דרושה דירה בטוקיו

ניו יורק טיימס

>> כמה עולה דירת שלושה חדרים במרכז טוקיו? 66 מיליון ין (740 אלף דולר). זה המחיר המבוקש עבור דירה, שנמצאת בשכונת הירו שברובע שיבויה, ומשתרעת על שטח של כ-80 מ"ר. קירות הדירה, שעברה שיפוץ יסודי באפריל 2008, מכוסים בטפטים והרצפה עשויה מעץ. החלונות פונים לכיוון דרום-מזרח, ולכן הדירה מוארת בכל שעות היום. מחדר האמבטיה ומהסלון משקיפים על שון-ז'י טמפל, מרכז זן בודהיסטי. בבניין בן חמש הקומות, שנבנה ב-1978, יש 11 דירות.



הדירה ממוקמת במרחק הליכה מהרחוב הראשי של הירו, ובקרבת תחנת הרכבת התחתית; באזור פועלים בתי ספר בינלאומיים, שגרירויות וחנויות, כולל סניף של הרשת המפורסמת אזאבו. בקרבת מקום ניתן לנפוש בפארק אריסוגאווה, הכולל אגם, שבילים ומגרשי טניס.



"השוק הגיע לתחתית"



הבעיות הכלכליות המתמשכות של יפן מורגשות היטב בשוק הנדל"ן למגורים. המכון הכלכלי לחקר נדל"ן ביפן דיווח כי בינואר ירדו המכירות של דירות מגורים בכ-10% לעומת ינואר 2009, וכי המחיר הממוצע של דירה חדשה היה 45.35 מיליון ין (510 אלף דולר) - ירידה של 5% בהשוואה לחודש המקביל.



"שוק הנדל"ן של טוקיו נפל ב-20%-40% מאז ההלם של קריסת בנק ליהמן ברדרס בספטמבר 2008", אומרת זואי וורד, סוכנת בחטיבת המכירות של האוסינג ג'פן, שמציעה למכירה את הדירה שתוארה בתחילת הכתבה. "אני סבורה שהשוק כבר הגיע לתחתית".



ב-2009, לפי המכון, מספר בנייני הדירות בטוקיו ירד מתחת לרמה של 400 אלף, לראשונה מאז 1992 - אבל מספרם צפוי לעלות שוב השנה. חברת הנדל"ן היפנית סומיטומו ריאלטי דיוולופמנט דיווחה כי מחירי העסקות אצלה ירדו ב-21% ב-2009.



"אחת הסיבות לכך שהשוק מתאושש באטיות היא היחס השלילי של הבנקים ביפן להלוואות", אומר קזוהירו אוקודה, נשיא היקארי הום, חברת נדל"ן המשכירה ומוכרת נכסים לזרים. אוקודה התייחס בדבריו למדיניות המרסנת שנוקטים הבנקים בתחום המשכנתאות.



עם זאת, מחירי הבתים במרכז טוקיו עדיין גבוהים בהשוואה למדינות אחרות. טווח המחירים למ"ר הוא בין 700 אלף ין (7,800 דולר) ל-1.4 מיליון ין (15.6 אלף דולר), לדברי וורד. שטחה הממוצע של דירה הוא 70 מ"ר.



בבניינים חדשים, מוסיף אוקודה, דירות נמכרות לפי 1.4 מיליון ין (15.6 אלף דולר) עד 1.8 מיליון ין (כ-20 אלף דולר) למ"ר. וורד אומרת כי המחירים יכולים להגיע גם ל-2.1 מיליון ין (כ-23.4 אלף דולר) למ"ר. מחירה של הדירה "שלנו", ששטחה כמעט 83 מ"ר, נקבע לפי כ-795 אלף ין (8,930 דולר) למ"ר.



סינים בטוקיו



נדידת הבנקאים לטוקיו כמעט נבלמה מאז נפילת ליהמן ברדרס, אומר קנטרו אוהשי, סוכן בחברת פריים פרופרטי טוקיו. עם זאת, נשארו בשוק הרבה זרים: בעיקר אמריקאים, צרפתים, גרמנים ובריטים.



מרבית העסקים של רילו ג'פן, חברה המספקת שירותי הובלות למהגרים, הגיעו באחרונה מארה"ב, אוסטרליה ובריטניה, לדברי ג'יימס קין, יועץ של החברה. גם נוכחותם של רוכשי דירות סינים גברה בזמן האחרון. העיתון "סטרייט טיימס אוף סינגפור" דיווח כי רוכשים פוטנציאליים רבים מסין משתתפים במצגות נדל"ן בטוקיו.



בפני הקונים הזרים לא ניצבים מכשולים משמעותיים במיוחד, אומרת וורד. עם החתימה על העסקה הרוכש צריך לשלם שלוש עמלות: עמלה לנוטריון (50-200 אלף ין, 560-2,250 דולר); עמלת רישום של כ-1% משווי הבניין, שניתן לשלם באמצעות נוטריון, ומס בולים (15-200 אלף ין, 170-2,250 דולר) - בהתבסס על מחיר הנכס; ועמלות לסוכני הנדל"ן, שוורד מעריכה את שיעורן ב-3.15%, בנוסף על תשלום קבוע של 60 אלף ין (670 דולר).



כשמחפשים נכס בטוקיו, חשוב להבחין בין קנייה לצמיתות לבין חכירה (freehold and leasehold), מסבירה וורד. יחידות למכירה כוללות בעלות גם על חלק מהשטח שעליו ניצב הבניין, ולכן מחיר הדירה יהיה גבוה יותר, לעומת נכס לחכירה. הדירה שהצגנו היא למכירה, וכוללת בעלות על 275 מ"ר משטח הבניין.



רוב הרוכשים הזרים מחפשים נכסים למכירה, מספרת וורד. בעסקות כאלה שווי השטח עשוי להוות עד 90% מהמחיר המבוקש בעבור דירות ישנות; אם משקיע רוצה לרכוש את הבניין, הוא חייב לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות. מצד שני, חוכר נכס עשוי לזכות בדירה גדולה יותר תמורת כספו.



אתרים שימושיים:



תיירות בטוקיו: tourism.metro.tokyo.jp/english



השלטון המקומי של טוקיו: metro.tokyo.jp/english



מדריך להשגת ויזות ליפן: mofa.go.jp/j_info/visit/visa/index.html



סופרמרקט אזאבו: national-azabu.com



כמה עולה להחזיק דירה במרכז טוקיו



>> המסים על הדירה שתיארנו בכתבה הסתכמו ב-2009 ב-128.6 אלף ין (1,440 דולר); המס מחושב מחדש בכל שנה על בסיס הערכת שווי של הבניין והקרקע.



עמלת הניהול של הדירה היתה כ-36 אלף ין (400 דולר) בחודש; עמלת שימור הסתכמה ב-25.7 אלף ין (300 דולר) בחודש; מערכת אבטחה, המגיעה עם תמיכה באנגלית, עולה 3,150 ין (35 דולר) בחודש. ניתן לרכוש גם ביטוח נגד שריפות ורעידות אדמה, שעלותו 30-100 אלף ין (335-1,100 דולר), לפי דרגת הכיסוי.



מס הבולים על הדירה הסתכם בכ-105 אלף ין (כ-1,180 דולר). עמלת הרישום היתה כ-354.8 אלף ין (4,000 דולר). העמלה לנוטריון היא בגובה 100 אלף ין (כ-1,120 דולר). אין דמי תיווך, היות שהאוסינג ג'פן היא זו שמוכרת את הנכס.