הבנקים קובעים: הדירה שלכם שווה פחות

>> יותר ויותר רוכשי דירות מגלים כי עשו עסקה גרועה. הגילוי מתרחש כאשר הרוכשים באים אל הבנק כדי לקבל משכנתא לרכישת הדירה, ואז נכונה להם אכזבה. השמאי הנשלח מטעם הבנק להעריך את שווי הדירה לצורכי המשכנתא נוקב במחיר הנמוך בעשרות אלפי שקלים ואף יותר מהמחיר ששילם הרוכש. האם הוא אכן עשה עסקה גרועה?

ובכן, כנראה שלא. השמאי פועל מטעם הבנק ולכן דואג לאינטרס שלו. הדאגה העיקרית של השמאי היא שהבנק לא ייקלע למצב בו הוא נדרש לממש את הנכס ומתברר כי מחירו נמוך מההערכה. "את הבנק מעניין מה ערכו של הנכס במימוש מהיר, וגם בעניין זה הוא רוצה להיות בצד הבטוח", אומר המתווך חיים קאופמן מסוכנות קאופמן נכסים בתל אביב. "אני משוכנע שאם קונה היה לוקח באופן פרטי את השמאי ומבקש ממנו להעריך את שווי הנכס - השמאי היה מציג מספרים שונים מאלה שהציג בשומה לבנק".



התנהלות זו מעמידה את המתווכים במצב לא נעים שכן הם נאלצים להסביר ללקוחותיהם מדוע תיווכו להם דירה במחיר גבוה יותר מהערכת השמאי. ואולם בעיה קשה אף יותר היא שההערכות הנמוכות של השמאים מקטינות בהתאם גם את גובה המשכנתא שהבנק מוכן להעניק - מה שמקשה על הרוכשים לממן את הדירה.



כמו כן, ישנן סיבות נוספות להערכות חסר של שמאי הבנקים כמו מיעוט עסקות באזור מסוים, שמקשה על גיבוש הערכה רלבנטית, בעיקר בתקופות של עליות מחירים, או קושי בהערכה של נכסי יוקרה ייחודיים.



סיבות להערכת חסר של הדירה



שמאי הבנקים למשכנתאות דואגים לאינטרס של הבנק - אפשרות למימוש מהיר של הנכס



לדירות מיוחדות כמו פנטהאוזים או צמודי קרקע אין תמיד "מחיר מחירון" ברור



בתקופות של עליות מחירים, שמאים שאינם מכירים היטב את האזור עדיין נצמדים למחירים הישנים



לעתים השמאי מטעם הבנק מגלה פגמים בדירה שהרוכש לא היה מודע להם