המארגן נהפך לקבלן

משרד השיכון פותר לעצמו את הבעיה, לפיה לא ניתן כיום לקבוצות רכישה להתמודד על רכישת קרקע שהוא משווק, בעוד שמינהל מקרקעי ישראל דווקא מאפשר לקבוצות רכישה להתמודד על מכרזי הקרקעות שלו. פותר, אבל אם אכן יישם את העקרונות שפורטו בכתבה, המשרד גם פוטר עצמו מקבוצות הרכישה - כי לא נראה שיוכלו לעמוד בתנאים שהוא מציב בפניהן.

יש משהו לא נכון עקרונית בדרישה שמארגן קבוצת רכישה יתחייב לחבריה על מחירה הסופי של הדירה וגם יספק להם בטוחות שונות. בכך הוא נהפך לקבלן, בשעה שהוא לחלוטין אינו כזה. בניגוד לקבלן, שרוכש את הקרקע, מתכנן את הפרויקט ומשווק אותו, מארגן הקבוצה אינו רוכש את הקרקע, להלכה אינו אמור לתכנן אותה וגם לא לשווקה. תפקידו לאגד את חברי הקבוצה שתרכוש את הקרקע, והקבוצה היא זו שאמורה לקדם את יתר התהליכים של תכנון והקמת הפרויקט - עם או בלי המארגן.

לפיכך, קשה לדרוש ממנו בטוחות, וגם לא נכון לדרוש ממנו התחייבות על מחיר סופי של דירה שהוא לא יכול להיות אחראי עליה (אם כי לאופן התנהלותו עלול להיות קשר לבעיות שייווצרו בשלבים מאוחרים יותר). המצב יגרום לכך שמארגני הקבוצות יסרבו לארגן קבוצות, משום שהטבות מסוימות - בעיקר מסוי - יאבדו להם, וארגון הקבוצות ייהפך למסוכן. ואם כך, למה להם להיכנס לצרות כאלה?

קבוצות רכישה אינן דבר שלילי יותר משיטת ה"בנה ביתך". למעשה, מדובר באותו עיקרון לפיו אנשים מקימים לעצמם את דירותיהם, כשההבדל הוא שבקבוצות רכישה מדובר בבנייה רוויה שמאורגנת על ידי גורם חיצוני (מארגן הקבוצה), ואילו ב"בנה ביתך" כל אחד בונה לעצמו את הווילה שלו. בשני המקרים מדובר באלטרנטיבה בריאה לאדם לרכישת דירה מקבלן, ששכר בצדה: חלק מהעלויות לרכישת דירת קבלן נחסכות מהם.

עם זאת, אין ספק שמשרד השיכון צודק בכך שרגולציה חייבת לפעול בתחום הזה, כי התחושה היא שמארגנים בלתי מיומנים פועלים בשוק, ועלולים לסכן את חברי הקבוצה שהם מארגנים.

אבל מכאן ועד לקירוב מעמד מארגני הקבוצות לקבלנים - המרחק גדול. רגולציה מהנוסח שמקדם משרד השיכון עלולה לחלחל לבסוף משוק הקרקעות שמשווקות על ידו לשוק הכללי, והדבר ינחית מכה קשה על קבוצות הרכישה - ללא הצדקה.