הפסד של 34 מיליון שקל לתמיר פישמן נדל"ן ב-2009; אלדד תמיר: "אנו מאמינים שהתוצאות יגיעו"

כמה מקבלים על הפסד של כ-50 מיליון שקל בשלוש שנים? אם מדובר בחברת הניהול של קרן הנדל"ן של תמיר פישמן מקבלים יותר מ-10 מיליון שקל. ב-2009 הפסידה קרן הנדל"ן של תמיר פישמן 34 מיליון שקל, בהמשך להפסדים של כ-16 מיליון שקל ב-2007-2008. ואולם בעוד המשקיעים בקרן הפסידו, מנהלי הקרן הרוויחו. דמי הניהול ששילמה הקרן לחברת הניהול הסתכמו ב-4.2 מיליון שקל ב-2009, אחרי דמי ניהול של כ-6 מיליון שקל בשנתיים שקדמו ל-2009. הדו"חות של הקרן גם חושפים כי ברבעון הראשון של 2010 הסתכמו דמי הניהול ששולמו לחברת הניהול של הקרן בכמיליון שקל.



חלק הארי של דמי הניהול הגיע לבית ההשקעות תמיר פישמן, המחזיק בכ-40% מחברת הניהול של הקרן. לאומי פרטנרס, זרוע האחזקות הריאליות של לאומי, מחזיקה ב-20% נוספים. ב-40% הנותרים מחזיקים מיכאל לנגר ואמיר לייבוב.



"פיתוח לוקח זמן"



דמי ניהול שגובה הקרן אינם חריגים, אלא זהים לדמי הניהול המקובלים בתעשייה. עם זאת, בעוד בקרנות רבות דמי הניהול משמשים לתשלום לדירקטורים והוצאות אחרות הקשורות בקרן, אצל תמיר פישמן מדובר בהוצאות נוספות. הוצאות ההנהלה של קרן הנדל"ן היו 3.8 מיליון שקל ב-2009 ו-6.7 מיליון שקל מאז הקמתה.



"צריך להבין שמתוך הפסד מצטבר של כ-50 מיליון שקל, 40 מיליון שקל מגיעים מהפחתה חשבונאית של קרקעות בהונגריה", אמרו אלדד תמיר, מנכ"ל תמיר פישמן ומהבעלים של בית ההשקעות, לייבוב, המשמש שותף מנהל בקרן, ואילן ינשובסקי, סמנכ"ל הכספים של הקרן. "הצגנו את עלות הקרקע לפי 10 מיליון יורו, אבל לפי הערכת שמאי היא מוערכת ב-13 מיליון יורו. מטעמי שמרנות וגם כי חשבנו שאין חפיפה ל-ifrs, הקרקע מופיעה במחיר העלות שלה. כך שמצד אחד רואים הפחתה ברומניה ומצד שני לא רואים עליית ערך בהונגריה".



ובכל זאת, ההפחתה מלמדת כי שווי הקרקעות ירד.



"עסקי הנדל"ן ברומניה אינם בשיא פריחתם עתה. איננו מתרגשים מההפחתה, כי אנו מאמינים שהתוצאות מהעשייה יגיעו. התוצאות יגיעו לאט. אלה פרויקטים שנעשים בשלבים. אנחנו מעריכים שזה יימשך בשבע שנים הבאות.



"צריך להביא בחשבון שרכשנו קרקעות גדולות. לפתח אותן לוקח זמן, ולכן את התוצאות נראה רק בעוד כמה שנים. זו חברה שעוסקת בפיתוח ולא במסחר בקרקעות. הוצאנו באחרונה דיווח משמעותי, לפיו אנחנו מנהלים מו"מ עם קבוצת בן יקר לשותפות בקרקע בהונגריה. הם ייכנסו לפי שווי של 17 מיליון יורו - כלומר בכ-70% יותר מהעלות בספרים".



האם אתם מרגישים בנוח עם דמי הניהול שאתם גובים בנוסף להוצאות ההנהלה, בעוד בעלי המניות בקרן מפסידים?



"ב-2009 הסתכמו דמי הניהול והוצאות הנהלה וכלליות ב-1.5 מיליון יורו. מדובר בשיעור של כ-4% מההון העצמי. אם משווים את זה לחברות דומות - זה נמוך.



"היקף ההוצאות של חברות אחרות גדול יותר משלנו. את כל ההוצאות של שותפים, מנהלים, חשבים ועוד אנו משלמים באמצעות דמי הניהול, ואילו כל מה שקשור בפיתוח הקרקעות הנדסה תכנון ניהול ועוד הולך להנהלה וכלליות. בהוצאות הנהלה וכלליות נכללים גם תשלומים לדח"צים, וכן תשלום לרואי החשבון. אלה ישויות בלתי תלויות. חלק גדול מההוצאות של 2009, למשל, הוא בגין תשלומי ארנונה על קרקעות".



בסוף 2008 רשמה חברת הניהול את הקרן למסחר, וההפסדים באים לידי ביטוי במחירים שבהם נמכרות יחידות הקרן. בהנפקה מכרה הקרן יחידות של מניה ושתי אופציות, כשמחיר יחידה היה 10 שקלים. מחיר יחידה כזו כיום הוא כ-3.6 שקלים, ירידה של 65%.



ובכל זאת - המשקיעים בקרן הפסידו 65%.



"מדובר בחברת נדל"ן במזרח אירופה, ולכן היא אינה שונה מכל חברת נדל"ן אחרת. הביצועים שלנו בשלוש השנים האחרונות זהים לביצועי מדד תל אביב נדל"ן 15. במדד זה רוב החברות פעילות בישראל, שלא נפגעה כמו מזרח אירופה, ולכן בהשוואה לחברות הפעילות במזרח אירופה המצב שלנו אפילו יותר. בנוסף, אחרי הקלוזינג עם בן יקר על הקרקע בהונגריה המחיר יעלה שוב. זה טיבו של המסחר".



צרות ברומניה



ההפסדים של הקרן אינם מפתיעים, שכן היא הוקמה ערב המשבר ומטרתה היתה להשקיע בנדל"ן במזרח אירופה - שסבל עוד יותר מאשר אזורים אחרים. בעקבות המשבר, במשך שלוש שנים מאז שהוקמה השקיעה הקרן בשתי קרקעות בלבד - אחת ברומניה ואחת בהונגריה.



הצרה הגדולה התחבאה בקרקע ברומניה, שבה המחיקות הסתכמו בכ-36 מיליון שקל בשלוש שנים. באותו הזמן נותר הערך של הקרקע בהונגריה בספרים של תמיר פישמן נדל"ן על כנו, על אף שמנהלי החברה מציינים כי לפי הערכות שמאי היתה עלייה בערך הקרקע. מלבד ההשקעות בקרקעות, לקרן יש גם מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-14.9 מיליון יורו.



בעוד בקרנות השקעה אחרות ההפסדים ייחודיים לבעלי הון, שכן בדרך כלל מינימום ההשקעה בהם אינו מאפשר לציבור הרחב להשקיע בהן, במקרה של תמיר פישמן הציבור השתתף באחזקות בקרן - שכן הגיוס אליה נעשה באמצעות תשקיף.



90.3% מהקרן מוחזקים בידי הציבור ופחות מ-10% בידי בעלי עניין, כמו לאומי פרטנרס והיזמים. עם זאת, לאומי פרטנרס יכולה להתנחם בכך שההפסד שלה בקרן יתקזז עם דמי הניהול שגבתה חברת הניהול שבה היא חברה.