הזדמנות במזרח אסיה

ניו יורק טיימס

>> שוק הנדל"ן היוקרתי של טייוואן, שבמשך זמן רב זכה להתעלמות מצד משקיעים בינלאומיים, עשוי סוף סוף למשוך השקעות מעבר לים - כך טוענים אנליסטים במדינה.



בדומה לרוב שוקי הנדל"ן ברחבי העולם, גם טייוואן נפגעה קשות בעקבות המיתון העולמי. אולם התאוששות חזקה, קיצוצי מסים, יחסים פוליטיים יציבים בין טייוואן לסין וצפי לשטף של השקעות סיניות הובילו את מחיריהם של בתי היוקרה בטייוואן לשיא.



ישנם חששות מהיווצרות בועה, אולם מומחי נדל"ן שוללים את האזהרות. הם טוענים שהביקוש ממשיך לעלות על ההיצע בשוק היוקרה הקטן יחסית של טייוואן, וכי הוא ימשיך לעלות על ההיצע גם בעתיד הנראה לעין, במיוחד לאחר שהמשקיעים הסיניים והבינלאומיים יתחילו לזרום לשוק.



"שוק בתי היוקרה בטייוואן ייהפך לבינלאומי יותר. טייוואן היתה מסוגרת במשך זמן רב מדי, אולם כעת תגלו פורמוזה חדשה", אומר גרג יה, יועץ לסוכנות הנדל"ן אווטראסט ריהאוס המתמחה בבתי יוקרה, כשהוא משתמש באחד משמותיה העתיקים של טייוואן. כהכנה לאותם לקוחות בינלאומיים, הסוכנות כבר החלה להכין חומרי מכירות באנגלית ובכתב הסיני הפשוט יותר, בו עושים שימוש מחוץ לאי (בטייוואן עצמה עדיין נעשה שימוש באותיות הסיניות המסורתיות.



לדברי יה, כבר נרשם טפטוף של השקעות מהונג קונג ומספר השקעות מסין. טייוואן הסירה את האיסור על השקעות סיניות בבתי יוקרה לשימוש אישי בקיץ שעבר, למרות שמספר רגולציות הקשורות להחלטה טרם יושמו במלואן. כיום מהווה הכסף הזר פחות מ-1% משוק הנדל"ן בטייוואן, ורובו מושקע בנדל"ן מסחרי, אומר טאי הר לים, אנליסט נדל"ן בחברת הברוקראז' clsa.



לדברי לים, למרות שאין כיום מגבלות של ממש על השקעות זרות בטייוואן, ישנם מספר גורמים מקשים: כל מסמכי העסקות כתובים בסינית מסורתית, השקיפות מועטה, ולכן בניגוד להונג קונג או סינגפור, בלתי אפשרי עבור קונים לברר את ההיסטוריה של הנכס. בנקים בטייוואן חוששים לספק הלוואות למשקיעים זרים. ובניגוד לשווקים בתאילנד ואפילו במלזיה, למפתחים ולמתווכים בטייוואן עדיין אין מספיק ניסיון באריזת מוצרים עבור משקיעים זרים.



שוק היוקרה המקומי התבסס במשך השנים על טייוואנים עשירים, והם גם אלה שמובילים את הפריחה הנוכחית. שטף של כסף מקומי זרם חזרה לאי לאחר שהנשיא מא יינג-ג'יאו נכנס לתפקידו במאי 2008. בשנתיים האחרונות ביסס מא את היחסים הדיפלומטיים עם בייג'ינג וקיצץ את מס הירושה מ-50% ל-10% - צעדים שסייעו לחזק את ביטחון המשקיעים לאחר שמונה שנות כהונתו של הנשיא הנועז צ'ן שוי-ביאן, שתמך במתן עצמאות לאי.



יה טוען כי חצי או יותר מהקונים בשוק היוקרה הנוכחי בטייוואן הם "טיישנג", מונח מקומי המתאר טייוואנים עשירים העושים עסקים בסין, כמו טרי גו, המנכ"ל הכוכב של יצרנית האלקטרוניקה הון האי פרסיז'ן. יה מעריך כי 60%-70% מהנכסים שנרכשו באחרונה נרכשו לשימוש עצמי, 20%-30% כהשקעה ספקולטיבית והשאר נרכשו למטרות מס. "השוק נמצא במקום מצוין כרגע, בשל שילוב בין ריבית נמוכה, חוסר התפתחות ותיאבון בשוק", אומר לים.



"שוק היוקרה קטן מדי"



לסוכנויות הנדל"ן בטייוואן יש הגדרות שונות בנוגע לשוק הנדל"ן היוקרתי. אוורטאסט ריהאוס מגדירה דירות יוקרה כדירות ששטחן הוא לפחות 80 פינג, או 264 מ"ר, ושמחירן הוא כמיליון דולר טייוואני (31,500 דולר) לפינג. לדברי יה, בטאייפיי ישנן כ-2,000 יחידות כאלה, וכ-1,000 נוספות נמצאות כיום בשלבי בנייה.



לים טוען כי ישנן פחות מ-5,000 יחידות בטאייפיי המוערכות ביותר מ-3 מיליון דולר (אמריקאי). "למרות שטייוואן היא אחת מהמדינות העשירות באסיה, שוק נדל"ן היוקרה הוא קטן למדי. לכן אנחנו כל כך חיוביים בנוגע לטייוואן, במיוחד מאז שהיחסים עם סין השתפרו", אומר לים, המציין כי מחיריהם של בתי היוקרה באי עדיין מהווים כרבע או שליש ממחיריהם של בתים דומים בהונג קונג.



"לטייוואן יש את המתכון המושלם להצלחה. הבעיה היא שהיא לא קיבלה תשומת לב רבה קודם לכן, ולכן הם לא מוכנים. תנו להם כמה שנים, וההשקעה תהיה משתלמת", הוא אומר.



פרויקטי הפיתוח המבוקשים ביותר כבר מושכים כיום מחירים גבוהים. לדוגמה, פרויקט חדש של בתי יוקרה בשם קיטאי טאידה, הנבנה על ידי חברת קיטאי פרופרטיס, אפילו לא נמצא באזורים היוקרתיים המרכזיים של טאייפיי כמו שיניי, רנאיי רואד או רובע שילין. ואולם המחיר, כ-60 אלף דולר לפינג, תואם את המחיר הנוכחי באותם אזורים יקרים.



כשהוכרז על התחלת שיווקן של 30 יחידות בפרויקט קיטאי טאידה בינואר, יותר מ-200 לקוחות הביעו עניין, לפי השבועון המקומי "נקסט וויקלי". הסוכנות חיזרה אחרי לקוחות מהמעמד הגבוה עם מכתבי הזמנה לראות את הנכס, אמרה דוברת החברה, אליס צ'אנג. כל מי שלא יכול להרשות לעצמו את המחירים בשכונות היוקרה, גם לא יוכל להרשות לעצמו דירה בפרויקט החדש, ציינה צ'אנג.



כעת כל העיניים נשואות למגעים על הסכם סחר בין סין לטייוואן, עליו מקווה ממשלת טייוואן להכריז כבר במאי. רבים מקווים כי העסקה תוביל לביטולן של ההגבלות הנותרות על השקעות סיניות בנדל"ן בטייוואן, ותגביר את העניין בשוק.



וונדי סואה, מנהלת המחקר והייעוץ בחברת שירותי הנדל"ן dtz, אומרת כי רבים מהעוקבים אחרי השוק מקווים שהסכם עם סין יעשה עבור טייוואן את מה שהסכם דומה עשה להונג קונג ב-2003 - יוביל לזינוק במחירי הנכסים. "אם נוכל ללכת בעקבות המודל ההונג קונגי, מחירי הנכסים היוקרתיים יעלו", אומרת סואה. עם זאת, היא צופה כי יידרשו שנתיים-שלוש לפני שכל הפרטים והרגולציות הקשורות להשקעות סיניות בטייוואן יושלמו.