שני רעיונות לחילוץ שוק הנדל"ן

>> השבוע דווח על שני רעיונות, שאם יצליחו, ישפרו וייעלו את התנהלות שוק הנדל"ן. הרעיון הראשון מגולם באישור התוכנית לדיור בהישג-יד שיזמה עיריית תל אביב. השני - בהצעה שהעלה שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, להמריץ יזמים לפרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה.

נתחיל ברעיון התל אביבי. ייתכן שהשגות רבות יועלו כנגד התוכנית, שמקצה בעיקרון את אזורי דרום תל אביב ומזרח יפו לפרויקט דיור בהישג יד. רבים מאלו שהדורשים דיור מסוג זה קיוו שהעירייה תסבסד להם את המגורים בדירות הנוכחיות שלהם, ואולם העירייה, בצדק רב, גורסת, כי מי שרוצה סיוע בדיור - שיעשה זאת לפי האינטרסים העירוניים, ואלה גורסים, כי צריך לפתח את דרום העיר.



מדובר בצעד שטוב לא רק לעיר תל אביב, אלא לשוק הנדל"ן העירוני והאזורי בכלל. היזמים הפועלים בעיר מתעלמים כיום לחלוטין מאזורים נרחבים שאינם מפותחים, והדבר מגביל מאוד את היצע הדירות בעיר, ותורם במישרין לעליות מחירים. תוספת של אלפי יחידות דיור לאזורים הללו, ויישובם באוכלוסייה צעירה ואיכותית, יתרמו במישרין להשבחת אותם אזורים ובעקיפין לפיתוח וליזמות גם באזורים סמוכים.



היוזמה הזו תוסיף היצע גדול של יחידות דיור זמינות וזולות בתל אביב, ותווסת במקצת את שוק הדירות העירוני וגם את זה של הערים הסובבות. היא לא תפתור את בעיות הנדל"ן ברמה הלאומית, שמתבטאות בהתמקדות הביקושים לדירות בתל אביב וסביבתה - שכן בעיה זו צריכה לקבל פתרון ברמה הלאומית.



וכאן אנו מגיעים לרעיון השני שהוצג השבוע, מפיו של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס. אטיאס סיפר, כי משרדו יוזם שורה של צעדי עידוד לפעולות ייזום פרויקטים של פינוי-בינוי בערי הפריפריה.



אטיאס ציין, ובצדק, כי כיום היזמים נרתעים מליזום פרויקטים כאלה בפריפריה, משום שהם לא רווחיים. להערכתו, אם הם יקבלו הטבות, בצורה של פטורים שונים ממיסוי, הפרויקטים ייהפכו לכדאיים יותר מבחינתם.



שוק הנדל"ן בפריפריה הוא הצד השני של המטבע של שוק הנדל"ן בתל אביב. יצירת "מדינת תל אביב" שמביאה ביקושים לעיר הגדולה, היא זו שבמידה רבה גורעת מהביקושים לדירות בערי הפריפריה, ומי שרוצה לטפל בבעיה בפריפריה חייב להתמודד עם הבעיה הזו.



לפני שבועיים הבאנו דוגמא לשוק נדל"ן בעיר פריפריאלית, באמצעות מחקר שנעשה עבור משרד השיכון על העיר מעלות - אותה עיר שמזה עשור לא הקימו בה פרויקט נדל"ן אחד, ושמחיר הקרקע שבה הוא שלילי ומוערך במינוס 3,000 דולר ליחידת דיור ואף בפחות מזה. מובן שהטבות במיסוי לא יריצו את היזמים למעלות, שכן ברמת מחירים כל כך נמוכה, גם לאחר ההטבות ייזום פרויקטים במקום לא יהיה כלכלי. מעלות אינה בודדה במצב הזה.



המסקנה מכך היא, שלפני שמעודדים יזמים בפריפריה עם תמריצי מס, צריך לשפר את האטרקטיביות שלה - ביצירת מקומות עבודה, בהקמת תשתיות ראויות ובשיפור איכות החיים.