איך לתת לילדים דירה להשכרה

>> בעלות בנכסים כגון דירות, חנויות ומניות היא כבר לא מה שהיתה פעם. זו לא אמירה נוסטלגית אלא אבחנה לגבי מציאות משפטית-כלכלית.

כיום יוצרים צדדים שהם קרובי משפחה באמצעות ירושות, מתנות ורכישות, זכויות שונות בנכס שהן לא פעם נפרדות זו מזו אף על פי שמדובר באותו נכס. האחד מקבל את הבעלות המשפטית בנכס ואילו האחר מקבל את התשואות והרווחים מהנכס או משתמש בו לעצמו. לדוגמה, מצב בו הורים מעבירים דירה על שם ילדיהם אך משאירים את הזכות לדמי שכירות אצלם עד סוף חייהם; או הורים שנותנים לילד את זכות השימוש בדירה או בהכנסות השכירות ממנה בעוד הדירה נשארת בבעלותם.



לאופן העברת הנכסים או ההכנסות מהנכס יש השלכות מס מהותיות שעיקרן - מי חייב במס על ההכנסות מהנכס. הסבה של הכנסה יכולה להיעשות מאחד לאחר כולל באמצעות חוזה, הסכם, הסדר או העברה של נכסים. קיימים כללים שנועדו למנוע תכנון מס בין קרובי משפחה על ידי העברת ההכנסות לקרובים באופן שבו מבוטלת בפועל ההסבה של ההכנסה.



נפתח בשתי דוגמאות: האב בעלים של נכס מקרקעין המושכר לאחר ובחוזה השכירות נקבע שדמי השכירות ישולמו לבן. לחילופין, האב מעביר את הבעלות בנכס לבנו וכתוצאה מכך משולמת לבן ההכנסה מדמי השכירות. בשני המקרים, כל עוד האב בחיים והבן אינו נשוי וטרם מלאו לו 20 שנה, רואים את ההכנסה מדמי השכירות כהכנסתו של האב והוא זה שישלם עליה מס, אף שהבעלים של ההכנסה הוא הבן.



עוד דוגמה: אם החליטה להלוות לבתה כסף לרכישת נכס, בתנאי שההכנסות משכר הדירה יהיו שייכות לאם לכל ימי חייה. במקרה זה סבר פקיד השומה כי ההכנסות הן של הבת ולא של האם. גישת רשויות המס היא כי אדם שמוציא מרשותו את מקור ההכנסה ומסב אותו לאחר גורם לכך שההכנסה הנובעת מאותו מקור תהיה שייכת למוסב. במקרה שמקור ההכנסה נשאר בידי המסב ורק כספי ההכנסה מועברים לזולת, נחשב המסב לבעל ההכנסה.



עוד דוגמה אופיינית היא מצב בו הורים רוצים להעניק דירה לילד אך חוששים מחלוקת הנכס מאוחר יותר עקב גירושים. ההורים מחליטים להשכיר את הדירה לילד תמורת שקל אחד בחודש ובהסכם השכירות נקבעת שמירת זכויות ההורים בדירה. לילד זכות שימוש בדירה או זכות להשכרת משנה ושימוש בדמי השכירות לרכישה או שכירות בדירה אחרת. אם הילד יגור בדירה לא תהיינה להורים הכנסות מדמי שכירות ואין חבות במס. אם יחליט הילד להשכיר את הדירה ולהשתמש בדמי השכירות לתשלום משכנתא או שכירות אחרת מתעוררת שאלת החבות במס.



לדעתי, בגלל הסכם השכירות המעניק את ההכנסות משכירות לילד, יהיה הילד חייב במס שכן להורים אין זכות או כוח להחזיר אליהם הכנסות אלו.



-



הכותב הוא מומחה בדיני מסים



שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'



jack@blanga.co.il