הסיטי החדש של תל אביב: עיר בלי הפסקה - בבנייה

מגדלי עזריאלי כמודל



מטרופולין תל אביב הוא העוגן הכלכלי והעסקי של ישראל כבר 90 שנה. כיום מונה המטרופולין כ-3 מיליון תושבים ושטחו יותר מ-1,400 קמ"ר. אזורי המע"ר המרכזיים של תל אביב התרכזו בשנות ה-70 סביב שני אזורים בעיר: אזור המע"ר הישן, משדרות רוטשילד עד הקריה, בין הרחובות דרך פתח תקוה (שם מרוכזות בעיקר חברות טכנולוגיה), יגאל אלון ושדרות שאול המלך (שם מרוכזים בעיקר משרדי עורכי דין); ומתחם בורסת היהלומים (שם נמצאים משרדי עורכי דין, רואי חשבון ופרסום, יהלומנים וסוכנויות ביטוח).



הדומיננטיות של תל אביב בכלכלת ישראל בולטת במיוחד בהתייחס למועסקים בתחומי השירותים העסקיים והפיננסים. בסוף שנות ה-90, 70% מכלל המועסקים בתחום הפיננסים בישראל ו-60% מכלל המועסקים בשירותים עסקיים עבדו במטרופולין תל אביב.



"עד שנות ה-90 היעדר שטחים מתאימים, שכר דירה וארנונה גבוהים - האיצו העדפה של אזורים בפרברים", מסביר ד"ר יגאל צ'רני מהחוג לגיאוגרפיה ולימודי סביבה באוניברסיטת חיפה.



באחד ממחקריו מהשנים האחרונות כותב צ'רני: "בנייתם של מרכז עזריאלי ושורה של מגדלי משרדים חדשים צפונית לאזור העסקי הישן, היטתה את הכף לטובת החלק הצפוני של המע"ר המטרופוליני. מתחם בורסת היהלומים ברמת גן הוא מקבץ המשרדים הגדול ביותר המתחרה במע"ר הישן של תל אביב מבחינת הרכב השימושים, אפשרויות החנייה, הארנונה הנמוכה והבניינים החדשים. התוכניות לפיתוח מסחר ומשרדים בזרוע הצפונית של המע"ר מצפון למרכז עזריאלי, הן בעלות פוטנציאל ליצירת ציר פיתוח אינטנסיבי של משרדים המחבר פיסית את המע"ר הישן של העיר תל אביב למתחם הבורסה ברמת גן".



עודף של מגדלי מגורים



למרות התוכניות והרצון להגדיל את שטח המע"ר בתל אביב ולהתאימו לחזון העירוני, יש לשאול אם יש צורך במאות מ"ר שייועדו למסחר ולמשרדים, בעיקר לאור המחסור החמור בהיצע קרקעות למגורים ולאור עליות המחירים. ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים המתמחה בייעוץ, בשיווק, בתיווך ובניהול פרויקטים ונכסים, לא מאמין שהתוכניות ייצאו לפועל בשנתיים הקרובות.



"אין צורך בכמויות גדולות כל כך של שטחי משרד ומסחר. הכמות הקיימת מספיקה לשנתיים הבאות", מסביר מוקמל, "אני לא רואה כרגע פרויקטים למשרדים שייצאו לפועל בשנה הקרובה. מדובר בכמות אדירה שנמצאת על הנייר. חברת קרדן נדל"ן, היחידה שבנתה במקום, מתקשה לשווק את הפרויקט. המע"ר עדיין לא מפותח, אין עדיין הגדרה מבחינת אופי האוכלוסיה וקיימת בעיית נגישות מצפון. זאת לעומת המע"ר הישן של תל אביב. העירייה מנסה לעודד את המתחם, אך מעט מאוד יזמים ייכנסו לזה".



נראה כי גם היזמים שעתידים לבנות על הציר חושבים כך. מבקשות שהוגשו לעירייה עולה כי הבעלים של בית "ידיעות אחרונות" מבקשים להגדיל את השימושים למגורים בכ-3,000 מ"ר, מ-19 אלף מ"ר בנוי כיום ל-22 אלף מ"ר. בנוסף, נצבא - חברת נדל"ן שהיתה בעבר בבעלות אגד וכיום נמצאת בשליטת איש העסקים קובי מימון - מבקשת להגדיל את השימושים למגורים פי שלושה וחברת קרדן נדל"ן מבקשת להגדיל אותם ב-9,000 מ"ר.



"יש פה עודף עצום של מגדלי מגורים", טוען מנגד יורם בלומנטל, סמנכ"ל שותף באינטר ישראל - חברה העוסקת בשיווק נדל"ן - הסבור כי יש להשקיע בפיתוח מרכז עסקי רציני בתל אביב. "כיום מי שלא בונה מגדל מגורים לא סופרים אותו. כולם בונים 'מגדלי yoo'. מי בונה מגדלי משרדים? בכל תל אביב יש שני יזמים שעושים זאת כרגע.



"לכן ברור שיווצר מחסור במגדלי משרדים ומי שמשווק כיום יזכה להצלחה אדירה. בתל אביב אין כיום אזור תעשייה מוגדר, למעט רמת החי"ל. לא סתם בחר דוד עזריאלי להקים את המרכז במיקום הנוכחי. מנתונים רואים כי חלה התעוררות בביקוש לשטחי משרד ומסחר".



מחירי השכירות נעים כיום בין80 ל-100 שקל למ"ר. ב-2008 הגיעו המחירים לשיא של כ-120 שקל למ"ר, הם צנחו עד יולי 2009 ל-70 שקל למ"ר, ומאז עלו בהדרגה. מוקמל מסביר כי בשני הרבעונים האחרונים של השנה נרשמה יציבות במחירי השכירות למסחר ולתעסוקה, בשל ירידה בביקושים ויציבות כלכלית שתימשך לכל אורך 2010. עם זאת, בעתיד הוא צופה עליות מחירים: "לקראת סוף 2011 אנו צופים עליית מחירים משמעותיות כתוצאה מעלייה בביקושים, שתגבר על ההיצע". זוהי גם התחזית של בלומנטל: "נגענו בתחתית אבל אנחנו הולכים לכיוון חיובי".