מגדל על תוצאות אלקטרה נדל"ן: השפעות המשבר עדיין לא אמרו את המילה האחרונה

פרסמה את דו"חותיה לסיכום שנת 2009 ביום חמישי האחרון לאחר שעות המסחר.



תוצאותיה של החברה אינן מזהירות וממחישות כי השפעות המשבר עדיין לא נעלמו. להלן התייחסות מגדל שוקי הון לתוצאות:



קיטון בהכנסות - ברמה השנתית, החברה הציגה קיטון של כ-8% בהכנסות משכר דירה, ניהול ואחרות לכ-718 מיליון שקל. ברבעון הרביעי חל גם כן קיטון של כ-8% לעומת הרבעון המקביל וירידה של כ-1.7% לעומת הרבעון הקודם לכ-175 מיליון שקל.



הקיטון נובע ממכירת נכסים במהלך השנה וכן שינוי בסיווגי נכסים אשר יצאו מאיחוד מלא והחלו להיות מוצגים תחת תוצאות החברה בחברות כלולות. חלק החברה בתוצאות חברות כלולות (נטו) רשם הפסד של כ-94 מיליון שקל ברמה שנתית ושל כ-90 מיליון שקל ברמה רבעונית, ירידה חדה לעומת התקופה המקבילה ב-2008.



קיטון ב-noi - ה-noi השנתי רשם ירידה של כ-10% לרמה של 493 מיליון שקל. ברמה הרבעונית, חל קיטון של כ-11% ב-noi לעומת התקופה המקבילה ושל כ-6.4% לעומת הרבעון הקודם לרמה של כ-117 מיליון שקל.



החברה איננה מספקת נתונים לגבי ה-noi מנכסים זהים, אך מציינת כי לא חל שינוי מהותי בשורה זו לעומת שנת 2008 ועיקר ההשפעה על ה-noi בכללותו חלה בשל מכירת נכסים במהלך התקופה.



שיפור ב-ffo - עלה בכ-4% בשנת 2009 לעומת שנת 2008 לרמה של כ-93 מיליון שקל ובכ-72% ברבעון הרביעי לעומת הרבעון המקביל לכ-36 מיליון שקל בעיקר בשל קיטון משמעותי בהוצאות המימון.



הפסד וקיטון בתזרים מפעילות שוטפת- החברה הציגה הפסד בשורה התחתונה שהסתכם בכ-163 מיליון שקל ברמה השנתית וכ-181 מיליון שקל ברבעון הרביעי, שנבע בעיקרו משערוכים מטה של נכסים. התזרים מפעילות שוטפת ירד בכ-4% לכ-89 מיליון שקל בשנת 2009 לעומת כ-92 מיליון שקל בשנת 2008. ברמה הרבעונית חל דווקא גידול בתזרים והוא הסתכם בכ-33 מיליון שקל לעומת כ-23 מיליון שקל ברבעון המקביל.



קיטון ברמת התפוסה - עמדה על כ-93.5% בסוף השנה לעומת כ-95% בסוף הרבעון הקודם וכ-95% בסוף 2008.



ירידה בשווי הוגן - השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, ירד במהלך שנת 2009 בכ-201 מיליון שקל, כאשר ברמה הרבעונית חלה ירידה של כ-170 מיליון שקל. ירידת שווי הנכסים נגרמה מעלייה בתשואות להיוון (cap rates) בחלק משווקי הפעילות של החברה וכן מחשיפה אפשרית של החברה לקיצור תקופת השכירות על ידי מספר שוכרים ולשינוי במחירי השכירות.



הפחתת שווי מהותית רשמה החברה בהשקעותיה בפורטפוליו המלונות באנגליה (הילטון ומריוט) אשר שווי ההשקעה בשתי הקרנות הופחתו בכמעט במחצית משוויין בסוף 2008 (הפחתה של כ-12 מיליון ליש"ט). סך שווי הנדל"ן להשקעה ברוטו של החברה (כולל חברות כלולות) עומד על כ-7.467 מיליארד שקל.



יחס החוב לשווי נכסיה בספרים של החברה עומד על כ-80%, וכ-86% לעומת שווי הנכסים המוערך על ידי מגדל שוקי הון.



בעקבות הפחתות השווי במהלך הרבעון הרביעי ירד ההון העצמי למניה לכ-38.77 שקל למניה מרמה של כ-47.8 שקל למניה ברבעון הקודם.



לחברה אין מדיניות דיבידנדים מסודרת והיא לא חילקה דיבידנדים במהלך שנת 2009.



אדר עציוני, אנליסט מגדל שוקי הון: "לסיכום, תוצאות אלקטרה נדל"ן מעידות כי השפעות המשבר בחלק משווקי הנדל"ן עדיין לא פגו. לאחר חוסן יחסי שהופגן במהלך השנה ברמת התפוסות, חלה ירידה של כ-1.5% ברבעון הרביעי".



"כמו כן חשיפתה לקיצור חוזים ולשינוי מטה במחירי השכירות מעלים את רמת הסיכון בנכסים הקיימים. אנו חוששים מהמשך שערוכים מטה של נכסים בעיקר בשוק המשרדים האירופאי ובגרמניה בפרט (בה מרוכזים כ-46% מסך נכסי החברה). לעומת זאת, דווקא בארה"ב (כ-13% מהנכסים), אשר סבלה קשות מהשלכות המשבר, ישנה אפשרות להתאוששות קלה בהמשך השנה הנוכחית. אלמנט חשוב אשר צפוי לפגוע בתוצאות החברה ברבעון הראשון הוא הירידה החריפה במטבע האירו, אשר ירד בכ-10% מתחילת השנה וצפוי להשפיע רעה על התוצאות, התמחור ויכולת החזרי החובות במונחים שקליים", מסכם עציוני.



במגדל שוקי הון מסקרים את מניית אלקטרה נדל"ן בהמלצת "החזק" במחיר יעד נוכחי של 37 שקל.