כמה דברים שלא ידעתם על קבוצות רכישה

>> קבוצות רכישה הן הלהיט הנדל"ני של השנים האחרונות. מארגנים מאתרים מגרשים עם פוטנציאל, מגבשים קבוצה שתרכוש במשותף את המגרש ותקים עליו במשותף את הפרויקט - וחוסכים בכך את תשלום מס הרכישה שמוטל על הקרקע, עלויות שיווק וגם חלק מהרווח היזמי.



בשבוע שעבר הגיעו אלפים כדי להירשם לפרויקט מגדלי ארלוזורוב בתל אביב. הדירות היוקרתיות שייבנו בפרויקט מיועדות לזוגות צעירים - מכיוון שהפרויקט יוקם בשיטת קבוצת רכישה, מחירי הדירות בו אמורים להיות נמוכים יחסית לפרויקטים באזור כה אטרקטיבי.

האפשרות לרכוש דירה ב"הנחה" - בהשוואה למחירה של דירה דומה הנרכשת מקבלן - היא האטרקציה העיקרית שמציעה קבוצת הרכישה וההסבר להצלחה הרבה שנוחלת השיטה בשנים האחרונות, במיוחד באזורי הביקוש.



אבל לרכישת דירה בשיטה זו יש גם מחיר. עד כה הדיון בהקשר זה התמקד בסיכון הכרוך בכניסה לנעליו של הקבלן, בעיקר לאור חוסר הניסיון של החברים בקבוצות הרכישה בתחום זה. ואולם לרכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה יש גם השלכות משפטיות, שרבים אינם מודעים להן ואשר עלולות לעורר קשיים רציניים, שרובם היו נחסכים במקרה של רכישת דירה מקבלן.



האם החברים בקבוצות הרכישה מודעים לכך? בחלק נכבד מהמקרים - לא. בשיחות שקיימנו עם מתעניינים בהצטרפות לקבוצה כזו מתברר שהם רחוקים מלהבין את משמעות העניין.



קונים בקבוצה, מוכרים לבד



"המשמעות?", תהה יהודה, 26, שהגיע לכנס המכירות במגדלי ארלוזורוב, "המשמעות היא שאני מקבל דירה זולה יותר". יהודה מכיר בסיכון הטמון בכניסה לנעליו של קבלן - אבל לא ידע, למשל, שהמחיר הסופי של הדירה עשוי להיות גבוה מהמחיר שעליו מדובר בשלב ההצטרפות לקבוצה.



רויה רשף הגיעה לכנס כדי לרכוש דירה לאחיין הצעיר שלה. "חתמנו על חוזה לרכישת דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, בקומה שמינית, תמורת 1.33 מיליון שקל", היא מספרת. "את יודעת שהמחיר עשוי לעלות?", שאלנו אותה. "כן, אני יודעת - לכן הוספנו סעיף בחוזה שמגביל את השינוי במחיר".



בתחילת השבוע שלח עו"ד ורו"ח אלכס שפירא, בעלי משרד עורכי דין ומפעיל אתר אינטרנט שעוסק בתחום המיסוי, ניוזלטר למנויים של האתר capitax, שדן בסוגיית אחריותו של חבר בקבוצת רכישה בעת מכירת הדירה "הקבוצתית". שפירא כתב: "כידוע, החברים בקבוצת הרכישה אינם זוכים להגנה המוקנית לרוכשי דירות מכוח חוק המכר דירות, והם מתקשרים באופן פרטני עם קבלני ביצוע בהסכם להזמנת שירותי בנייה.



"אם בכך לא די, הרי שקיימת בהקשר זה בעיה נוספת, שלא זכתה עד כה להתייחסות ראויה: חבר בקבוצת רכישה שמתכנן למכור את הדירה זמן קצר לאחר השלמת בנייתה (בלי להתגורר בה) או להשכירה לפרק זמן מהותי, חשוף לטענה שהוא נחשב ?מוכר', כמשמעותו בחוק המכר דירות - וכנגזר מכך, יחויב לכאורה להעניק למי שירכוש את הדירה את ההגנות הקבועה בחוק זה ואף, רחמנא ליצלן, את הבטוחות הקבועות בחוק (מסירת מפרט מדויק לרוכש ואחריות לליקויי בנייה שיתגלו בדירה, ר.נ.ה, א.מ).



"זה לא סוד שרבים מהחברים בקבוצות הרכישה הם משקיעים, שמעוניינים למכור את הדירות ברווח, ולא להתגורר בהן. הם צריכים להיות ערים לכך, שעלולה להיווצר בעיה כזו", מדגיש שפירא.



ומה עם חוק המכר דירות



עורכי דין שעמם שוחחנו חלוקים בדעותיהם בנוגע לסוגיה שהציג שפירא. עו"ד עופר אבן, המלווה קבוצות רכישה, אומר כי עד היום לא נתקל בבעיה כזו, וכי בנוגע לאחריות לליקויי בנייה נמצא פתרון בהסכם שנחתם עם קבלן הביצוע - הוא זה שאחראי על תיקון הליקויים.



עו"ד יהודה רווה, ממשרד יהודה רווה ושות', סבור, בדומה לאבן, כי חבר בקבוצת רכישה אינו מוגדר קבלן ולכן, לדעתו, חוק המכר אינו חל עליו. עו"ד מאיר פורגס, שותף במשרד שרגא בירן, מסכים עם שפירא ואומר כי חברי הקבוצה תואמים את הגדרת המוכר בחוק המכר - אבל הדבר עדיין לא עמד בבחינה משפטית.



פורגס: "היתרון של קבוצת הרכישה זה המחיר - הן מבטיחות חיסכון שיכול להגיע לכ-20%, אם כי הדבר לא נבחן לעומק. מצד שני, קיים חוסר ודאות גדול מאוד. אתה לא יודע מה בדיוק שטח הדירה שתקבל, מהם לוחות הזמנים, כמה משקיעים בקרקע, ומה עלות התכנון, ולכן קשה מאד להתחייב. ברכישה מקבלן הוודאות גדולה יותר, והנושא מעוגן בחוק המכר דירות.



"כמו כן, היכולת לאכוף הסדרי חוזים היא קלה יותר מול קבלן - ידוע מתי אני אמור לקבל את הדירה, ובמידה שהמועד נדחה ומדובר בחברה מבוססת יש סיכוי טוב שאקבל עזרה מבית משפט. לא כך בקבוצת רכישה, ואם יש מחלוקות ואין מארגן חזק, עשויים להיווצר סכסוכים שיעיבו על התנהלות הקבוצה".



אחד ממאה



ככלל, אף אחד מהם לא שולל את קבוצות הרכישה כדרך לרכישת דירה, אבל כל עורכי הדין מסכימים כי לפני שמחליטים להצטרף לקבוצה כזו, צריך להבין במה דברים אמורים.



"חבר בקבוצת רכישה הוא אחד מתוך 20, 100, 300 או יותר חברים שרכשו ביחד חטיבת קרקע. הוא לא הבעלים של הקרקע. לכן, במידה שהקבוצה תידרש לממש את הקרקע - הדבר יצריך פרוצדורה מורכבת", מציין רווה.



כלל ידוע אומר כי המחיר שניתן לקבל בעבור נכס שיש עליו ריבוי בעלים ("מושע") נמוך מהמחיר שניתן לקבל במקרה של בעלים אחד, בשל סיבוכים הקשורים במכירתו. לפיכך, אם הקבוצה לא תצליח להקים את הפרויקט ותחליט למכור את הקרקע, כל חבר בקבוצה יקבל סכום נמוך מזה ששילם בעבור חלקו בקרקע. גם אם אין מדובר בסכנה גדולה ובפער לא משמעותי - כדאי להיות מודעים לכך.



"מי שרוצה להיכנס לקבוצת רכישה חייב לבדוק כמה דברים", מדגיש עו"ד רווה. "קודם כל חייבים לבדוק את זהות המארגנים, מכיוון שעליהם אתה הולך לסמוך. המארגנים זה הגורם הדומיננטי בקבוצה, ולכן הם חייבים להיות בעלי רמת אמינות גבוהה מאוד. למארגן שכבר ביצע פרויקטים כאלה בעבר יש ניסיון ותעודות. אצלו אתה הולך להפקיד את מיטב כספך ואיתו אתה נכנס לשותפות, עם עוד עשרות ולעתים מאות אנשים, ולכן חייבים להיזהר.



"כלל שני", מוסיף רווה, "לעולם אל תצטרף לקבוצה ללא עורך דין מטעמך, שיעבור על המסמכים ויאשר גם את העסקה וגם את המשכנתא".



בנקודה זו ההמלצה לרוכש דירה מקבלן זהה לחלוטין. אבל כמעט מכל בחינה אחרת יש הבדלים בין שני אפיקי הרכישה, שרובם מתבטאים בהגנות שמעניק החוק לרוכש דירה מקבלן לעומת רוכש דרך קבוצה.



עו"ד רווה: "ההבדל הדרסטי בין קבוצת רכישה לאדם פרטי שרוכש דירה מקבלן זה ערבות חוק מכר. ערבות בנקאית. ברגע שיש כזו, מי שרוכש דירה מקבלן - מוגן. בקבוצת רכישה, איך תקבל את כספך חזרה? אתה בסך הכל מחזיק בחלקיק מהזכויות בקרקע, וגם יתר החברים צריכים למכור. אפשר למכור את זה? אין סיכוי. אם יש כשל, לא תקבל את כספך חזרה. איך אפשר לשכנע עשרות או מאות רוכשים למכור קרקע".



"מנסים להפחיד את הציבור"



עו"ד ערן בלנט, שותף במשרד שבלת, מציג עמדה שונה. הוא סבור שמהלכים אימים על הציבור בנוגע לכל הסכנות הטמונות, לכאורה, בחברות בקבוצת רכישה. "אין הבדלים מהותיים בין שני המסלולים, אם בוחנים את רמת הסיכון. לכל מסלול יש יתרונות ויש חסרונות.



"לדעתי, עסוקים מדי בצד הבעייתי של קבוצות הרכישה, ולא מסתכלים על זה שיש הרבה פרויקטים שהושלמו בשיטה הזו בהצלחה. צריך לזכור שבעסקה של קבוצת רכישה מעורבים כמה צדדים שמבטיחים לבצע את העסקה הזו בהצלחה: הבנק המלווה, המפקח על הפרויקט, מפקח של הבנק וקבלן הביצוע - כולם מבטיחים שלא בונים מגדלים באוויר.



"אני לא אומר שלא צריך לבדוק, אבל לדעתי יש יותר מדי עליהום ומנסים להפחיד את הציבור. נפילות היו עד היום בקרב קבלנים", אומר עו"ד בלנט.



לדבריו, מעמדו של חבר בקבוצת רכישה חזק יותר במצבים מסוימים. "המעמד המשפטי של המצטרף לקבוצה בשלב רכישת הקרקע הוא של רוכש קרקע, ולכן הוא מקבל הערת אזהרה בטאבו. בהמשך, הוא הופך להיות הבעלים בקרקע במושע ביחד עם יתר חברי הקבוצה.



"בשלב הזה אין חשיפה, כי למעשה המשתתפים בקבוצה שילמו בעבור הקרקע וקיבלו את הזכויות. לעומתם, במקרה של רוכש דירה מקבלן, מדובר בקרקע שמשועבדת לבנק; הרוכש אמנם מקבל ערבות חוק מכר, אבל אין לו זכות אמיתית בקרקע עד לגמר הפרויקט. אין לו זכות קניינית.



"משתתף בקבוצת רכישה מקבל הערת אזהרה, והשעבוד לבנק זו הבטחת חובות שלו ושל חברי הקבוצה האחרים, ולא של הקבלן. במידה שאחד הרוכשים בורח או פושט רגל, הבנק נכנס לנעליו.



"אם הקבלן פושט רגל, הבנק ממנה כונס נכסים והפרויקט כולו נמכר לצד ג' - והרוכשים מקבלים חזרה את הכספים, בהנחה שקיבלו ערבות חוק מכר. במקרה של קבוצת רכישה, במידה שהקבלן פושט רגל - פשוט מביאים אחר במקומו. אין לו זכויות בקרקע, פשוט מסלקים אותו ומביאים אחר במקומו. הרוכשים עדיין נשארים בעלי הזכויות בפרויקט", מסביר עו"ד בלנט.



כללי זהירות



האם חבר בקבוצת רכישה אמור לסמוך על הבנק, שיבטיח את השלמת הפרויקט? לדברי רווה, בעסקות רכישה הבנק דואג לאינטרסים שלו, ולכן לא כדאי להתייחס למעורבותו בעסקה כהבטחה לביצוע הפרויקט.



"יש לבצע עסקות בטוחות. מי שרוצה להיכנס לקבוצת רכישה, אין בכך כל פסול - אבל יש כללי זהירות שצריך לנהוג לפיהם. אני לא מכיר פרויקטים שנכשלו, אבל זה לא אומר שזה עובד. מי מפקח על הפרויקט? הבנק דואג לקבל את הכספים המשועבדים ולא לכספי הרוכשים. אם הבנק שיעבד 60% מהקרקע, הוא ידאג לממש רק את החלק הזה, לא יותר מזה.



"רוכש שקנה אצל קבלן שפשט רגל בהמשך, מחזירים לו את כל הכסף. מה עושים כשקבלן פושט רגל במקרה של קבוצת רכישה? ואם הוא רוצה פי 2? מי משלם לו? ואם לא יכולים לשלם לו יותר, מי ייכנס במקומו של זה שלא יכול לשלם?



"שותפות - כל עוד זה הולך, זה מצוין", מסכם רווה. "איך עושים שני קיפודים אהבה? בזהירות. מי שרוצה להיכנס לקבוצה כזו צריך לנקוט אמצעי זהירות".