הריבית ובעלות הגלומה בה - כך שעלויות הלוואה זו (משמע סך הריבית המשולמת על ידינו) לאורך התקופה בריביות 4%, 5%, ו-6% יהיו כ-292 אלף שקל, 377 אלף ו-466 אלף שקל, בהתאמה. לצורך הפשטות, עלות זו מתעלמת מחישובי ריבית אלטרנטיבית (היוון).



יקר מאוד, הלא כן? אם כך, האם כדאי להימנע מנטילת הלוואה בנקאית (משכנתא) ולעשות כל מאמץ לממן את ההשקעה מההון העצמי? כמובן שלא.



התשובה תלויה בכמה משתנים, בהם מחיר הכסף (שיעור הריבית על ההלוואה) ובתשואה המניבה המתקבלת מהנכס. בל נשכח שהשקעה נדל"נית (בשכר חודשי) מניבה תשואה למשקיע הנובעת משני מקורות: תקבולי שכר הדירה החודשיים והתשואה המתקבלת מהשבח (העלייה במחיר הנכס).



מלוא ההון העצמי



בהנחה שיש ברשותנו את מלוא ההון העצמי לרכישת הנכס, האם עדיין כדאי יהיה למנף (לקחת משכנתא) את הרכישה?



התשובה במקרה זה מעט מורכבת ולכן אנסה להמחיש את הדברים באמצעות דוגמה: נניח שהנכס דלעיל מניב תשואה שנתית (נטו) של 4%, ושהבנק מוכן לתת לי הלוואה בריבית של 5% - האם גם כאן כדאי יהיה לקחת הלוואה?



בהתעלם מההצמדה, התשובה היא כן. בחודש הראשון נשלם ריבית בשיעור של 5% על מלוא יתרת ההלוואה (500 אלף שקל), ובחודש האחרון לחיי ההלוואה נשלם ריבית של 5% על יתרת ההלוואה (0 שקלים) - כך שבממוצע נשלם 5% על מחצית ההלוואה או 2.5% על מלוא ההלוואה.



ומכאן, בכל עת שהתשואה על הנכס גבוהה ממחצית שיעור הריבית על ההלוואה, יהיה כדאי למנף את ההשקעה באמצעות הון זר (משכנתא). בשאר ההון העצמי שייוותר ברשותנו נוכל לרכוש... נכס נוסף.



הניתוח שהוצג התייחס לשיעור הריבית בלבד. כאמור, למרכיב המדד השפעה לא קטנה על סך ההחזר ולכן יש לשקלל אותו בעלות הכוללת של ההלואה. אמנם שיעור עלית המדד בשנים הבאות אינו ידוע אך הנחה המסתמכת על שיעורי המדד בעשור האחרון תיתן מענה הולם. בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.rej.co.il