סייגים לגביית ארנונה

>> מסי הארנונה הם מרכיב עיקרי בתקציביהן של עיריות ורשויות מקומיות. חיסרון הכיס המתמיד של כמה מהרשויות דוחף אותן לחייב ולגבות את מסי הארנונה - גם במקרים שהחוק קובע אחרת. באחרונה התקבלו כמה החלטות חשובות בבתי המשפט הקובעות סייגים לגבייה הבלתי סבירה מצד הרשויות.

סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כי בניין שנהרס או ניזוק, כך שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו, יהיה פטור מתשלומי ארנונה. ואולם עיריות תל אביב וחיפה טענו בכמה החלטות כי במקרים שבהם בעלי הנכס יכול, בעלות סבירה (ביחס לשווי הנכס) ותוך שמירה על כדאיות כלכלית, לשפץ את הנכס ולהוציאו ממצב של "אי אפשר לשבת בו" - הרי שאין לתת את הפטור. לטענתן, מתן הפטור במקרים כאלה מעודד את בעלי הנכסים להזניחם.



בית המשפט העליון פסק באחרונה בעניין זה, בשלושה ערעורים שהגישו נישומים נגד עיריות תל אביב וחיפה ואשר הדיון בהם אוחד. לאחר שבדק ומצא כי קיימות עמדות שונות בסוגיה זו בערכאות השונות, העדיפו שופטי העליון את העמדה האומרת כי יש להיצמד ללשון החוק ביישום הוראת הפטור - וכי אין לבצע את המבחן של אפשרות שיפוץ הנכס בעלויות סבירות וכדאיות כלכלית, כדי לאפשר שוב את השימוש בו.



לשון החוק ותכליתו קובעים, לפי שופטי העליון, כי די בכך שלא ניתן לשבת בבניין - ולכן אין מקום להמשיך ולבדוק את האפשרות ואת ההיתכנות הכלכלית של השיפוץ כתנאי למתן הפטור. שופטי העליון הדגישו כי המשמעות של התניית הפטור תהיה הטלת מס שלא על פי חוק. התניית מתן הפטור במבחן הכדאיות הכלכלית גם מנוגדת, לפי בית המשפט העליון, לתכלית הטלת הארנונה - תשלום המוטל בעבור שירותים שנותנת העירייה לנכסים מאוכלסים שנעשה בהם שימוש.



בית המשפט העליון קבע כי המבחן הוא מצבו הנוכחי של הבניין והעובדה כי אי אפשר לשבת בו - ולא האפשרויות העומדות בפני הנישום להוציא את הבניין ממצבו. זו הסיבה שגם לא התקבלה טענת העיריות כי הפטור מוגבל בזמן.



האחריות נותרת של השוכר



החלטה מעניינת נוספת בעניין זה ניתנה באחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב ביושבו כבית משפט לעניינים מינהליים, שקבע כי עיריית רמן גן אינה רשאית לתבוע תשלום ארנונה מבעלים של נכס שהושכר ושהשוכר נטש אותו, כשלא בוטל הסכם השכירות, והחזקה בנכס לא חזרה לידי הבעלים.



לפי החלטת בית המשפט המחוזי, חובת תשלום הארנונה חלה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס שהוא השוכר המחזיק בנכס. אם אין שוכר, חוזרת חובת התשלום לבעלים. במקרה הנדון מדובר בנכס של חברת אלדן טק ברמת גן שננטש על ידי השוכר. העירייה לא הוכיחה כי בוטל הסכם השכירות בין הבעלים לשוכר, ולפיכך לא חזרה החזקה לידי הבעלים, והשוכר נשאר בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס - והוא החייב בתשלום הארנונה.



העובדה שהשוכר אינו עושה שימוש ממשי בנכס והעירייה לא הצליחה לאתר את השוכר ולגבות את הארנונה ממנו אינה מקנה לה זכות להיפרע מן הבעלים. שופטי המחוזי פסקו גם כי העירייה אינה יכולה לכפות על הבעלים לבטל את הסכם השכירות, רק כדי שתוכל לגבות ממנו ארנונה בעבור הנכס.



-



הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



תגובות: asaz@netvision.net.il