פיספסו את השאלה

שמחה רבה, שמחה רבה: מבדיקה שערכו אנשי בנק ישראל בקרב נוטלי המשכנתאות במסלולי הפריים עולה כי במהלך 2010 נטל החזרי הריבית ביחס להכנסה הפנויה אמור לעלות ב-0.2%, מה שאינו אמור להשפיעה על הצריכה הפרטית.

בבנק פעלו על סמך ההנחה שהריבית על משכנתאות חדשות לא צמודות בריבית משתנה תגיע בסוף השנה ל-4.5%-5%, וזאת לאחר שב-2009 מסלול זה גבה ריביות של 1.7%. עלייה כה משמעותית של ריביות תגרור עלייה של מאות שקלים ויותר בהחזרים. מכאן שהלווה הבודד עשוי לא להיות אופטימי כמו הבנק המרכזי.

ואולם, הלווה הבודד יכול לסמוך במידה מסוימת על הבנקים למשכנתאות, שנוהגים לבדוק בעת לקיחת משכנתא את יכולת ההחזר של הלווים לפי ריביות גבוהות יותר מאלה הנהוגות היום. רק לאחר שנוכחו שגם ברמות ריבית גבוהות הלקוחות יוכלו לעמוד בהחזרים - הבנקים מאשרים את ההלוואות. סביר להניח, אם כן, שרוב הלווים אכן ישרדו את מציאות ההחזרים החדשה, גם אם לא באופן שישאיר אותם אדישים כלפיה.

מעבר לזאת, בכל הנוגע להתפתחויות האחרונות בשוק הנדל"ן, מחקר בנק ישראל חוזר על דברים ידועים: יש קשר הדוק בין עליית מחירי הדירות לעלייה בשיעורי המשכנתאות החדשות - שנובעת בעיקר מירידת הריביות. עם זאת, המחקר לא עונה על השאלה המטרידה ביותר: באיזו מידה יישארו קשרים אלה חזקים כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית לשיעור גבוה יותר.

יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, אומר שכבר בתקופה האחרונה, שבה הועלו ריביות בנק ישראל כמה פעמים, הורגשה האטה בשוק הדירות, שבאה לידי ביטוי בירידה במספר העסקות וככל הנראה גם בהיקפי המשכנתאות. עם זאת, עדיין לא נרשמו ירידות מחירים בענף. "אני לא צופה ברבעון הקרוב שינויים משמעותיים, וגם לא ניתן לצפות לירידות בהיקף העסקות שיופיעו מיד אחרי עליית הריביות", אומר כהן. "מנגד, כל עוד הביקושים קשיחים, וההיצעים נמוכים, אני לא רואה את מחירי הדירות יורדים בקצב של עליית הריביות. אני מאמין שנראה התמתנות גדולה במספר העסקות ובעצירה של עליות המחירים".

אבל לפחות בתחום אחד כן צפויה ירידת מחירים - תחום הדירות להשקעה. ברבעון השלישי של 2009 שיעור העסקות של דירות להשקעה הגיע לשליש מכלל העסקות שבוצעו, מכיוון שהמשקיעים ניצלו את הריביות הנמוכות והעבירו את השקעותיהם מאפיקים שנשאו ריביות אפסיות לדירות שהניבו להם תשואות של 5%-7%, בעיקר בבאר שבע ובחיפה.

הפעילות הקדחתנית בשוק הדירות להשקעה הביאה לעליות מחירים חדות ובלתי סבירות של עשרות אחוזים בתוך חודשים ספורים, בשעה שלא נרשמה עליית מחירי שכירות דומה. כתוצאה מכך שיעורי התשואה מהדירות אלה רשמו ירידות, והאטרקטיביות שלהן ירדה.

עם העלאת הריביות והירידה בתשואות מדירות אלה, סביר להניח שהמשקיעים ינטשו את האפיק הזה, והביקושים לדירות אלה יירדו בצורה משמעותית, שתבוא לידי ביטוי במהירות גם בירידות מחירים.