ירידה במספר כינוסי הדירות ב-2009

>> המשבר הכלכלי העולמי אולי לא ממש השפיע על ענף הנדל"ן בישראל, אבל ההאטה הכלכלית ופיטורי עובדים עוררו חשש מפני עלייה במספר תיקי המשכון שבהם ממונה כונס נכסים לדירת המגורים. חששות אלו לוו גם על ידי עלייה ניכרת במספרי עיקולי הבתים בארה"ב. אלא שב-2009 נרשמה דווקא ירידה במספר התיקים שנפתחו בישראל - כך עולה מנתונים של רשות האכיפה והגבייה (הוצאה לפועל) שהגיעו ל-themarker.



עורכי דין העוסקים בכינוסים של דירות מסבירים את הירידה, הדי מפתיעה, בסבלנות הרבה יותר שמגלים הבנקים כלפי חייבים, בין השאר בשל תקנות חדשות, ובאיתנות שהפגינה הכלכלה המקומית, ובמיוחד בפריחה הנדל"נית במחצית השנייה של 2009. יש גם מומחים הסבורים שהדבר נובע ממודעות רבה יותר בקרב הציבור בכל הקשור למכירת דירה בכינוס - מה שהגביר את הנכונות בקרב החייבים להגיע להסדר עם הבנקים ולמכור את דירתם באופן עצמאי.

לפי נתוני ההוצאה לפועל, ב-2009 נפתחו 3,439 תיקי משכון שבגינם מונה כונס נכסים לדירת מגורים - לעומת 3,550 תיקים ב-2008. על אף שמדובר בהבדל קטן של 111 תיקים, הירידה מפתיעה למדי כאמור לאור עננת המשבר שאפפה את החודשים האחרונים של 2008 ואת המחצית הראשונה של 2009.



כדי להבין את גודל הירידה האמיתי יש לשקלל גורם נוסף. כונסים מדווחים על עלייה במספר בעלי עסקים שקרסו ונפתח להם תיק משכון לכינוס דירתם, לאחר שמישכנו את ביתם כערבות לעסק. משמעות הדבר היא שהירידה במספר הדירות שנמכרו בכינוס כתוצאה מאי-עמידה בהחזרי המשכנתא גדולה אף יותר ממה שמראים המספרים הכלליים, הכוללים את שתי הקבוצות.



יותר תיקים בת"א, פחות בחיפה



כשמנתחים את הנתונים לפי חלוקה לאזורים מגלים כי בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב נפתחו 1,314 תיקי משכון ב-2009 לעומת 1,269 תיקים ב-2008. עליות נרשמו גם בירושלים, שם נפתחו 213 תיקי משכון ב-2009 בהשוואה ל-161 תיקים שנה קודם, וברחובות - 67 לעומת 41 תיקים.



בחיפה נרשמה ירידה במספר תיקי המשכון שנפתחו ב-2009: 404 תיקים לעומת 511 ב-2008. בקריות, לעומת זאת, נרשמה עלייה במספר התיקים: 229 תיקי משכון בהשוואה ל-214 ב-2008.



בלשכת ההוצאה לפועל בהרצליה נרשמה ירידה משמעותית במספר התיקים שנפתחו ב-2009: 253 תיקי משכון לעומת 290 תיקים שנפתחו ב-2008. בראשון לציון ירד מספר התיקים ב-11, ל-24.



בקרית שמונה ובקרית גת לא נפתח אף תיק משכון הן ב-2008 הן ב-2009. כונסים מסבירים את הדבר בכך שבבנקים מעריכים כי יתקשו להיפטר מהנכסים בערים אלה - ולכן מעדיפים לגלות סבלנות כלפי בעלי הדירות ולהגיע עמם להסדר.



מה ניתן ללמוד מהשינויים שנרשמו באזורים השונים? קשה להצביע על מסקנות ברורות, אבל ניתן ללמוד מהנתונים כי אין שום מתאם בין הרמה הסוציו-אקונומית של עיר לבין מספר תיקי הכינוס שנפתחים בה. לעתים קורה, שדווקא ביישובים אמידים נפתחים יותר תיקי כינוס מאשר ביישובים עניים. בנוסף, יש עורכי דין שפשוט מעדיפים לשכות מסוימות שפועלות בזריזות, ולכן מספר התיקים בהן גדול יותר.



לא מחכים לבנק



כיצד, בכל זאת, מגיעים חייבים למצב הלא-סימפטי של מכירה מאולצת של דירתם על ידי הבנק? מנהל מחלקת הגבייה בבנק ירושלים, ישראל חדד, אומר כי בשנה האחרונה מדובר בעיקר בקשיים כתוצאה מפיטורים לא צפויים: "יש קשר ישיר בין אבטלה להחזרי המשכנתא. במקרים אחרים, מדובר בבעיות שנגרמות עקב גירושים, כשבני הזוג לא מגיעים להסכמה והבנק נאלץ למכור את הדירה".



לדברי חדד, מספר הדירות בכינוס נכסים ירד משמעותית בשנה האחרונה, כשהסיבות העיקריות לכך הן הגידול במספר הלווים שהביעו רצון ונכונות להגיע להסדר עם הבנק וכמובן, השיפור במצב הכלכלי במחצית השנייה של 2009. כיום, לדבריו, אין כמעט דירות הנמכרות בכינוס נכסים דרך בנק ירושלים.



עדות נוספת לירידה במספר הדירות הנמכרות בכינוס ניתן לקבל מהתבוננות בעיתונים. הכוונה לירידה המשמעותית במספר המודעות לקבלת הצעות מחיר לדירות, שעליהן חתומים כונסי נכסים, בשנה האחרונה לעומת שנים קודמות.



חדד מייחס חלק מהשינוי גם לכך שהציבור נעשה "חכם יותר", ורבים מבין הלווים שנקלעו לקשיים מבינים כיום עד כמה חשוב למכור את הבית לפני שהמכירה עוברת לידיים של הבנק.



"ב-2008, הבנק מכר 30 דירות בכינוס נכסים - לעומת 12 בלבד ב-2009", הוא אומר. "ככלל, הבנק מעדיף לקבל את החוב ולא למכור את הדירה. תמיד עדיף להגיע להסדר מאשר להיות במצב של כפייה".



עם זאת, חדד מדגיש כי בשנה שעברה נמכרו דווקא יותר דירות בשל קשיים להחזיר משכנתאות, אלא שרובן המכריע נמכרו על ידי החייבים - ולכן נרשמה ירידה במספר הדירות שהבנק מכר.



חדד אומר כי בנק ירושלים נוטה לאפשר לחייבים למכור את דירותיהם בעצמם: "אנחנו מקבלים כל חייב, גם אם נפתח נגדו תיק מימוש, אנחנו מאפשרים ללווה להחזיר את החוב - בניגוד לבנקים אחרים. לדעתי, זאת טעות לא לפתוח את הדלת בפני לווה".



"תמיד עדיף להגיע להסדר"



לא רק הציבור שינה את גישתו בכל הקשור לחוב הגדל בגין המשכנתא, גם הבנקים שינו את מדיניותם כלפי חייבים. אחת התוצאות של שינוי זה היא גידול במספר התיקים שנסגרים לאחר שהושג הסדר עם החייבים - והבנק לא היה מעורב במכירת הדירה.



גורם נוסף, חשוב לא פחות, ל"שיתוף הפעולה" בין הבנקים לחייבים הוא תיקונים לחוק ההוצאה לפועל שנכנסו לתוקף בשנה האחרונה. בתיקון לחוק נקבע כי במימוש דירת מגורים יש להעמיד לחייב סידור מגורים חלופי לתקופה של עד 18 חודשים.



תיקון זה מצטרף לתיקון נוסף לחוק ההוצאה לפועל ממארס 2002, שלפיו בנק רשאי לפתוח בהליכי מימוש באמצעות כונס נכסים רק חצי שנה לאחר שנרשם הפיגור הראשון בתשלומי המשכנתא. עד ליישומו של תיקון זה הבנקים היו יכולים למנות כונס ולמכור את דירת החייב מיידית.



עו"ד שאול ברגרזון, המייצג בנקים ככונס נכסים, מתאר את המצב: "בתי המשפט משתדלים לא לפנות אדם מדירתו, אלא אם כן כלו כל הקיצין בעניין. לווים, בעיקר אלה שחייבים סכומים גדולים, מבקשים לעכב את פינויים מהדירה בכל דרך משפטית אפשרית, ומגישים התנגדויות לבתי משפט, גם אם הן אינן מבוססות וברור שבסופו של דבר יידחו.



"בינתיים, הפינוי מתעכב והם מרוויחים זמן, שכן הדיונים בעניינם עשויים להימשך שנים. בתקופה זו החייב גר בדירה, מעכב את ההליכים נגדו, את המכירה של הדירה ואת הפינוי שלו ממנה. נכון שהחוב גדל כל יום, אבל למי שחייב 10 מיליון שקל והדירה שלו שווה 3 מיליון שקל, זה לא ממש משנה אם החוב הוא 10 או 20 מיליון שקל - מכירת הדירה ממילא לא תפרע את החוב", מוסיף ברגרזון.



לדברי חדד, החל ב-2008, לאור התקנות החדשות שמחייבות את הבנקים לספק דיור חלופי לחייב, הבנקים הורידו את שיעור המימון שהם מעניקים לרכישת דירה - שבמרבית המקרים אינו עובר את רף ה-75%, לעומת 90% שניתנו בעבר.



לא לשעבד את הבית לטובת העסק



עו"ד דורית לוי טילר, כונסת נכסים הפועלת מטעם מרבית הבנקים, אומרת כי "הבנקים מגלים כיום יותר אורך רוח כלפי החייבים ובחלק מהמקרים מאפשרים להם למכור את הדירה בעצמם - ולכן רואים פחות ופחות כינוס נכסים.



"היה לנו מקרה של אישה מבוגרת שהתגוררה בדירת יוקרה באזור המרכז. לפני שנים היא ובעלה, שנפטר בינתיים, העמידו את דירתם כביטחון לעסק, והיא לא הצליחה לעמוד בתשלומי המשכנתא. האישה הגיעה למשרדי והסבירה שאם נמכור את הדירה, היא תיזרק לרחוב. בשל הנסיבות המיוחדות הבנק אישר לה להתגורר בדירה במשך עשר שנים נוספות.



"בסך הכל, צריך לזכור שגם בבנקים יושבים בני אדם. עם זאת, כשמדובר בחובות גדולים ובמקרים של בעלי חברות קרסו, שדירתם היא רק חלק ממסת נכסים שהועמדו לטובת הבנק, אין שינוי במדיניות הבנקים", מסכמת לוי טילר.



החוקרת ומתכננת הערים ד"ר גילת בן שטרית אומרת כי "המצבים הקשים ביותר של אי עמידה בתשלומי משכנתאות נוצרים כשבד בבד עם חוסר היכולת לעמוד בתשלומים החודשיים עקב פיטורים או צמצום בקצבאות שונות, יורד ערך הדירה המשועבדת לבנק באופן ניכר. במצב של שוק סטגנטי, לווים רבים לא היו יכולים למכור את הדירות, מאחר שלא היו קונים לדירה. דירות רבות פונו מדייריהן בפריפריה על ידי כונסי הנכסים של הבנקים ועמדו במשך שנים ריקות.



"הנזק לסביבה המיידית הוא רב. דירות ריקות הן מפגע. בדטרויט בארה"ב שורפים בכל שנה בתים ריקים בהלאווין (ליל כל הקדושים), במטרה להיפטר מהנכסים הריקים שמושכים פעילות פשע".



לדברי בן שטרית, בין 1997 ל-2008, היתה מגמה של ירידה במחירי הדירות, בעיקר בפריפריה. ב-2008, מחירי הדירות עלו באופן ניכר ועליית המחירים התפשטה גם לחלקים בפריפריה. עליית המחירים מאפשרת ללווים, שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא, למכור את הדירות במחיר סביר ולהמשיך בחייהם. עם זאת, עדיין יש מקומות בהם המחירים נמוכים מאוד והתקבולים ממכירת הדירה לא יכסו את חוב המשכנתא.



"הסיפור של אורך הרוח כביכול של הבנק כלפי אלמנת איש העסקים לא מרשים אותי במיוחד. הגברת, שגרה בדירת יוקרה בתל אביב, מן הסתם גם מקושרת היטב מבחינה חברתית. תהליך גביית החובות של המשכנתאות בישראל משאיר שיקול דעת רב למנהל הבנק, לטוב ולרע. הבנק לא יגלה את אותו אורך רוח כלפי אלמנה, עולה חדשה, שאין ביכולתה לכסות את חובות המשכנתא".



כונסי נכסים רבים מספרים כי רוב תיקי המשכון שנפתחו באחרונה הם תוצאה של קריסת עסקים, בדרך כלל בשל המשבר הכלכלי. מדובר בבעלי עסקים שמישכנו את דירות המגורים שלהם לבנק, כביטחונות למתן אשראי עסקי.



"בשנים האחרונות מרבית כינוסי הנכסים הם תוצאה של אנשים שאיבדו רכוש דווקא על רקע נפילה עסקית", אומרת עו"ד אירית ינקוביץ' המשמשת כונסת נכסים מטעם כמה בנקים למשכנתאות. "בעבר, הכינוסים היו על בסיס קשיים להחזיר משכנתא. אני ממליצה מאוד לציבור לא לשעבד את דירת המגורים לטובת העסק הפרטי; במקרה כזה, קריסת העסק גוררת גם אובדן של דירת המגורים".



הצד השני של המטבע: רכישת דירה בכינוס



>> לאור הנתונים המפתיעים אודות ה"האטה" בנישת דירות המגורים הנמכרות בכינוס נכסים עולה השאלה, האם חל גם שינוי בכדאיות הרכישה של דירות בכינוס.



במשך שנים השתרשה בקרב הציבור ההנחה שדירה בכינוס נמכרת במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, מה שהגדיל בהתמדה את מספר המגישים הצעות לרכישת דירה בכינוס - ולהעלאת המחיר בהליך ההתמחרות לרכישת הדירה.



"כיום יש הרבה יותר מציעים מבעבר משום שיש ביקוש גדול מאוד לדירות, בעיקר בתל אביב ובאזור המרכז", מסביר עו"ד שאול ברגרזון. "מחירי הדירות עולים ומספר המתעניינים גדל. רבים חושבים שיוכלו למצוא נכס זול או במחיר מציאה בגלל המכירה המהירה, אבל זה לא בהכרח נכון. ככל שיש יותר התעניינות, הסיכוי שיתקבל מחיר גבוה יותר - גדול יותר".