ניכוי עלויות מהשבחה בגין שימוש חורג

>> על פי החוק, על הוועדה המקומית (העירייה) לגבות היטל השבחה לא רק בגין אישורה של תוכנית בניין עיר משביחה או מתן הקלה ממגבלות הבנייה, כי אם גם בגין היתר לשימוש חורג שהוא מוגבל בזמן, ולפיכך יש צורך לחדשו אחת לתקופה ולשלם שוב את ההיטל - לשמחתו הרבה של גזבר העירייה. במסגרת זו יש להביא בחשבון ולקזז מן ההשבחה את ההשקעות שיש להשקיע בהתאמה הפיסית של הנכס לשימושו החורג, "עלויות התאמה" בעגה המקצועית.

מעשה באולם תעשייה בשטח 750 מ"ר בקומה העליונה בבניין תעשייה ומשרדים בדרום תל אביב, שהושכר לתקופה + אופציה, ובסך הכל לשמונה שנים וחצי. השוכר קיבל היתר לשימוש חורג - מועדון ומסעדה בשם הקומה הרביעית - למשך חמש שנים בלבד בשלב הראשון. ההשבחה נובעת במקרה זה מן התוספת בדמי השכירות שניתן לקבל במצב החדש בשימוש כמסעדה - כ-40 שקל למ"ר בהשוואה ל-26 שקל למ"ר בשימוש הקודם לתעשייה. ההפרש החודשי בדמי השכירות המצטבר לכל תקופת השימוש החורג, כשהוא מהוון ליום החישוב, מגלם את ההשבחה בנכס.



עיקר המחלוקת בין שמאי הוועדה לשמאי הבעלים נסובה סביב עלויות ההתאמה: מהו סך עלויות ההתאמה שיש לקזז מן ההשבחה, ולאיזו תקופה יש לפרוש את קיזוז העלויות: האם לחלקו על פני חמש שנות השימוש החורג שאושר או על פני כל שנות חוזה השכירות - מה שיגדיל את ההשבחה.



כמו כן התגלעה מחלוקת בשאלה אם יש להכיר בכל ההשקעות במבנה הרשומות במאזני החברה או רק בהשקעות אשר הוכחו כרלבנטיות למימושו של השימוש החורג שהותר. בשאלה זו מצטט השמאי המכריע רן וירניק את פסה"ד בעניין שמי בר נגד ועדה מקומית חיפה, שקבע כי יש להכיר רק בהשקעות שהושקעו כדי לתת מענה לתנאים ומטלות שנקבעו בהיתר הבנייה. ואולם, וירניק מצא לנכון לחרוג מעיקרון זה, ובצדק, קבע כי אינו מציאותי והכיר גם בהשקעות שהושקעו בפרטי גמר הנדרשים להפעלה מסחרית של הנכס כמועדון ומסעדה.



לעניין הפריסה קבע השמאי וירניק שיש לפרוס את קיזוז ההשקעות על פני כל שנות חוזה השכירות, ולקזז מן ההשבחה עבור חמש השנים שאושרו לשימוש חורג רק את החלק בהשקעות שהינו יחסי לחמש השנים הראשונות. לשם הבהרה, אם ניקח עלות נתונה של השקעות ונחלק אותה בשמונה שנים וחצי במקום בחמש שנים, הרי שהסכום שניתן לקזז מן התוספת השנתית שתתקבל בדמי השכירות הוא קטן יותר וההשבחה גדלה, ואם נפרוש לצמיתות (50 שנה) כפי שעשה שמאי הוועדה, תגדל ההשבחה אף יותר.



גישה זו מקפחת את הנישום, שכן אם לא תאושר תקופה נוספת של שימוש חורג הרי שקיזז רק חלק מסך כל העלויות, ולא יוכל לקזז את מלוא עלויות ההתאמה המוכרות. יש מקום להזכיר גישה אחרת, הגורסת שיש להפחית את מלוא ההשקעה המוכרת מן ההשבחה המיוחסת לתקופה הראשונה של השימוש החורג. נזכיר גם כי עלויות ההתאמה אכן הוצאו בפועל בתחילת התקופה הראשונה של השימוש החורג. גישה זו אינה מקפחת שום צד, וגם יש בה כדי לעודד את התהליך המבורך של התאמת השימוש בנכסים לצרכים ולביקושים המשתנים תדירות בעיר המודרנית.



-



הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים. להערות ותגובות: asaz@netvision.net.il