בקנדה מתחילים לדבר על בועת נדל"ן

ניו יורק טיימס

>> למארי-איבון פיינט, מתווכת נדל"ן ממונטריאול, יש בעיה שעמיתיה בארה"ב יכולים רק לחלום עליה: עודף ביקוש. "זה באמת מרגיז - יש לנו לקוחות שרוצים לקנות, אבל אין הרבה מה להראות להם", אומרת פיינט, שפעילותה מתמקדת באזור ווסטמאונט היוקרתי.



ופיינט אינה היחידה שנתקלת בבעיה זו בקנדה. בדומה לשאר העולם, שוק הנדל"ן הקנדי נפגע במשבר האחרון - אבל כעת, במקום לדאוג להתאוששות השוק, חוששים בקנדה מפני האפשרות של בועת מחירים. התאחדות הנדל"ן בקנדה דיווחה כי המחיר הממוצע של בתים עלה בכ-20% בינואר 2010 בהשוואה לינואר 2009, וכי התייקרות זו היא חלק מגל עליות שהחל בסתיו 2009. לשם השוואה, מחיר הבתים הממוצע בארה"ב עלה ב-2.6% בלבד בינואר לעומת ינואר 2009, לפי התאחדות המתווכים הלאומית.



העליות החדות במחירי הדירות בקנדה אינן רק תוצאה של השפל שאליו הגיע השוק. בכמה ערים בקנדה, בייחוד בטורונטו ובוונקובר, המחירים מתקרבים לרמות שיא. "לא מפתיע ששוק הדיור הגיב לריבית הנמוכה", אומר קרייג אלכסנדר, סגן הכלכלן הבכיר בבנק טורונטו-דומיניון. "השאלה האמיתית היא מה יקרה בשנה הקרובה. זה לא יכול להימשך בקצב הנוכחי - אחרת תיווצר בועה".



רוכשי הבתים בקנדה אינם היחידים שנהנים בימים אלה ממשכנתאות בריבית נמוכה. אלכסנדר ואחרים מסבירים את הפריחה בשוק הדיור הקנדי בצעדים שנקטה הממשלה כדי לוודא שהמיתון לא ייהפך למשבר אמיתי.



"לפעמים הצב מנצח"



יש הגורסים כי הגורם המשמעותי ביותר לפריחה הנדל"נית בקנדה הוא מערכת הבנקאות הקמעונית במדינה, שנשלטת למעשה על ידי קבוצה של חמישה בנקים ארציים, בהם טורונטו-דומיניון. במרבית המקרים, הסדר זה אינו זוכה לפופולריות בקרב הקנדים, שסבורים כי היעדר התחרות מוביל לריבית נמוכה יותר על החסכונות ולעמלות שירות גבוהות. הזעם הציבורי גרם שוב ושוב לפוליטיקאים להתנגד למיזוגים בין הבנקים.



ואולם בעת משבר האשראי, האופי הסגור של מערכת הבנקאות בקנדה התברר כ"ידידן" הטוב ביותר של הממשלה ושל הכלכלה המקומית. הבנקים הקנדיים, הנתונים לפיקוח ממשלתי, נמנעו כמעט לחלוטין ממוצרי האשראי המורכבים ש"הרעילו" בנקים רבים בארה"ב. הבנקים המקומיים הקפידו גם על בקרה הדוקה בכל הקשור להלוואות המשכנתא לצרכנים - בעוד תשלומי המקדמה על משכנתאות בארה"ב ירדו לשיעור כמעט אפסי, הקנדים נדרשו בדרך כלל להפקיד לפחות 10% משווי הבית.



"בקנדה, הסטנדרטים לא נשחקו במידה כה רבה", אומר טימותי הוקי, מנכ"ל td קנדה טרסט, חטיבת הבנקאות הקמעונית של טורונטו-דומיניון. "כשהמשבר הגיע אלינו, לא היה צורך לשנות את הסטנדרטים".



אחת ההשלכות לכך, לפי פיל סופר, נשיא ומנכ"ל ברוקפילד ריל אסטייט סרוויסס אוף טורונטו, היא שהירידות בהתחלות הבנייה ובמחירי הבתים החדשים בקנדה התעכבו בכמעט שנה, עד סוף 2008. אז, כאשר הקונים החלו לחזור לשוק, הבנקים בקנדה, שנפגעו במידה מועטה יחסית, היו יכולים לספק משכנתאות, ומחירי הדיור לא קרסו.



"אחד הדברים שאנו רואים בעסקים בארה"ב, שלא רואים בקנדה, הוא הנכונות לחצות את הגבולות", מוסיף סופר, האחראי בין השאר על רויאל לה-פייג', אחת מחברות התיווך הגדולות בקנדה. "כשבועות מתפוצצות, לפעמים הצב מנצח".



על אף שהביקושים לדירות בקנדה חזרו לרמות גבוהות יחסית, מרבית האנליסטים אומרים כי המוכרים היו אטיים למדי. יש מגוון תיאוריות המנסות להסביר את חוסר הנכונות מצד המוכרים למכור: החורף נחשב עונה לא-אופטימלית למכירת בתים במרבית האזורים בקנדה בשל תנאי האקלים הקשים, מוכרים רבים חיכו לאותות ברורים יותר להתאוששות השוק ונשמעו גם טענות שלפיהן מוכרים רבים היו עסוקים בשיפוץ ביתם כדי ליהנות מהטבות מס שניתנו כחלק מתוכנית ההתאוששות הכלכלית של קנדה.



מתנתקים מהמציאות



תהיה הסיבה אשר תהיה, הציפיות - או אולי התקוות - היו כי הופעת האביב והעלייה במחירים יובילו יותר ויותר בעלי בתים למכור את ביתם. העלייה בהיצע, בתורה, היתה אמורה למנוע היווצרות של בועה במחירי הבתים. אבל נתוני ינואר, הן של המכירות הן של התחלות הבנייה, מעידים כי ייתכן שזהו בדיוק המצב.



"בשנים האחרונות, מגזרי הפיננסים והנדל"ן בקנדה מתנהגים כאילו הכלכלה והתעשייה חזקות יותר מכפי שהן באמת", מסכם סופר. "אין ספק שהמצב הכלכלי הריאלי אינו חזק מספיק לתמוך במחירי הדירות שאנו רואים בשבועות האחרונים".