>> חוק התכנון והבנייה שנחקק ב-1965 קובע כי אם נפגעו מקרקעין בעקבות פעילות תכנונית - יפוצו בעלי הזכויות שנפגעו. חוק התכנון והבנייה החדש, הנמצא בתהליכי אישור בימים אלה, פוגע באופן קשה בזכויות הקניין של בעלי קרקע.
בין יתר הנושאים שנבחנים במסגרת השמירה על זכויות בעלי המקרקעין, עומדת למבחן שאלת ה"פגיעה בפוטנציאל" של נכס. זה נעוץ בדרך כלל בציפיות של השוק לאפשרות להשבחת המקרקעין בעתיד - למשל בהפשרת קרקע חקלאית.
בחוק החדש נוסחה הוראה המבטלת פיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל, וזה לשונה: "שוויה של קרקע במצב תכנוני קודם יהיה כפי שוויה של קרקע באותו מרחב תכנון מקומי. אשר אין לגביה צפי לאישורה של תוכנית משביחה בעשרים השנים הבאות". כלומר, גם אם מחיר השוק של קרקע גבוה מאוד בשל צפי לשינוי התוכנית במקום, הפיצוי יינתן רק לפי סטטוס התכנון הקיים.
לדעתי, שלילת הזכות לפיצוי בגין אובדן פוטנציאל עלולה להתברר כ"לא חוקתית", ולשם דוגמה אציג חלקה במרכז רמת גן, המיועדת עדיין לחקלאות. מסביבה בניינים, וברור לכל, שעם הכנת תוכנית חדשה תיועד החלקה למגורים. לפי החוק המוצע, הפיכת החלקה כולה לגן ציבורי תחייב תשלום פיצויים מזערי בלבד, למרות הנזק האדיר שייגרם לבעל הקרקע (שרכש אותה לפני 3 שנים בשוויה בשוק, כלומר במיליוני שקלים).
בנוסף, בחוק התכנון והבנייה החדש המוצע כיום נקבעה אבחנה בין פגיעה ישירה (פגיעה בזכויות בנייה של החלקה הנפגעת עצמה) לבין פגיעה עקיפה (פגיעה הנובעת משינויים אחרים. לדוגמא: חסימת אור, אוויר או שינוי ייעוד של קרקע סמוכה). החוק החדש כמעט מבטל את האפשרות לקבל פיצוי במקרה של פגיעה עקיפה.
ראוי למצוא איזון בין שמירה על "קדושת הקניין" לבין הזכות לפגוע בו. הבסיס לפיצוי חייב להימדד באופן אובייקטיבי, דהיינו בהתאם לשווי שוק של הקרקע לפני המהלך התכנוני ולאחריו. על מנת לשמור על איזונים ראויים מוצע לקבוע את שיעור הפגיעה שאיננה מזכה בפיצוי - נניח 10%, 15% ואולי 40%. על כך ראוי לערוך דיון ציבורי.
כיום החוק קובע כי ניתן לתבוע פיצויים רק "בתחום הסביר" ולא נקבע מהו "תחום" זה; בפועל בפסיקה אישרו תביעות גם על פגיעות מזעריות. עצם הזכות לפיצוי יוצרת לא רק צדק חברתי אלא גם איזונים בתכנון ובנייה. הצעתי איפוא - להשאיר את החוק הקיים ולציין את שיעור הפגיעה אשר ייחשב כסביר ולא יחייב פיצוי.
אינני סבור שהוראה המאפשרת תכנון, הפוגע בקניין באופן משמעותי, ללא חובת פיצוי הינה סבירה. לטעמי, לא משנה אם ירידת הערך של הנכס נגרמה בגין פגיעה ישירה או עקיפה. זוהי תמצית זכות הקניין עליה מגן חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
מרבית נטל הפיצוי מוטל כיום על היזם המתכנן במסגרת כתבי שיפוי. ליזם אינטרס מובהק להשביח את שווי הקרקע אותה הוא מתכנן. ההתחשבות בבנוי בסביבה הינו בדרך כלל נטל עבורו. הטלת חובת פיצוי בגין נזק שתגרום התוכנית החדשה תתרום לאיזון הראוי בתכנון.
ראוי לשלב בשלב הכנת התוכנית גם שמאים שיבחנו את הפגיעה בסביבה ואת ההשלכות הכלכליות של התוכנית. שילוב ההיבט הכלכלי ביחד עם תכנון מושכל מבטיח הצלחה.
-
הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, יו"ר לשעבר של לשכת שמאי מקרקעין בישראל
הרפורמה בתכנון ובנייה - פגיעה בזכויות הקניין
עדי צביקל
19.3.2010 / 6:59