שנת התיקון הגדולה

ב-2009, אולי באופן מפתיע, נעשו לא מעט עסקות בירושלים. למעשה, סוכני הנדל"ן בעיר לא זוכרים תקופה טובה יותר. נכון, תושבי החוץ נטשו ברובם, העסקות קפאו והמחירים ירדו מעט, אבל בדירות הקטנות ובשכונות פריפריאליות בעיר קיימת פריחה של ממש ונרשם ריבוי עסקות לא רק מצד ישראלים, אלא גם מצד תושבי חוץ שמצאו השקעה זולה בתשואה גבוהה.

שוק הנדל"ן בירושלים מתחלק לשלושה גושים: שוק מגורי היוקרה, המתרכז בעיקר בשכונות בקעה, טלביה, רחביה, קטמון, שערי חסד, כפר דוד, ממילא ואזור גוש 50 ליד מגרש הרוסים; השוק העממי, הכולל בין היתר את השכונות נוה יעקב, קרית היובל, ארנונה, קטמונים, הגבעה הצרפתית, ארמון הנציב, רמות, גילה, הר חומה ופסגת זאב; והשוק החרדי, הכולל שכונות רבות שמתוכן נזכיר כאן רק את המרכזיות: גוש 80, סנהדריה, קרית בעלז, סנהדריה המורחבת, מקור ברוך, גאולה, מאה שערים, רוממה עלית, קרית בעלז ורמת אשכול.

כל אחד מהגושים הללו התנהג באופן שונה בשנה האחרונה. בשוק מגורי היוקרה בנכסים מיד שנייה ירדו הביקושים, הנכסים עומדים זמן רב בשוק וניכרת התפשרות מסוימת במחיר עם ירידות בשיעור של עד 5%. כך, בית ערבי בשכונת בקעה, שהוצע לפני עשרה חודשים תמורת 2.3 מיליון דולר, נמכר רק באחרונה תמורת כ-2.15 מיליון דולר. כמו כן, דירת 5 חדרים בכפר דוד, שהוצעה בשוק תמורת 1.82 מיליון דולר, נמכרה לבסוף תמורת כ-1.75 מיליון דולר. נכסים יקרים יותר, במחיר מבוקש של מעל 3 מיליון דולר, עומדים בשוק כבר שנה ויותר - דירת פנטהאוז בבניין יוקרתי בשכונת מוסררה בעיר, לדוגמה, מוצעת כבר יותר משנה בכ-6 מיליון דולר.

לעומת זאת, השוק העממי זכה לתנופה ועליות מחירים בשיעור של עד 20% בשכונות השונות, שאליהן הגיעו "הפליטים" - תושבי החוץ שחיפשו השקעה זולה של עד 1.5 מיליון שקל. השכונות שנהנו באופן מיידי מהביקושים הגבוהים הן ארמון הנציב וארנונה, הסמוכות לשכונת בקעה היקרה; שכונת הקטמונים, בגלל הסמיכות לשכונת קטמון והקמת פרויקט יוקרה בתחומה; שכונת קרית היובל בדרום-מערב העיר, שנהנתה מעליות מחירים בשיעור של עשרות אחוזים בשנה האחרונה בגלל כניסה של ציבור דתי ותושבי חוץ; ושכונת נוה יעקב הסמוכה לפסגת זאב, שבה עלו המחירים בין היתר בגלל כניסה של תושבים חרדים.

דירת 3 חדרים בשכונת ארמון הנציב בשטח של 75 מ"ר, לדוגמה, שנמכרה בתחילת 2009 בכ-750 אלף שקל, נמכרת כיום בכ-950 אלף שקל. דירות ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר בגבעה הצרפתית, שנמכרו לפני כשנה במיליון שקל, נמכרות כיום בכ-1.2 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בפסגת זאב, שנמכרה לפני כשנה ב-850-900 אלף שקל, נמכרת כיום במחיר שבין 950 אלף שקל למיליון שקל, ואילו דירת שלושה חדרים בשטח 70 מ"ר בנוה יעקב, שנמכרה לפני שנה בכ-700 אלף שקל בממוצע, נמכרת כיום בכ-800 אלף שקל ויותר.

שוק המגורים החרדי גם הוא מתחלק לשניים: שוק המגורים היוקרתי, שאליו נכנסה אוכלוסייה חזקה - תושבי חו"ל שרכשו דירות בכ-500 אלף דולר ויותר - ושוק הדירות העממי יותר. בניגוד לשוק הכללי, שוק המגורים היוקרתי, הכולל את השכונות גוש 80, קרית בעלז, קריית צאנז, רוממה עלית ורמת אשכול, ספג השנה מכה קשה וירידות מחירים בשיעור של עד 25%, בין היתר בגלל ביקושים נמוכים לנכסי יוקרה.

כך לדוגמה, דירת 210 מ"ר בגוש 80, שהוצעה לפני שנה בכ-4.4 מיליון שקל, מוצעת כעת במחיר נמוך בהרבה - כ-3.5 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים בשטח כ-80 מ"ר ברמת אשכול, שנמכרה לפני כשנה ב-1.44 מיליון שקל, נמכרת כיום בכ-1.36 מיליון שקל.

שכונות אחרות במגזר כמו מקור ברוך נהנו דווקא מעליות מחירים בשיעור של כ-20%, בין היתר בגלל הקרבה למרכזים חרדיים ולחסידויות. דירת ארבעה חדרים בשטח 85 מ"ר, שנמכרה בתחילת 2009 בכ-1.5 מיליון שקל, נמכרת כיום בכ-1.85 מיליון שקל. גם בשכונות גאולה ומאה שערים נרשמו עליות דומות - דירה ברחוב יונה בשכונה, בשטח 60 מ"ר, שנמכרה לפני כשנה בכ-1.1 מיליון שקל, נמכרת כיום בכ-1.45 מיליון שקל. ברחוב שאול המלך בסנהדריה המורחבת, דירת שלושה חדרים, שנמכרה לפני כשנה בכ-1.4 מיליון שקל, נמכרת כיום בממוצע בכ-1.6 מיליון שקל.



ירושלים

גורמי האצה:

* המותג ירושלים * מחסור בפרויקטים לבנייה - היצע מוגבל * כניסה של תושבי חוץ לשכונות העממיות

גורמי בלימה:

* רמת מחירים גבוהה, בעיקר של נכסי היוקרה

תחזית themarker:

* מחיריהם של נכסי היוקרה ימשיכו לרדת אך לא יקרסו. המוכרים ייאלצו להמשיך להתפשר על המחיר. הנכסים הזולים במחירים של עד 1.5 מיליון שקל, שההיצע שלהם נמוך והביקוש להם גבוה, ימשיכו לבלוט בשוק הירושלמי ומחיריהם יעלו