עדכון פסגות לאלקטרה נדלן: המחיקות ברבעון הרביעי גבוהות משמעותית מהערכותינו

"על אף שתמיד הערכנו את נכסי בצורה שמרנית מכפי שהוצגו בדו"חותיה הכספיים ומחיר היעד הקודם התבסס על מחיקות בהיקף של 170 מיליון שקל, הופתענו מהיקף המחיקות הגדול שביצעה החברה הרבעון", כך אומר היום נעם פינקו ממחלקת מחקר sell side בפסגות בית השקעות.



החברה רשמה ירידות ערך נטו של כ-170 מיליון שקל, בעיקר בגרמניה, שוויץ וארה"ב, בנוסף להפסד של כ-90 מיליון שקל מחברות כלולות באירופה בארה"ב, הנובע אף הוא מירידת ערך נכסים. ירידות הערך נובעות מעליית תשואות וחשיפה אפשרית לקיצור תקופות השכירות על ידי מספר שוכרים ולשינוי במחירי השכירות.



"האכזבה מבחינתו היא בעיקר בגרמניה ושוויץ, שם נרשמו מחיקות למרות דיווחי חברות ייעוץ הנדל"ן הבינלאומיות לפיהן נרשמה ברבעון האחרון של 2009 התייצבות בשווקים", אומר פינקו.



כן רשמה החברה ירידת ערך של כמעט 50%, כ-12 מיליון ליש"ט (ירידה שעוברת ישירות בהון העצמי ולא דרך רווח והפסד) בגין אחזקותיה במלונות הילטון ומריוט בבריטניה. נציין, כי דלק נדל"ן מחקה את מלוא ההון העצמי בגיל השקעה זו ואף פרסמה הערכת שווי שמרנית יותר. שיעור התפוסה בנכסים ירד מ-95% ברבעון השלישי ל-93.5%.



מבחינה תפעולית הדו"ח סביר והחברה ייצרה ברבעון תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של 32 מיליון שקל וברמה שנתית ייצרה כ-90 מיליון שקל, כאשר גם ה-ffo השנתי הסתכם ב-93 מיליון שקל לעומת כ-90 מיליון שקל בשנת 2008.



החברה ממשיכה לפעול למימוש נכסים לצורך חיזוק מצבה הפיננסי ולאחרונה הודיעה על מימוש נכס בלונדון תמורת כ-100 מיליון שקל (תזרים נטו לחברה 21.1 מיליון שקל) המצטרף לנכס שמכרה בקנדה בדצמבר תמורת סכום דומה (תזרים לחברה-32.7 מיליון שקל). בנוסף, החברה, יחד עם אלקטרה, מנהלת מו"מ למכור את חלקן (25% כל אחת) במגדל אלקו לקרן ריט.



כאמור, אלקטרה נדל"ן רשמה מחיקות גדולות יותר דווקא המתאפיינת בהתייצבות בשווקים. פינקו: "לאור ההתייצבות בשווקים אנו מעריכים את נכסי החברה בהתאם להערכות השווי האחרונה. בעקבות המחיקות, אנו מורידים את מחיר היעד לחברה ל-37.5 שקל, כ-9% מעל מחיר המניה".



עוד מעריך פינקו כי המחיקות המשמעותיות מאחורינו לאור סימנים של שיפור בשווקים בהם החברה פועלת, אם כי עדיין לא הסתיימו החששות מפני המשך ירידה בתפוסות ובדמי השכירות בשווקים אלה. בפסגות מציינים גם כי מחיר היעד שלהם הושפע לרעה מירידת שער היורו (כ-1.5 שקל למניה), בו נקובות 54% מהכנסות החברה.



אמנם בתקופה הקרובה בפסגות בית השקעות לא צופים מחיקות משמעותיות אך גם לא שערוכים כלפי מעלה. "להערכתנו החברה בשלב זה לא תיסחר מעל הונה העצמי, כך ששווי ההון העצמי מהווה תקרה בשלב זה. בהתחשב בהיחלשות היורו לאחר ה-31.12.2009, החברה נסחרת כיום ב-93% מהונה העצמי, מכאן, שפוטנציאל האפסייד מוגבל. לאור זאת, אנו מורידים המלצתנו לתשואת שוק.", מסכם פינקו.