>> כל אחד אוהב לשמוע שהוא עשה עסקה טובה. לכן, ניתן להבין את מפח הנפש הקטן שפקד את חזי, משפר דיור מנתניה שמכר באחרונה את דירתו ורכש דירה חדשה, איכותית יותר. "חברים-מתווכים בשכונה אמרו לי שמחיר השוק של הדירה שקניתי גבוה ב-5% מהמחיר ששילמתי, וגם מסקר שוק שעשיתי לפני הרכישה הסקתי שמדובר בעסקה טובה", הוא מספר.
אבל אז הגיע השמאי מטעם הבנק למשכנתאות והעריך את שווי הדירה ב-50 אלף שקל פחות ממחיר הרכישה בפועל (כ-1.5 מיליון שקל). במקרה של חזי פער זה לא עורר קשיים ברכישת הדירה, אבל לעתים הדבר עלול ליצור חור בתקציב הרכישה, מכיוון שהרוכש "בנה" על הלוואה גדולה מזו שהבנק מוכן לתת.
פקטור שלילי
"זה לא רק אני", מדגיש חזי. "גם זה שקנה ממני את הדירה הציג בפני דו"ח של שמאי מטעם הבנק, שלפיו שווי הדירה נמוך ממחיר העסקה - שנינו הסכמנו שזה לא רציני, כי המחיר שבו נמכרה הדירה היה סביר מאוד".
מסתבר שיש לא מעט אנשים הסבורים כי שמאי המקרקעין מטעם הבנקים "קמצנים" בהערכות השווי שהם מעניקים לדירות שהם בודקים, בהשוואה למחירי השוק, וכי הם כוללים בשומה פקטור שלילי. "כמה פעמים ראית שמאי שמעריך דירה ביותר ממחיר העסקה? היו לי לא מעט דירות ומעולם לא ראיתי דבר כזה", מוסיף חזי.
"האיש צודק. גם אני לא ראיתי דבר כזה", אומר המתווך חיים קאופמן מסוכנות קאופמן נכסים בתל אביב. "בימים כתיקונם הפערים בין מחירי העסקות לבין המחירים שבהם נוקבים השמאים נמוכים יחסית - לא יותר מ-3%-4%, אבל בשנתיים האחרונות הפערים התרחבו ומגיעים גם ליותר מ-5%".
"אנחנו נתקלים בבעיה הזו בעיקר אצל שמאים שאינם מתמחים באזור מסוים, ובעיקר כשמדובר בנכסים מיוחדים", אומר יואב איתיאל מרשת התיווך בראל נכסים הפועלת בזכרון יעקב, בנימינה ופרדס חנה-כרכור. "הם לא חיים את השווקים הספציפיים, לא מבינים את הניואנסים ומתקשים לשקלל את הנתונים כשיש מעט עסקות להשוואה".
לדברי קאופמן ואיתיאל, לקוחות באים אליהם בטענות בשל הפער בהערכות השווי - הם קובלים על כך שמחירי הדירות שהמתווכים הציגו כמחירי שוק היו גבוהים מדי. "קונה כזה נכנס ישר למצב רוח רע, והראשון שהוא פונה אליו בטענות - זה אלי", מציין איתיאל.
עליות המחירים החריפו הבעיה
אז נכון, "מחיר שוק" אינו מונח מתמטי, ואף אחד לא אמר שצריך לקבל אסמכתא כתובה לכך שביצענו עסקה טובה. אבל הערכת השווי של השמאי משמשת את הבנק לצורך חישוב גובה ההלוואה שיהיה מוכן לתת - וככל שהערכת השווי נמוכה יותר, סביר להניח שהסכום שילווה הבנק יהיה נמוך יותר.
עליות המחירים של השנים האחרונות החריפו את הבעיה. מכיוון שהעלייה ברמת השכר לא הדביקה את הזינוק במחירי הנדל"ן, רוכשים רבים נזקקים להלוואה גדולה יותר כדי לקנות דירה. כששיעור המשכנתא מגיע לסביבות 70% ממחיר הדירה, הבנקים מתחילים לגלות עצבנות.
כשזה המצב, יש בנקים שאף מעודדים את לקוחותיהם לשכור שירותי שמאי לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה - בניגוד למקובל - כדי שלא ייווצר מצב שבו מחיר הדירה בפועל יהיה גבוה מהשווי שנקבע בשומה, ואז לרוכש תידרש משכנתא בשיעור גבוה מ-70%, שלא נהוג לאשר.
קאופמן ואיתיאל מציעים להתייחס לדברים כפשוטם. "מדובר בשמאות שלא נעשית בעבור הקונה, אלא לדרישת הבנק - ומטרתה אחת: משכון הנכס, וכך צריך לראות אותה", אומר איתיאל.
"את הבנק מעניין מה ערכו של הנכס במימוש מהיר, וגם בעניין זה הוא רוצה להיות בצד הבטוח", מוסיף קאופמן. "אני משוכנע שאם קונה היה לוקח באופן פרטי שמאי ומבקש ממנו להעריך את שווי הנכס - השמאי היה מציג מספרים שונים מאלה שהציג בשומה לבנק".
עו"ד רן שפירא ממשרד שפירא-גולדשטיין, המתמחה בדיני מקרקעין, מוסיף כי הפערים בין מחירי הרכישה לשומות השמאי גדולים במיוחד בנכסי יוקרה. "עד לפני שלושה-ארבעה חודשים היה פער גדול יחסית בין מחירי השוק לאומדנים של שמאי הבנקים, במיוחד בדירות צמודות קרקע, פנטהאוזים ודירות גג, שלהן אין שווי מחירון. כל אחד נתן לפנטהאוז שלו תג מחיר מסוים, השמאים העריכו לפי מחירי מינימום - ורק לאחר שהצטברו עסקות בפנטהאוזים באותה שכונה הבנקים התחילו להתעדכן.
"כך, בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקוה נמכרו פנטהאוזים ברמת מחיר של 2-2.2 מיליון שקל. לפני שנה מוכרים התחילו להקפיץ מחירים וביקשו 2.5-2.7 מיליון שקל, והיו קונים לא מעטים שהיו מוכנים לשלם את הסכומים הללו. אבל בבנקים לא היו מעודכנים וגם הערכת שמאי שפעל במקום היתה 2.2-2.3 מיליון שקל. כיום הפערים כמעט נסגרו. בבנקים הבינו שאלה המחירים של הדירות האלה".
השמאי חיים מסילתי מסכים: "בקרב נוטלי משכנתאות יש הגורסים כי השמאים מגינים על עצמם ועל הבנק - שומה נמוכה תסכן פחות את הבנק, מכיוון שהוא ייתן אשראי נמוך יותר ומידת החשיפה שלו תקטן".
עם זאת, לדבריו, את הערכות השווי הקמצניות של השמאים ניתן להסביר חלקית בכך שבלא מעט מקרים בנכס הנבדק יש בעיות המורידות את שוויו: חצר שאינה משויכת לדירת הקרקע מבחינה קניינית, מקום חניה שאינו רשום על שם בעל הדירה ולעתים אף בנייה בלתי חוקית.
נתונים לא רלוונטיים
"שמאים הפועלים מטעם בנקים זה שנים מצוידים לרוב במאות ואלפי נתונים. בתקופת גאות, כפי שחווה שוק המקרקעין באחרונה, יש מצבים שבהם דרישות המוכרים גבוהות מאוד בהשוואה לעסקות שנעשות בפועל. לא אחת נתקלתי במצב שבו לווה שהלין על שווי נמוך מדי בשומה לא היה יכול לבסס את תלונתו אפילו על עסקה אחת - מדובר ב'תחושת בטן'", מדגיש מסילתי.
איתיאל מבראל נכסים מספק הסבר נוסף לפערים בהערכות השווי: "שמאים פועלים על סמך נתונים ממס שבח, שבמקרים רבים אינם רלוונטיים. במקרים רבים אנו עושים עסקה בנכס, שעסקה דומה לו נעשתה לפני שמונה חודשים ועסקה דומה נוספת לפני יותר משנה. ראשית, מיעוט העסקות אינו מאפשר לעשות השוואה רצינית, אבל הנקודה החשובה יותר היא הפערים הגדולים שיכול להיות בין עסקות שמפוזרות על פרקי זמן ארוכים כאלה, שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים. שמאי, במקרה כזה, חייב לחיות את השוק כדי להיות מסוגל להבין איזה שינוי חל ברמת המחירים בתקופה ה'מתה'".
שפירא מציע למי שברשותו הון עצמי נמוך ולכן נדרש למימון גבוה יחסית להשקיע כמה מאות שקלים בהערכת שמאי מטעמו - לפני החתימה על החוזה - כדי למנוע בעיות בהמשך.
מסילתי רואה יתרון נוסף בחוות דעת שנייה לפני החתימה על חוזה הרכישה: "תוצאות הבקרה עשויות לגרום לרוכש הפוטנציאלי לשקול מחדש את הרכישה, ולעתים אף להביא לביטולה. לא פעם ציינו בפני רוכשים: ?לו ידענו שהחצר לא שלנו, היינו משלמים פחות".
פתאום הדירה שלך שווה פחות
מאת רנית נחום-הלוי ואריק מירובסקי
19.3.2010 / 6:59