כבר לא גרה בשינקין

>> יום שני, 07:30 בבוקר. "הסנדויץ' של איציק ורותי" ברחוב שינקין 53 כבר עמוס במשכימי קום שבחרו להתחיל את היום במקום הוותיק. גם בקפה תמר המיתולוגי, בהמשך הרחוב התל-אביבי, כבר יושבים הלקוחות הקבועים עם קפה-של-בוקר. אלה שניים מהמקומות הבודדים ברחוב שינקין ששמרו על אופיו המיוחד של הרחוב, ובעיקר מהימים שהפך לטרנד הכי חם של תל אביב.



אבל גם בהם קשה שלא להבחין בשינוי שחל בשנה האחרונה ברחוב המתחדש. קשה לזכור ששינקין היה פעם רחוב של פנקיסטים ופריקים. בניינים רבים עוברים הרחבה ושיפוץ בשינקין וברחובות המסתעפים ממנו - מלצ'ט, פאירברג ואחד העם.

המחירים הגבוהים ברחוב הבריחו את הצעירים הפרועים, ששבו מהטיול הגדול במזרח הרחוק ושכרו דירות עם שניים-שלושה שותפים, אל עבר השכונות הדרומיות, שם מצאו מחירים שפויים יותר. את מקומם של אלה תפסו משפחות צעירות והיי-טקיסטים. "השכירות הרגה אותם, הם עזבו לדרום", אומר דודי מהסנדוויץ' של איציק ורותי.



"פעם זה היה רחוב של פריקים"



"אין כמעט דירות למכירה ברחוב ורבים בונים על הגגות", מוסיף דן אלישע, מתיווך וניהול נכסים בשינקין, שמארגן בעצמו כמה פרויקטים של שדרוג בניינים ברחוב. "כשבונים על הגג, העירייה מחייבת לשפץ את הבניין - מוסיפים לו מעלית וערך הדירה מזנק ב-25% לפחות.



"המחירים ברחוב עולים ובעלי הנכסים הבינו את פוטנציאל ההשבחה של הדירות שלהם, ולכן בניינים רבים נמצאים כיום בהליכי קבלת היתר בנייה. שינקין 5 הוא בניין באוהאוס שאמור לקבל בקרוב היתר לשיפוץ והרחבה, ותוך חודשיים מתחילות עבודות השיפוץ. יש עשרה בניינים ברחוב שנמצאים בתחילת או סוף תהליך כזה", מפרט אלישע.



הפרויקט היוקרתי הראשון שנבט ברחוב היה פרויקט מלצ'ט-שינקין של קבוצת אמריקה ישראל. בבדיקה שערך themarker עולה כי דירת 2 חדרים, 65 מ"ר, שנרכשה בפרויקט ביוני 2003 תמורת 888 אלף שקל, נמכרה בתוך 3 שנים תמורת 1.68 מיליון שקל. כיום מוערכת הדירה בסכום של 35 אלף שקל למ"ר, כלומר 2.2 מיליון שקל.



לדברי דרור תורן סמנכ"ל השיווק בחברה, רוב הרוכשים בשנים הראשונות של הפרויקט רכשו את הדירות להשקעה, בעוד הדירות שנמכרות כיום בפרויקט כדירות יד שנייה, נמכרות למטרת מגורים. "כששיווקנו את הפרויקט לפני שלוש שנים אמרו לנו שמי שיבוא לגור בשינקין הם משפחות חד-הוריות, גרושים או צעירים מאוד. כיום גרים בשינקין זוגות נשואים עם ילדים".



אחד הבניינים הבולטים שמתבצעות בו עבודות נמצא בפינת הרחובות שינקין ומלצ'ט, מול "בית דבר". בבניין שמוגדר בניין לשימור מתבצעות עבודות שימור ותוספת של שלוש קומות ומרתף, כשהקומה המסחרית נשארת על כנה. לדברי האדריכל גידי בר אוריין ממשרד בר אוריין אדריכלים, שתיכנן את הפרויקט, רוב הבניינים ברחוב שייכים לבעלים אחד ולא לבעלי דירות רבים - מה שמקל מאוד על קבלת ההחלטה וביצוע השיפוץ.



"בהרבה בניינים היו דיירים מוגנים ולוקח זמן לפצות דיירים אלה ולפנות אותם. בינתיים, המחירים ברחוב עלו משמעותית ועכשיו משתלם להרוס את הבניין ולבנות מחדש, או אם מדובר בבניינים משנות ה-30 - לשמר אותם ולהוסיף להם קומות.



"בשינקין מקבלים דמי שכירות מצוינים, גם בבניינים שדומים יותר לחורבה. ההחלטה לפנות דיירים כדי להרוס בניין ולבנות מחדש פוגעת בהכנסה מדמי השכירות, ולכן שנים לא נגעו בהרבה בניינים. אם עכשיו החליטו שמשתלם להפסיד הכנסות של שכר דירה כדי לשדרג את הבניין - סימן שהכלכלה פורחת", אומר בר אוריין.



לדבריו, גם אוכלוסיית הרחוב השתנתה: "הצעירים שגרו בשותפויות נאלצים לעזוב בגלל המחירים הגבוהים לכיוון פלורנטין וצ'לנוב. רבים רואים בזה דבר רע, אבל אני רואה בכך גם הזדמנות. פעם זה היה רחוב של פריקים. עכשיו התחילו להגיע אליו גם אנשים מסביון ומכפר שמריהו".



"שינקין הוא רחוב שקט יחסית. יש בו מסלול אחד, חד-סטרי, שנוסעים בו לאט. אחרי 22:00 בלילה הוא ריק ובשבת העסקים בו סגורים. פתאום הסטיגמה שברחוב הזה מתגוררים רק בשכירות נעלמה", מדגיש בר אוריין.



מתחם מגורים יוקרתי



גם בעיריית תל אביב מביטים בעין בוחנת על השינויים בשינקין, שאותם הם מגדירים "טרנד שהובילה האוכלוסייה": "רחוב שינקין הוא המעוז האחרון שנכבש על ידי הבורגנות", אומרת אורלי אראל, מנהלת צוות תכנון מרכז בעיריית תל אביב. "בתקופה שרוטשילד נהפך יוקרתי, לשינקין עדיין היה אופי משלו. עכשיו הגיע תורו של שינקין. התהליך הזה החל כבר לפני ארבע שנים, אבל עכשיו אנחנו מתחילים לראות את ההשלכות שלו.



"אנחנו מקבלים בעירייה יותר בקשות להיתרים, ושמים לב לכך שיש יותר בעלי דירות משוכרים, ובעיקר יותר משפחות מרווקים - עד כדי כך שיש לנו מחסור בגני ילדים באזור. בשנה האחרונה גדלה כמות הבנייה ברחוב ואנחנו רואים יותר בניינים בשדרוג. בקרוב ניכנס לתכנון פיתוח מחדש של הרחוב עצמו, כשבתוכנית העבודה של 2011 נכליל את שיפוצו", אומרת אראל.



בניין נוסף ברחוב שעובר בימים אלה מתיחת פנים נושא את המספר 55. האדריכל יניב פדרו שתיכנן את הפרויקט מסביר כי האזור הופך למתחם מגורים יוקרתי: "האוכלוסייה ברחוב מתחלפת ועושה רושם שהאלפיון העליון מעתיק את מגרש המשחקים שלו משכונות הצפון וכיכר המדינה אל לב העיר".



"סתם עוד רחוב בורגני"



חגי (35), המתגורר באזור שלוש שנים, אינו שבע רצון מהשינויים: "האוכלוסייה במתחם השתנתה בשנים האחרונות מקצה לקצה. המון אמנים וסתם טיפוסים צבעוניים, שיצרו את הרוח של האזור, עזבו ובמקומם הגיעו זוגות יאפים עם תינוקות. מאחורי המוניטין של שינקין כבר לא נשאר כלום. הוא נהפך לסתם עוד רחוב בורגני, בדיוק כמו שאפשר למצוא בצפון העיר או באזור כיכר רבין.



"מי שמחפש את האווירה של פעם צריך ללכת לדרום העיר ולפלורנטין, שם קורים הדברים האמיתיים. אני זוכר שלפני כמה שנים עמדתי במעבר חצייה ולידי עמד יובל בנאי מלהקת משינה, שאמר לחבר שלו שהחליט לעזוב את השכונה כי התמלא פה ביאפים. אז הבנתי שהכל השתנה", מספר חגי.



על ההשלכות שגוררים השינויים ברחוב מסבירה אורנה בילר מסוכנות פלטינום 121 בלב העיר: "יש כמה בניינים שזוכים למתיחת פנים, מתחדשים ומטבע הדברים המחירים עולים. כיום ניתן להבחין בהיצע גדול יותר של דירות משופצות ברחוב, ואז הצעירים שהתקציב שלהם דחוק עוזבים".



אחת מהם היא לירון פולק (27) שהתגוררה בשלוש שנים האחרונות בדירת 40 מ"ר ברחוב. לפני כמה חודשים החליטו פולק ובן זוגה הטרי לעבור לדירה מרווחת ומשודרגת בעבור שניהם. "חצי שנה חיפשנו דירה בשינקין ובסביבה שלו ולא מצאנו. לא ניתן למצוא דירת 3 חדרים סבירה ברחוב בפחות מ-6,000 שקל. אני אוהבת מאוד את הרחוב ובשום פנים ואופן לא הייתי מוכנה לשמוע על אזור אחר, אבל בסוף הבנו שחייבים להתפשר".



פולק ובן זוגה שכרו לבסוף דירת גג בשטח 100 מ"ר, שצמוד לה גג מרוצף בשטח 50 מ"ר, בבניין חדש עם מעלית וחניה בשכונת פלורנטין ב-4,500 שקל. "על דירה כזאת היינו משלמים בשינקין 8,000-9,000 שקל, ולכן בחרנו להתפשר על האזור".



טל ברונפלד (31) להטוטן ומנהל קבוצת תאטרון הרחוב גובהטרון, גר כבר שש שנים בשכירות עם שותפה ברחוב פאירברג, במרחק ארבעה בניינים משינקין. לאחרונה החליט ברונפלד לרכוש דירה, כאשר אין מקום אידיאלי עבורו יותר מסביבת רחוב שינקין בה הוא גר כיום, בין היתר בשל המקצוע הצבעוני בו בחר. אלא שהתקציב העומד לרשותו של ברונפלד הוא 800 אלף שקל, מה שמאלץ אותו להיפרד מהאזור.



"בבניין שאני גר מוכרים דירת 65 מ"ר בשני מיליון שקל. המחירים פה באזור מטורפים ובתקציב שלי אני יכול למצוא אולי מרתף או כוך קטן. השלמתי עם זה שאני יכול רק לחלום לקנות כאן דירה, ולכן התחלתי לחפש בפלורנטין, שם אני יכול למצוא דירה נחמדה בסכום הזה".



"כבר לא ערובה להצלחה עסקית"



יש הסבורים כי השינוי המוחשי יותר ברחוב מתרחש דווקא בתחום המסחרי. "הרחוב בדעיכה", אומר נאור ערוסי מסוכנות התיווך נדל"ן בשינקין. "אם בעבר שוכרים חדשים, שהיו מעוניינים לפתוח עסקים ברחוב, נהגו להציע דמי פינוי לשוכרים קיימים. כיום זה כמעט לא קורה. שוכרי חנויות ברחוב ירדו מהעץ שעליו טיפסו ושוכרים חדשים לא משתפים פעולה עם תופעת דמי הפינוי - והמחירים שומרים על יציבות".



גם בילר סבורה כי בהיבט המסחרי חל שינוי פחות חיובי בשינקין. "אם לפני שנתיים היתה רשימה ארוכה של ממתינים לשכור חנויות ברחוב, כיום זה לא כך. אי אפשר לומר היום ששינקין הוא ערובה להצלחה, פרט לבתי הקפה שעדיין זוכים לעדנה".



אלא שבעיריית תל אביב החליטו באחרונה לא לאשר לעסקים חדשים לפתוח עסקי מזון ברחוב. המסעדות הקיימות, כך הוחלט בעירייה, ימשיכו לפעול, אבל מאחר שעסקי המזון נחשבים מטרידים ביותר בעבור דיירים ברחוב, העירייה לא תאשר פתיחת מסעדות חדשות בשינקין. סגירתו של סניף ארומה השבוע מעלה תהיות אם בכלל יש מקום לעוד בתי קפה ומסעדות ברחוב.



"אנחנו 53 שנה פה ובין העסקים הבודדים ברחוב שלא התחלפו", אומר דודי מהסנדוויץ' של איציק ורותי. "בשנה האחרונה התחלופה של המסחר ברחוב גבוהה. מולי יש עסק ששוכריו התחלפו פעמיים בחודשים האחרונים".



השינויים באופי המסחר משקפים את תחלופת האוכלוסייה ברחוב. אלישע: "לפני חצי שנה עזבו את שינקין רשתות כמו לי קופר, אירית, no name ואריסטו שמט. מצד שני, נכנסו רשתות מעצבים - מה שמחזק את התחושה שהרחוב בורגני יותר".