להחליף דירה מקבלן בלי לשלם מס

>> לעתים לוקח בין שלוש לחמש שנים עד שמקבלים מפתחות של דירה שנרכשת מקבלן "על הנייר". בתקופה זו מתרחשים אירועים רבים אצל הרוכשים: ילדים נולדים, גירושין, שינוי במקום עבודה. לעתים נאלץ רוכש הדירה לבקש מהקבלן לבצע שינוי ולהחליף את הדירה שרכש בדירה אחרת באותו פרויקט.

החלפת דירה בדירה אחרת מהווה ביצוע שתי עסקות מקרקעין: מכירת הדירה הראשונה לקבלן, וכשנוצר רווח, נדרש ניצול פטור ממס שבח בגין מכירה זו, או תשלום מס שבח ורכישת הדירה השנייה (החלופית) מהקבלן וחיוב במס רכישה נוסף בגין הדירה השנייה.



מכיוון שנוצרים נטלי מס מיותרים בהחלפת דירות בפרויקט, קבעה רשות המסים הקלה ואיפשרה לבצע החלפות עם הקבלן או בין קרובי משפחה ללא אירועי מס מיותרים וקבלת זיכוי על המסים ששולמו.



ההחלטה לשינוי והחלפת הדירה יכולה להתבצע לפני תחילת הבנייה, בזמן בנייתה או אף בסמוך לאחר סיום הבנייה. נקבע כי הרוכש דירת מגורים מקבלן ובמהלך בנייתה או בסמוך לאחריה מסכימים הצדדים, לפי בקשת הרוכש, כי במקום דירת המגורים שרכש ירכוש דירה אחרת באותו פרויקט בגודל שונה או במקום שונה (קומה שונה או צדדים אחרים), יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת ובמקומה תהיה המכירה השנייה תקפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש.



במקרה כזה נדרש לשכנע את מנהל מס שבח כי החלפת הדירה נעשתה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של הדירה הראשונה שממנה הפיק הרוכש רווח ריאלי כלשהו, פרט להפרשי ההצמדה למדד שנוצרו לגבי התשלומים ששילם הרוכש מרכישת הדירה הראשונה ועד לביטולה. שני הצדדים לעסקה צריכים להצהיר כי המכירה הראשונה בטלה על טופס מיוחד. נדרש לתת הצהרה על מכירת הדירה החדשה וכי שוויה נקבע על פי מחירה בשוק החופשי ביום מתן ההצהרה. בביטול העסקה ייזקף לזכותו של הרוכש מס הרכישה ששולם עבור הרכישה הראשונה בתוספת הצמדה וריבית.



לדוגמה, אם ובנה רכשו שתי דירות צמודות באותה קומה. הבן רכש דירה נוספת בפרויקט בבניין סמוך. שתי הדירות נמצאות בשלבי בנייה והתמורה ששולמה עד כה היא בגובה של 15% ממחיר הדירות בלבד. הבן ביקש להחליף את הדירה החדשה בבניין השני בדירה של אמו. בכך יהפוך לבעלים של שתי דירות צמודות באותה קומה שניתן לאחדן ליחידת מגורים אחת. הקבלן נתן הסכמתו לאיחוד דירות והדבר אפשרי מבחינה תכנונית.



רשות המסים נתנה אישור להחליף את הדירות מול הקבלן ללא אירועי מס כלשהם עקב הביטולים, בכפוף לכך שהרכישות החדשות מהקבלן ייעשו בשווי שוק מלא ובתנאי שלא תועבר תמורה כלשהי בין בני המשפחה.



-



עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'