מנכ"ל ביג: "בעוד שלוש שנים כבר לא יהיה לנו לאן לצמוח בישראל"

>> חברת ביג, שמתמחה בייזום וניהול מרכזים מסחריים פתוחים, הרוויחה 48 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2009 בהשוואה ל-2 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2008. הגידול ברווח הנקי נובע מצמיחה נוספת ברווח התפעולי התזרימי (ebitda) של החברה וברווח משערוך הנדל"ן המניב של החברה לעומת הפסד משערוכו ברבעון המקביל ב-2008.



הכנסותיה של ביג צמחו ב-13% ברבעון החולף בהשוואה לרבעון המקביל ב-2008 והגיעו ל-45 מיליון שקל כתוצאה מהפעלתם של ביג טבריה, ביג מודיעין, וביג נצרת , שהגדילו את השטחים המושכרים של ביג מ-176 אלף מ"ר בסוף 2008 ל-215 אלף מ"ר בסוף 2009 - וכן כתוצאה מהרחבת המרכז בכרמיאל, עליית מדד המחירים לצרכן שמשפיעה על חוזי השכירות צמודי המדד, וחידוש חוזי שכירות בדמי שכירות גבוהים יותר.

הרווח התפעולי התזרימי (ebitda) של ביג, שבשליטת יהודה ורוני נתפלי, צמח ב-22% ברבעון הרביעי של 2009 לעומת הרבעון המקביל ב-2008 והסתכם ב-34.5 מיליון שקל. הרווח לפני מסים גדל ב-840% ברבעון החולף, לעומת הרבעון המקביל לו ב-2008, והסתכם ב-60 מיליון שקל.



הגידול החד נובע מרווח של 51 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2009 משערוך הנדל"ן של החברה, בהשוואה להפסד של 33 מיליון שקל משערוך הנדל"ן המניב של החברה ברבעון המקביל ב-2008 - בעקבות ירידת שיעור ההיוון של דמי השכירות שהחברה גובה במרכזיה המסחריים מ-8.75% ל-8.5%, בעוד שברבעון המקביל ב-2008 עלה שיעור ההיוון מ-8.5% ל-8.75%. עלייה נוספת של 11 מיליון שקל ברווח נבע מהצגה ראשונה של המרכז בקרית גת שנפתח בדצמבר 2009.



עלות שכרו של מנכ"ל ביג, איתן בר-זאב ב-2009, הסתכמה ב-3.5 מיליון שקל. בר-זאב, המחזיק ב-7% ממניות החברה, ויתר על מענק של 800 אלף שקל לו היה זכאי על פי הסכם ההעסקה מ-2004. ביג מפעילה כיום 15 מרכזים מסחריים בתפוסה של 100%, וגובה ההכנסה החודשית למ"ר גדל ב-7.7% ל-98 מ"ר לחודש.



"נצליח להגדיל את ה-ebitda בקצב דומה עוד שנתיים או שלוש", אומר בר-זאב , "אבל בטווח של שלוש שנים לביג אין לאן לצמוח בישראל בעיקר לאחר ההחלטה שהתקבלה על פי תוכנית מתאר ארצית 35, שתמנע התפתחות שטחי מסחר בפאתי הערים במטרה לחזק את מרכזם. ביג עוסקת בפיתוח שבעה מרכזים נוספים, שיציעו שטחי מסחר להשכרה של 84 אלף מ"ר. חלקה של ביג בהם הוא 46 אלף מ"ר.



בר-זאב מציין שהחברה תנסה להתרחב באמצעות השקעות בשוק האמריקאי, דרך שותפות עם חברות כמו קימקו - חברת הייזום והניהול (reit) הגדולה בארה"ב של מרכזים מסחריים, להקמת מיזם משותף לרכישת שלושה מרכזים מסחריים בארה"ב שיוחזקו בחלקים שווים על ידי שני הצדדים. ביג חתמה בסוף דצמבר 2009 על הסכם עם חברת ddr להקמת מיזם משותף לאיתור מרכזים מסחריים פוטנציאליים בארה"ב, שיוחזקו על ידי ביג (75%) ועל ידי ddr (25%).



השותפות בין חברה כמו ביג, שנסחרת בשווי שוק של 245 מיליון דולר ומנהלת 15 מרכזים מסחריים, לחברת קימקו - שנסחרת בשווי של 6.5 מיליארד דולר ומחזיקה ב-1,478 מרכזים מסחריים בשטח של 14 מיליון מ"ר - נראית מוזרה משום שבמבט ראשון קשה להעריך את התרומה שיכולה להיות לביג לעסקיה של קימקו.



"המוסדיים מקטינים את החשיפה לנדל"ן"



בר-זאב מסביר שבשיא המשבר הפיננסי בארה"ב, חברות ה-reit סבלו ממינוף יתר והתקשו למכור נכסים כדי להפחית את רמת המינוף. לדבריו, מבנה הפעילות האופייני הוא שותפות מוגבלת בזמן בין חברות ה-reit לבין משקיעים מוסדיים. "יש כמות אדירה של מוסדיים שרוצים להקטין חשיפה לנדל"ן", הוא אומר "כך שקימקו או ddr מוצאות את עצמן במצב שהן נדרשות לרכוש את חלקם של המוסדיים או להצטרף למכירת תיק הנכסים של השותפות המוגבלת".



גוף כמו ביג, מסביר בר-זאב, מסוגל להביא השקעות של 500 מיליון דולר עד מיליארד דולר בשווי נכסים שניתן יהיה לרכוש מהמוסדיים באמצעות אשראי של 500 מיליון דולר מבנקים ו-500 מיליון דולר בהנפקה ציבורית, או באמצעות שותפות עם גופים מוסדיים. לדבריו, מעבר להון הוא מסוגל להציע לקימקו תוספת תשומת לב ניהולית אף כי לדבריו אין לו כוונה כל שהיא להיות מעורב בניהול פעיל של הנכסים שיירכשו במיזם המשותף עם קימקו או עם ddr.



הוא מסביר את השקעתה של ביג במרכזים מסחריים בארה"ב בכך שרמת המחירים בשוק האמריקאי, שבו נכסים מסחריים ברמת a נסחרים בתשואות של 7.5%- 8.0%, מהווה הזדמנות.



"גם בהתחשב בעננה שמרחפת על המשק האמריקאי צריך לזכור שאימפריות דועכות לאט. נוכל להחזיר את ההשקעה בארה"ב 20 פעמים ב-50 השנים שיחלפו עד למותה. אם נממן 50% מההשקעה בהלוואה בריבית של 6%, אז תזרים המזומנים על ההשקעה יניב לנו 10% אחרי ריבית על ההשקעה שנעשה מההון העצמי".



פעילות בינלאומית אחרת של ביג כבר מתחילה להבשיל. החברה רכשה 90 דונם במרכז העיר נוביסאד בסרביה, שבה 450 אלף תושבים, תמורת 14.5 מיליון יורו למטרת בניית מרכז מסחרי של 31 אלף מ"ר. החברה חתמה על הסכמי שכירות ביחס ל-25% משטחי המסחר ובכוונתה להתחיל בבנייה רק לאחר שתשכיר 50% משטחי המסחר, בתהליך של מו"מ המתנהל באחרונה עם רשת עשה זאת בעצמך גדולה.



באשר לפיתוח העסקי בהודו בר-זאב פחות אופטימי. לדבריו, מחירי הקרקע בהודו לא מאפשרים תשואות סבירות. "אם אקנה קרקע במחירי שוק ואוכל להקים רק מרכז מסחרי, התשואה המקסימלית להשקעה תהיה 8%-9%, שאינה מספיקה לפיתוח בהתחשב בסיכון שצריך לשקלל להשקעה".



הפרויקט הראשון של החברה בעיר ת'אנה (thane) מצפון למומביי, הוקם על שטח של 20 אלף מ"ר ועד כה השכירה 9,000 מ"ר לשוכר עוגן, שמפעיל כל-בו של מזון ביגוד והנעלה.